Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А32-10580/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-10580/2014

23 октября 2014 года                                                                         15АП-15121/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ковалевой Н.В.,

судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014 по делу № А32-10580/2014

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Привокзальный»

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

 Администрация обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении  договора №4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 площадью 4 800 кв. м. (в том числе 176 кв. м. - в границах красных линий), расположенного по ул. Горького Центрального района г. Сочи.

Требование мотивировано тем, что арендатор – ответчик в нарушение условий договора возвел на участке строение, не отвечающее согласованным параметрам - большего размера, и это строение решением суда признано самовольной постройкой.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2014  договор от 30.08.2012 № 4900007851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 площадью 4 800 кв. м. (в том числе 176 кв. м. - в границах красных линий), имеющего адрес: ул. Горького Центральный район г. Сочи, заключенный Муниципальным образованием город Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Торговый центр «Привокзальный»  расторгнут.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Привокзальный" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, полностью отказав Администрации города Сочи в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, кроме того, судом не учтено, что ответчик надлежащим образом исполняет обязанность по оплате арендной платы. Ссылка суда на решение по делу №А32-2568/2012 является не обоснованной, так как решение обжаловано в суд апелляционной инстанции.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с возможностью урегулирования данного спора мирным путем.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поддержал ходатайство истца об отложении судебного разбирательства.

            В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд отложил судебное разбирательство на 20.10.2014.

В судебное заседание 20.10.2014 истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            От ООО «Торговый центр «Привокзальный» поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в судебное заседание. Суд отклонил заявленное ходатайство, ввиду отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд учитывает, что у ответчика имелось достаточно времени для того, чтобы направить другого представителя для участия в судебном заседании. Кроме того, заявителем не представлены документы, свидетельствующие об уважительности причин неявки представителя в судебное заседание.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  30.08.2012 администрацией города Сочи и ООО «Торговый центр Привокзальный» подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 площадью 4800 кв. м (в том числе 176 кв. м. - в границах красных линий), имеющего адрес: ул. Горького в Центральном районе города Сочи с видом разрешенного использования - «торговый центр». На части земельного участка площадью 28 кв. м. и 157 кв. м. установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта федерального значения - «Распределительная городская электрическая сеть (проектные и изыскательские работы, реконструкция и строительство)».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2012 (т.1 л.д.11-13).

Администрацией города Сочи арендатору 28.04.2010 выдано разрешение № RU 23309-1384 на строительство объекта «торговый центр» со следующими параметрами: количество этажей - 2, подземный этаж, площадь застройки - 810 кв. м, общая площадь-1498 кв. м.

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 14.10.2013 проведено обследование этого земельного участка.

В акте о результатах обследования указано, что фактически на участке расположено незавершенное строительством шестиэтажное здание (пять надземных + один подземный этаж) из железобетонных конструкций размерами в плане ориентировочно 66 м х 42 м площадью застройки 2772 кв. м. Также к указанному строению со стороны проезжей части улицы Роз возведена трехэтажная пристройка размерами в плане ориентировочно 24 м х 23 м площадью застройки 552 кв. м. На момент осмотра выполнены работы по устройству опалубки перекрытия третьего этажа.

В обоснование иска администрация указывает, что строительство объекта выполнено с отступлениями от параметров, содержащихся в разрешении на строительство, а именно: превышены этажность и площадь застройки.

В соответствии со статьей  450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу указанных норм права в случае, когда основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В претензии "Об устранении нарушений договора аренды земельного участка"  от 05.04.2013 департамент имущественных отношений администрации города Сочи (лицо, имеющее право на распоряжение земельными участками муниципальной собственности) указал на нарушения ответчиком статьей 48,49,51,52 Градостроительного срока Российской Федерации (отсутствует разрешение на строительство и продолжены работы до составления актов об устранении выявленных ранее нарушений) а также о нарушении строительных норм и правил. В нарушение выданного разрешения на строительство 2-х этажей здания, подземного этажа площадью 1498 кв.м на объекте выполнены основные железобетонные конструкции шестиэтажного здания с подземным этажом и заполнением проемов мелкоштучными элементами (пенобетонный блок) и предложил арендатору в срок 30 дней устранить выявленные нарушения. В претензии указано, что в случае не устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок департаментом имущественных отношений администрации города Сочи будут приняты меры по расторжению договора аренды от 30.08.2012 №4900007851 в судебном порядке (т.1 л.д.25-26).

Корреспонденция была направлена обществу по юридическому адресу, который также был указан им в заключенном договоре в качестве надлежащего адреса, и получено адресатом 25.04.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (9 т.1 л.д.27).

Письмом от 03.06.2013 с приложением соглашения о расторжении договора аренды арендатору было предложено расторгнуть договор (т.1 л.д.28).

Письмо и соглашение о расторжении договора получено обществом 27.06.2013, что подтверждается почтовым уведомлением  (т.1 л.д.30).

Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды является не обоснованным, противоречит материалам дела и отклоняется судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в пункте 2.3. договора аренды стороны предусмотрели , что возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Также договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком  и досрочном расторжении  в установленном порядке договора при следующих существенных  нарушениях условий: при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; при невыполнения арендатором обязанностей, указанных  в п.5.2 и п.5.3. договора.

В соответствии с пунктом 5.2.1 арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора.

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.

Также пунктом 5.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением в целях , предусмотренных пунктами 1.1., 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно пункту 5.2.15 арендатор обязан возводить жилые строения и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и  при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела арендатором нарушены приведенные условия договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что возведение строения на арендованном земельном участке, не предусмотренного разрешением на строительство, с превышением этажности и площади застройки участка в четыре раза является существенным нарушением условий заключенного договора аренды земельного участка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на решение от 16.04.2013 по делу А32-25682/2012, которое было обжаловано, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 г. по делу №А32-25682/2012 суд признал четырехэтажный объект (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м площадью застройки 2772,0 кв.м, находящийся в стадии возведения конструкций пятого этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, самовольной постройкой. Этим же решением суд обязал ООО «Торговый центр «Привокзальный», г.Сочи в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу, за свой счет и своими силами осуществить снос самовольно возведенного четырехэтажного объекта (три надземных + один подземный этаж) незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 66,0 м х 42,0 м площадью застройки 2772,0 кв.м, находящийся в стадии возведения конструкций пятого этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 оставлено без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013, а также Постановлением Федерального арбитражного