Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2014 по делу n А53-104/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-104/2014

29 сентября 2014 года                                                                       15АП-11723/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Старновская М.В. по доверенности №51/14/649 от 25.03.2014 г., паспорт;

от ответчика: представитель Слугин С.А. по доверенности от 02.05.2012 г., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МД Ростов" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.06.2014 по делу № А53-104/2014 по иску Комитета по управлению имуществом г. Батайска к ответчику - ООО "МД Ростов" о взыскании задолженности, расторжении договора, освобождении земельного участка принятое в составе судьи Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МД Ростов" о взыскании 7 356 030 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013,        1 200 897 рублей 30 копеек пени за период с 21.09.2010 по 20.01.2014, о расторжении договора аренды от 11.11.2009 № 4686, об обязании передать земельный участок.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № 4686 от 25.12.2009 г. Истец сослался на то, что в период действия договора ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2013г. по 31.12.2013г. За указанный период у ответчика сформировалась задолженность по арендной плате, а также по оплате пени, предусмотренной п. 5.2. договора аренды. Кроме того, ответчиком не выполняются обязательства по использованию земельного участка по его целевому назначению, т.е. для постройки торгово-логистического комплекса. В связи с вышесказанным, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды и передать земельный участок истцу. Однако ответчик обязательства не исполнил, на данную претензию ответ не предоставил.

Решением суда от 02.06.2014 с общества с ограниченной ответственностью "МД Ростов" (ИНН 6163083692, ОГРН 1076163002299) в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска взыскано 1 146 145 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате, 348 365 рублей 91 копейка пени. Расторгнут договор аренды земельного участка от 25.12.2009 № 4686. Общество с ограниченной ответственностью "МД Ростов" обязано вернуть Комитету по управлению имуществом города Батайска земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенный по адресу: г. Батайск, ш. Восточное, 3, общей площадью 23 518 кв. м. В остальной части исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "МД Ростов" (ИНН 6163083692, ОГРН 1076163002299) в доход федерального бюджета взыскано 23 778 рублей 95 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "МД Ростов" обжаловало его  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил  отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в оспариваемом решении отсутствует краткое  изложение требований, в удовлетворении которых было отказано. Судом удовлетворены требования, которые не заявлялись истцом, удовлетворено 26.05.2014 ходатайство об уточнении, которое не заявлялось. Часть земельного участка в размере 8350 кв.м. не пригодна для использования в соответствии с целями договора аренды, так как в границах охранных зон линий электропередач запрещено строительство, в указанной части участок не отвечал условиям договора. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, на дату подачи искового заявления от 30.12.2013 в суд 09.01.2014 не истек разумный срок для исполнения ответчиком обязательства.  Истцом также не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Арендная ставка не может  превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.  Заявитель полагает, что задолженность у ответчика отсутствует, поскольку за период с 21.12.2012 по 31.12.2013 размер арендной платы составляет 1895971, 9 руб., а ответчик произвел оплату за указанный период в общей сумме 1932790,17 руб., в связи с чем, имеется переплата в размере 36818,26 руб. Требование о взыскании пени также не подлежало удовлетворению. Ответчик возвел на участке первую очередь торгово-логистического комплекса – административное здание, зарегистрировав право на него. Основания для досрочного расторжения договора и возврата земельного участка отсутствуют.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

          Определением от 26.08.2014г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Истец уточнил требования, просил взыскать с ответчика 7 025 588 руб. 08 коп. задолженность по арендной плате за период с по 31.05.2013г., неустойку в сумме 1 972 631 руб. 18 коп. за период по 07.05.2014г. Расторгнуть договор аренды от 25.12.2009г. № 4686 с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенный по адресу г. Батайск, ш. Восточное, 3 общей площадью 23518 кв.м., с разрешенным видом использования- для строительства торгово-логистического комплекса. Обязать ООО «МД Ростов» передать Комитету по управлению имуществом города Батайска  земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенный по адресу г. Батайск, ш. Восточное, 3 общей площадью 23518 кв.м., с разрешенным видом использования- для строительства торгово-логистического комплекса.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 18.09.2014 объявлялся перерыв до 22.09.2014.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,  25 декабря 2009 г. на основании Постановления администрации г. Батайска N 3493 от 21.12.2009 г. между КУИ г.Батайска и ООО "МД Ростов" заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенного по адресу: г. Батайск, ш.Восточное, 3, общей площадью 21 450 кв. м. Срок аренды установлен с 21.12.2009 г. по 21.12.2012 г. Разрешенное использование участка - для строительства торгово-логистического комплекса.

Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы от кадастровой стоимости земли.

Пунктом 3.2. договора аренды определен порядок внесения арендной паты - ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на счет.

08 сентября 2011 г. соглашением о внесении изменений в договор аренды между сторонами площадь земельного участка увеличена до 23 518 кв. м. Данное обстоятельство также отражено в Постановлении администрации г. Батайска  №1468 от 24.08.2011 г.

21 января 2013 г. соглашением о внесении изменений в договор аренды между сторонами срок аренды земельного участка продлен до 21.12.2015 г.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 вышеназванных Правил, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах - 2 процента в отношении земельных участков, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.

Согласно кадастровой справке от 09.10.2013 г. о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011101:93, расположенного по адресу: г. Батайск, шоссе Восточное, 3, кадастровая стоимость земельного участка с 24.02.2011 г. по 09.10.2013 г. составляет 98 317 704,54 рублей.

Согласно Федеральному закону от 28.04.2009 N 76-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов" индекс инфляции в 2009 г. составил 13%.

Согласно Федеральному закону от 03.11.2010 N 278-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов" индекс инфляции в 2010 г. составил 8%.

Согласно Федеральному закону от 13.12.2010 г. N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" индекс инфляции в 2011 г. составил 6,5%.

Согласно Федеральному закону от 30.11.2011 N 371-ФЗ (ред. от 03.12.2012) "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" индекс инфляции в 2012 г. составил 6%.

Согласно Федеральному закону от 03.12.2012 г. N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" индекс инфляции в 2013 г. составил 5,5%.

Таким образом, за период с 21.12.2012 г. по 31.12.2012 г. сумма арендной платы составила: 98 317 704,54*2% *1,13*1,08*1,065*1,06/365*11=81 643,05 рублей.

За период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. сумма арендной платы составила:    98 317 704,54*2% *1,13*1,08*1,065*1,06*1,055=2 858 063,39 рублей, что составляет 714 515, 85 рублей в квартал.

Следовательно, за период с 21.12.2012 г. по 31.12.2013 г. общая сумма арендной платы составила: 81 643,05+2 858 063,39=2 939 706,44 рублей.

Согласно платежным поручениям: №30 от 20.03.2013 г. на сумму 523 686,21 рублей, №65 от 20.06.2013 г. на сумму 469 701,32 рублей, №110 от 23.09.2013 г. на сумму 469 701,32 рублей, №150 от 20.12.2013 г. на сумму 469 701,32 рублей, ответчик перечислил оплату за земельный участок по договору аренды в общей сумме 1 932 790,17 рублей.

Из материалов дела следует, что часть платежей отнесена истцом за предыдущий период. Суд считает, что с учетом обоснованно начисленной задолженности исходя из 2% от кадастровой стоимости земли, за предыдущий период  по состоянию на 20.12.2012 г. подлежат отнесению платежи в погашение задолженности в размере 139 228,92 рублей.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с 21.12.2012 по 31.12.2013 составляет 1 146 145,20 рублей и подлежит взысканию. В удовлетворении остальной части иска о взыскании долга надлежит отказать.

Истцом заявлены требования о взыскании пени.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За период с 21.12.2012 г. по 07.05.2014 г. пеня рассчитывается исходя из: 155 049,69-15 820,77=139 228,92*0,1*498 дней и составляет 69 336 рублей.

За период с 21.03.2013 г. по 07.05.2014 г. пеня рассчитывается