Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу n А32-41412/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.

Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

В условиях определения аукционной документацией твердой суммы арендных платежей иной подход привел бы к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.

Таким образом, доводы о том, что внесение предусмотренной аукционной документацией начальной цены по каждому из участков являлось неправомерным требованием, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

Протоколом и извещением о проведении торгов установлен определенный срок оплаты, в связи с чем оснований полагать возможным внесение соответствующих сумм после заключения договора не имеется.

Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0305013:149 (лот № 1), обремененного в настоящее время правом аренды третьего лица по договору № 4000004779 от 19.12.2013г., возможность понуждения к заключению договора утрачена и по указанной причине.

Суд первой инстанции также правомерно указал, что в рассматриваемом случае оснований для заключения договоров с истцом как единственным участников торгов не имелось.

Условия приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) определены статьей 38 Земельного кодекса.

Согласно названной норме порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом.

Согласно п. 30 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников. В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов с возможным изменением их условий (пункт 32 указанных Правил).

Возможность заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов данным нормативным актом в качестве общего правила предусмотрена не была.

Такая возможность следует из иных специальных норм закона.

Так, например, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного кодекса.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентирован статьей 38.2 данного Кодекса.

Согласно статье 38.1 Земельного кодекса аукцион признается несостоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся по указанной причине, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 данного Кодекса с учетом положений названной статьи.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор аренды с единственным участником аукциона в силу прямого указания закона. В остальных случаях такой обязанности не возникает.

Как видно в рассматриваемом споре предоставление земельных участков не предполагалось для целей жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем положения п. 3.6 решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2007 № 459 «О порядке организации работы управления имущественных отношений и муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.03.2010 № 424), предусматривающие  возможность заключения договоров с единственным участником аукциона, к спорным правоотношениям не применимы.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что у администрации отсутствует обязанность по заключению договора с истцом. Противоречие протокола № 23-5 в части принятия аукционной комиссией решения о заключении договоров аренды с истцом как единственным участником несостоявшегося аукциона, исключает возникновение соответствующей гражданско-правовой обязанности у администрации.

Таким образом, отказ в иске обоснован. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2014 по делу №А32-41412/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

В.В. Галов