Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу n А53-104/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

исходя из: 796 158,90-523 686,21=272 472,69*0,1% *408 дней и составляет 111 168,86 рублей.

За период с 21.06.2013 г. по 07.05.2014 г. пеня рассчитывается исходя из: 714 515,85-469 701,32= 244 814,53*0,1% *317 дней и составляет 77 606,21 рублей.

За период с 21.09.2013 г. по 07.05.2014 г. пеня рассчитывается исходя из: 714 515,85-469 701,32= 244 814,53*0,1% *227 дней и составляет 55 572,90 рублей.

За период с 21.12.2013 г. по 07.05.2014 г. пеня рассчитывается исходя из: 714 515,85-469 701,32= 244 814,53*0,1% *138 дней и составляет 33 784,40 рублей.

Итого за период с 21.12.2012 г. по 07.05.2014 г. уплате подлежит пеня в сумме 347 468,37 рублей.

Кроме того, согласно расчету у ответчика перед истцом, по состоянию на 20.12.2012 г. существовала задолженность по уплате пени в размере 897,54 рублей.

Таким образом, задолженность ответчика по уплате пени составляет              348 365,20 рублей и подлежит взысканию. В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

Подлежат отклонению доводы истца о необходимости взыскания арендной платы исходя из 6% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с установленными ставками арендной платы пунктом 2 решения Батайской городской Думы от 28.12.2011г. № 160 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки в городе Батайске».

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта (Постановление ВАС РФ от 17.12.2013г. № 10782/13).

Оспаривая размер задолженности и неустойки, ответчик указал, что на земельном участке, предоставленном по договору аренды, существуют обременения в виде линий электропередач, занимающих 5 183 кв. м и 3 167 кв. м площади участка, в связи с чем, ответчик не мог пользоваться частью земельного участка равной 8 350 кв. м по назначению и в данной части арендная плата оплате не подлежит. С учетом указанной площади ответчиком приводился контррасчет.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем, ответчику было известно о наличии на земельном участке линий электропередач, занимающих 5 183 кв. м и 3 167 кв. м площади участка, при заключении договора аренды земельного участка и при передаче участка в пользование по акту приема-передачи. Ответчик пользовался земельным участком в таком состоянии на протяжении нескольких лет, не заявляя арендодателю о недостатках участка, заключил дополнительное соглашение от 21.01.2013 г. о продлении срока аренды, а также об увеличении площади участка. С момента заключения договора аренды земельного участка, состояние участка существенно не ухудшилось. Доказательств обращения в Администрацию не представлено. Кроме того, учитывая, что строительство ведется по проектной документации, отсутствуют основания считать о неосведомленности общества о прохождении сетей.

Истцом заявлены требования о  расторжении договора аренды от 25.12.2009г. № 4686 с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенного по адресу г. Батайск, ш. Восточное, 3 общей площадью 23518 кв.м., с разрешенным видом использования- для строительства торгово-логистического комплекса. 

Суд апелляционной инстанции считает, что данные требования подлежат оставлению без рассмотрения  по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данная норма не исключает необходимости соблюдения арендодателем, обращающимся с иском о расторжении договора аренды, досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В материалах дела имеется претензия  истца от 11.12.2013 г. исх. № 14/2844 о принятии администрацией решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в случае непогашения задолженности, в связи с непогашением ответчиком задолженности по договору аренды, а также неосвоением участка. Указано, что в случае неисполнения данного требования, администрация будет вынуждена обратиться в арбитражный суд для расторжения договора аренды.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение арендатора о необходимости исполнения в разумный срок неисполненных обязательств само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчику по делу письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и установление данного срока.

Суд апелляционной инстанции запросил от истца доказательства получения  указанной претензии ответчиком. Из представленного конверта следует (т.3, л.д. 132), что данное письмо обществу почтовым отделением не доставлялось. Индекс указан неверно.

Указанное также подтверждено письмом почты России от 03.03.2014г. в ответе на адвокатский запрос, согласно которому заказное письмо №3468816700879 от 11.11.2013г.  было возвращено отправителю по адресу г.Батайск, ул.Энгельса, д. 172. На имя Комитета управления имуществом г.Батайстка. Информация о доставке письма отсутствует. Из распечатки сайта почты по отслеживанию  почтовых отправлений усматривается, что  отсутствует информация о вручении  и попытках вручения письма адресату.    

  При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что установленный законом досудебный порядок в отношении данного требования не может считаться соблюденным.

 Также суд учитывает, что между сторонами имеется спор по размеру уплаты арендной платы, фактически администрацией принято решение о расторжении договора в виду наличия задолженности в размере 7 356 030 руб. 50 коп. Между тем, судом признана обоснованной задолженность в размере  1 146 145,20 руб., что в 6 раз меньше истребуемой суммы.

 С учетом того, что претензия почтовым отделением не доставлялась и ответчиком не получена, и данный факт был известен КУИ г.Батайска при возврате конверта, срок, установленный администраций в претензии- 30 дней с момента получения претензии не наступил. Иной претензии направлено не было, в том числе и по предоставлению документов по освоению участка.

При этом, Акт осмотра участка в отношении его неосвоения истцом не составлялся и  материалах дела отсутствует. Ответчиком представлены доказательства возведения на участке первой очереди торгово-логистического комплекса – административное здание, а также доказательства регистрации права  собственности на указанный объект.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу изложенного исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды земельного участка  подлежит оставлению без рассмотрения.

Поскольку требование о расторжении договора оставлено судом без рассмотрения, требование о обязании ООО «МД Ростов» передать Комитету по управлению имуществом города Батайска  земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенный по адресу г. Батайск, ш. Восточное, 3 общей площадью 23518 кв.м., с разрешенным видом использования- для строительства торгово-логистического комплекса подлежит отклонению, поскольку отсутствуют правовые основания для его удовлетворения с учетом срока действия договора до 2015г.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по госпошлине по иску  возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ  в сумме 11 292 руб. 63 коп.

Расходы по госпошлине по жалобе относятся на сторон по 1 000 руб. пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2014г. по делу                    №А53-104/2014 отменить по основаниям ч.4 ст. 270 АПК РФ.

Принять новое решение.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МД Ростов"        (ИНН 6163083692, ОГРН 1076163002299) в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска 1 146 145 рублей 20 копеек задолженность, 348 365 рублей 91 копейку пени.

Исковое требование о расторжении  договора аренды земельного участка от 25.12.2009 N 4686 оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МД Ростов"         (ИНН 6163083692, ОГРН 1076163002299) в доход федерального бюджета 11 292 рублей 63 копеек государственной пошлины по иску.

 Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Батайска в пользу ООО «МД «Ростов» 1 000 руб.-расходы по госпошлине по иску. 

          В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             И.В. Пономарева

Б.Т. Чотчаев