Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2014 по делу n А53-6085/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Если в соответствии с законом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такая сделка должна признаваться судом недействительной – п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Доводам о фальсификации (монтаже) договора ответчиками противоречит наличие в деле Отчета об оценке от 31.08.2012 №6100/23052011Гк141/23052011/Ю-06ф/196, согласно которому рыночная стоимость права пользования (и владения) на условиях аренды занимаемого истцом помещения по состоянию на 09.07.2012 составляет в год 583 153 рубля, в месяц 48 596 рублей, без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию – л.д. 96 том 1.

То есть, Министерство обороны заведомо позаботилось о составлении указанного отчета для целей соблюдения требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что также не позволяет предположить, что после этих предпринятых действий истцу по какой-то причине было предложено подписать текст с иной ценой.

Пояснения директора общества основаны на том, что директору был выдан для подписания текст сделки, составленный с нарушением требований законодательства – дополнительное соглашение с указанием той же цены, которая была ранее.

Данные пояснения не могут быть приняты апелляционным судом, так как для их принятия следует исходить из презумпции неразумных, недобросовестных действий управления, составившего и подписавшего у истца не соответствующий требованиям законодательства текст дополнительного соглашения. Такая презумпция недопустима, поскольку регулирование гражданских отношений основано на предположении добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий – п.5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Анализ переписки сторон также не позволяет выявить намерения ответчиков по заключению с истцом долгосрочного договора без проведения торгов с иной арендной платой, отличной от платы, установленной в отчете об оценке.

Обосновывая довод о направлении иного дополнительного соглашения, истец ссылается на письма ответчика от 25.06.2013 исх. № 141/3/7-8878 и от 22.04.2013 № 141/3/7-6001 – л.д. 49, 50.

Данные письма датированы позже, чем текст дополнительного соглашения, однако текст этих писем доказывает только тот факт, что подписанный в Ростове-на-Дону текст дополнительного соглашения был направлен на согласование и подписание в Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, что соответствует пояснениям сторон суду апелляционной инстанции. Причем в письме от 22.04.2013 указано на то, что дополнительное соглашение заключается для целей актуализации ставок арендной платы, что и было выполнено в дополнительном соглашении.

Следует из дела, не отрицается сторонами, что договор аренды заключен с истцом без проведения торгов. Истец поясняет, что впервые договор заключался до введения требований об обязательном заключении договора на торгах.

Согласно письмам управления в адрес истца, управление исходило из толкования, данного в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». А именно из того, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). В этом же постановлении дано толкование, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, по общему правилу является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Как отмечено выше, в дело представлены письма от 12.11.2012 исх. № 57, от 21.12.2012 исх. №77 общества управлению просьбой о продлении срока договора на пять лет – л.д. 52, 56.

Действующая на тот момент, а также на момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды редакция Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» содержала положения, согласно которым заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов разрешалось для договоров аренды государственного имущества при одновременном наличии нескольких условий:

- договор  заключен до 1 июля 2008 года;

- арендатор отнесен к категории субъектов малого или среднего предпринимательства;

- отсутствуют основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные гражданским законодательством;

- срок устанавливается не более чем до 1 июля 2015 года – п.4 ст. 53 Закона о конкуренции (утратил силу с 1 июля 2013 года).

Истец не представил доказательств того, что при обращении за заключением договора аренды на новый срок обосновал наличие исключений из общего правила ст.17.1 Закона о защите конкуренции, аргументировал наличие основания для заключения с истцом договора аренды на новый срок без проведения конкурсов или аукционов. Истец просил продлить договор на срок пять лет, что при предположении исключения из общего правила не соответствовало требованиям заключительных положений Закона о защите конкуренции.

Письмом от 22.05.2013 исх. № 141/3/7-7195 управление сообщило обществу, что договор аренды недвижимого имущества от 25.12.2002 № 1662 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок – л.д. 51 том 1, что также не соответствует доводу истца о подписании с ним договора с указанием срока.

Директор общества не отрицает, что обращался за подписанием дополнительного соглашения, подписал текст. Такого предписания, как необходимость подписания каждого листа договора, в целом подписанного уполномоченным лицом, закон не содержит.

Поскольку не доказано иного, суд первой инстанции верно исходил из того, что представленный в дело текст дополнительного соглашения №141/3/АИД - 2197/1 к договору аренды федерального недвижимого имущества от 25.12.2002 №1662, датированный 11.02.2013, является именно тем текстом, который был согласован и подписан истцом.

Обоснованно отклонив доводы о фальсификации, суд первой инстанции тем не менее удовлетворил исковые требования, исходя из следующего: представленное в материалы дела дополнительное соглашение заключено к договору, продленному на неопределенный срок, который ранее прошел государственную регистрацию. Спорное дополнительное соглашение содержит положения, изменяющие существенные условия договора аренды недвижимого имущества, а именно порядок и размеры арендной платы, а также стороны договора. Суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому  дополнительное соглашение подлежало государственной регистрации, между тем доказательства такой регистрации в деле отсутствуют.

Однако судом не учтено, что требование о регистрации призвано стабилизировать прежде всего положение неосведомленных участников оборота. Стороны соглашения, подписывая это соглашения, тем самым о нем информированы. Воля сторон согласована и оформлена в момент подписания договора, но не в момент его регистрации, который может состояться значительно позже, срок, в который должны быть поданы документы для целей регистрации, законом не установлен.

Судом первой инстанции не учтены правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по данному вопросу.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По сути, судом первой инстанции применен подход, изложенный в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Между тем данный подход актуализирован в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Подход, получивший отражение в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, не может быть применен без учета более поздних актов легального толкования.

Кроме того, исследование фабулы дела, на основании которого сделан вывод в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, показывает, что сам пример ничем не отличается от подхода, закрепленного в более поздних актах легального толкования. При применении пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 указанный в п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 спор был бы разрешен также.

В пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 приведен следующий пример. Арендодатель (акционерное общество) купил здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. Суды не приняли это соглашение, указав на отсутствие его регистрации в установленном порядке.

В указанном примере состоялся переход прав и обязанностей по договору аренды на основании закона, в связи с приобретением обремененного арендой имущества – ст.397, п.1 ст.617 ГК РФ.

Этот пример полностью соответствует п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, согласно которому в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Акционерное общество, получившее обремененное арендой имущество, не заключавшее соглашение об уменьшении арендной платы, в рассматриваемом примере является именно таким лицом, которое подлежит защите от незарегистрированных изменений в договор, меняющих его существенные условия.

Применительно к рассматриваемому делу установлены иные фактические обстоятельства, а именно подписание дополнительного соглашения самим истцом.

Кроме того, срок договора аренды от 25.12.2002 истек 31.12.2012.

Договор аренды, считающийся возобновленным на неопределенный срок, является новым договором аренды (что, как отмечено в доктринальном толковании, следует из самого слова «возобновление», имеющее корень «нов»). Соответствующая правовая позиция получила отражение в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В пункте 11 указанного информационного письма получила поддержку следующая логика: новый (возобновленный) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, такие договоры не подлежат регистрации.

Дополнительное соглашение заключено к договору, возобновленному на неопределенный срок, в силу указанного подхода в регистрации не нуждалось.

К данному выводу может быть приведена следующая дополнительная аргументация.

Регистрация договора обеспечивает стабилизацию и осведомленность всех заинтересованных лиц. Однако при заключении (возобновлении) договора на неопределенный срок положение его сторон заведомо нестабильно, поскольку в этом случае каждая из них может отказаться от договора, предупредив другую сторону применительно к недвижимости за 3 месяца. В укреплении регистрацией такие отношения не нуждаются, ведь даже приобретение имущества, обремененного таким договором, не повлечет для нового собственника длительных обременений.

Представленный в дело текст дополнительного соглашения доказывает, что истец и ответчики достигли в надлежащей форме соглашения о дальнейших условиях пользования истцом федеральным имуществом, которое на протяжении длительного времени находится в пользовании истца. Как отмечено выше, такого предписания, как необходимость подписания каждого листа договора, в целом подписанного уполномоченным лицом, закон не содержит.

Платеж, совершенный истцом за аренду помещений платежными поручениями от 10.04.2013, уплачен по согласованным в дополнительном соглашении реквизитам и составляет в сумме 48 596 рублей,  – л.д. 34,35 том 2.

Именно в таком размере определена ежемесячная арендная плата в дополнительном соглашении от 11.02.2013 – л.д. 127 том 2.

В назначениях платежа указаны разные месяцы (апрель и февраль 2013), однако пояснений по вопросу о совпадении уплаченной суммы до рубля с согласованной в дополнительном соглашении от 11.02.2013 истец не обосновал.

Письмом от 05.09.2013 исх. № 141/3/7-12258 управление уведомило общество о наличии задолженности по состоянию на 20.08.2013 в размере 183 447, 40 руб. без учета пени – л.д. 62 том 1.

То есть, стороны не только достигли в надлежащей форме соглашение о дальнейших условиях пользования истцом федеральным имуществом, которое на протяжении длительного времени находится в пользовании истца, данное соглашение сторонами выполнялось. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Экономический просчет истца, который по пояснениям не может получить необходимые лицензии для торговли алкогольной продукцией без зарегистрированного в реестре долгосрочного договора, не может быть положен в основу удовлетворения иска о признании сделки незаключенной.

Поскольку выводы суда первой инстанции