Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу n А53-8289/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

датой установления кадастровой стоимости.

Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 № 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В обоснование своих требований истец заявил ходатайство о проведении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007.

По ходатайству истца определением суда от 16.05.2014 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено независимому оценщику Могила Денису Валерьевичу.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 42 211 кв. м с кадастровым номером 61:55:0020905:5, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Спортивная, 4, по состоянию на 01.01.2007.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01.07.2014 № 319-4/2014, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020905:5 составляет 20 045 000 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о несогласии с заключением от 01.07.2014 № 319-4/2014 отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта от 01.07.2014 № 319-4/2014.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом при составлении заключения не был нарушен принцип достаточности.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254.

Из заключения от 01.07.2014 N 319-4/2014 следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 5 аналогов с разной ценой предложения.

При этом, заявителем сведений об иной рыночной стоимости спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена оценщиком по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

Довод заявителя об отсутствии в рассматриваемом экспертном заключении анализа рынка объекта оценки, а также анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, правомерно отклонен судом первой инстанции. Отсутствие указанных сведений в экспертном заключении не привело к принятию недостоверного экспертного заключения. При проведении судебной экспертизы экспертом использованы различные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (местоположение земельных участков, площадь земельного участка, сопоставимая с объектом оценки и т.д.).

 Довод заявителя об использовании некорректных объектов-аналогов в связи с наличием значительных расхождений в площади применяемых для сравнения объектов-аналогов не подтверждается содержанием экспертного заключения, поскольку из содержания данного заключения усматривается применение корректировок с учетом площади объектов-аналогов (л.д. 72, 73). Кроме того, избранные экспертом аналоги отобраны экспертом с максимальной широтой и как приближены по площади к объекту оценки (4,2211 га), так и существенно меньше его, что, по мнению суда, позволяет учесть при оценке фактор большей ликвидности "малых" земельных участок, на который указывает представитель третьего лица в своем отзыве.

При оценке довода третьего лица о необоснованных предположениях эксперта судом правомерно учтено следующее. В настоящем деле оценка производится ретроспективно,  с учетом ее проведения на 01.01.2007г. Методика оценки предполагает сравнение объектов-аналогов, информация о которых должна отвечать признаками достоверности, проверяемости. Ввиду этого, для оценки, как правило, избираются объекты, информация о продаже (покупке) которых находится в общедоступных источниках информации (публикации в СМИ, сеть Интернет). Вместе с тем, к указанной информации не установлены какие-либо нормативные требования, она должна отвечать лишь признаку максимально возможной в данных условиях информативности. Поручение сделать выводы на основании подобной информации эксперту-оценщику составляет суть экспертного исследования, на которое не способны ни участники процесса, ни суд ввиду отсутствия специальных познаний. Ввиду указанного обстоятельства, судом обоснованно приняты как верные допущения эксперта до тех пор, пока ему не будет представлено допустимых доказательств необоснованности указанных выводов.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности рыночной стоимости земельного участка общей площадью 42 211 кв. м с кадастровым номером 61:55:0020905:5, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Спортивная, 4, в размере, установленном заключением от 01.07.2014 № 319-4/2014.

Заявителем не предложено иной рыночной стоимости земельных участков, не представлено доказательств, опровергающих указанную рыночную стоимость земельных участков, не представлено внесудебное заключение по данному вопросу.

Заявленное заявителем в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной экспертизы последним в суде апелляционной инстанции не поддержано, представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Заявитель жалобы  также не представил всей необходимой информации, подтверждающей возможность проведения экспертизы (письмо экспертного учреждения о возможности, сроках стоимости проведения экспертизы), не пояснил о своей возможности ее оплатить. На основании изложенного, данное ходатайство подлежит отклонению. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством по делу. Суд первой инстанции правомерно вынес решение по делу, основываясь на указанном заключении, и с учетом значительного превышения кадастровой стоимости участка над выявленной рыночной ценой.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

           Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 по делу №А53-8289/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             В.В. Ванин

И.В. Пономарева