Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А32-36002/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

как на основание своих требований и возражений.

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возражения относительного данного довода общества не заявила, доказательства наличия у ответчика возможности использовать арендуемый им земельный участок по его целевому назначению не представила, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из представленных в материалы дела документов, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным обстоятельство нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21 объектов самовольного строительства, принадлежащих третьим лицам.

Между тем установление данного факта недостаточно для констатации отсутствия у общества обязанности вносить арендную плату за пользование данным участком. Необходимо также установить, что данные строения препятствовали обществу использовать арендуемый участок в соответствии с его целевым назначением, согласованным сторонами в договоре аренды.

В целях проверки данного обстоятельства определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Козлачковой Ольге Анатольевне – эксперту государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».

Согласно заключению от 04.09.2014 по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводам о том, что самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, препятствуют ООО «Стройпрофи» в использовании данного участка по назначению, то есть для производства подготовительных работ (инженерных изыскательских и проектных работ). Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. При таких обстоятельствах, использовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по целевому назначению (для строительства гостиницы) до полного сноса расположенных на нем самовольных построек не представляется возможным. Экспертом также была представлена графическая схема расположения самовольно возведенных строений и сооружений.

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебные заседания суда апелляционной инстанции не обеспечивала, указанное заключение эксперта не опровергла, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований сомневаться в достоверности составленного экспертом Козлачковой О.Б. заключения от 04.09.2014 не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу выше приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12).

Совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается обстоятельство отсутствия у арендатора возможности использования в спорный период (из материалов дела следует, что объекты самовольного строительства были возведены на спорном земельном участке до 01.01.2012) переданного ему в аренду земельного участка по его целевому назначению, указанному в договоре.

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не опровергла, доказательства фактического использования обществом переданного ему в аренду земельного участка не представила.

Исходя из этого, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для взыскания с ООО «Стройпрофи» арендных платежей и отказал в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

Ввиду отказа в удовлетворении требования о взыскании суммы основного долга, требование о взыскании неустойки, начисленной на данную сумму задолженности, также не подлежит удовлетворению как носящее производный характер по отношению к основному, на что правомерно указал суд первой инстанции.

В апелляционной жалобе администрация также не согласилась с решением суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 23.12.2011 №4900007225 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленной в материалы дела претензией от 09.08.2013 №15579/0205-16 (л.д. 40), списком об отправке заказных писем с уведомлением и почтовой квитанцией (л.д. 41-42) подтверждается соблюдение администрацией установленного законом обязательного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды. В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.10.2014 представитель ответчика признал соблюдение администрацией обязательного досудебного порядка, установленного законом для данной категории споров.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из искового заявления, в качестве основания для расторжения договора аренды администрация сослалась на пункт 4.1.5 договора, в частности, на невнесение обществом арендной платы более 6 месяцев.

Между тем при отсутствии у ООО «Стройпрофи» обязанности вносить арендные платежи ввиду невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, общество не может быть признано нарушившим пункт 4.1.5 договора. Следовательно, требование о его расторжении заявлено администрацией неправомерно.

В связи с этим, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды от 23.12.2011 №4900007225 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения суда в обжалуемой части.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 мая 2014 года по делу № А32-36002/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                          О.Г. Ломидзе

                                                                                                                      А.А. Попов