Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 по делу n А32-6710/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-6710/2008-10/107

16 января 2009 г.                                                                                15АП-7772/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика – Васильева В.Ф. по доверенности от 27.05.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2008 по делу № А32-6710/2008-10/107

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Овчинниковой Надежде Владимировне, г.Краснодар

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г.Краснодар

об освобождении земельного участка и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

принятое в составе судьи Ильенко Е.И.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Овчинниковой Надежде Владимировне (далее предприниматель):

об обязании освободить земельный участок общей площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, привести его в первоначальное состояние пригодное для дальнейшего использования и вернуть арендодателю;

об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с п.2 ст. 610, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 18.01.2000 № 4300006157 считается прекращенным, ответчица обязана возвратить спорный земельный участок в том состоянии, в котором она его получила. Спорный земельный участок расположен в границах квартала ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской - им.Гоголя - Комммунаров, подлежащего реконструкции в период с 2007 по 2010 г.г. в соответствии с распоряжением главы муниципального образования г.Краснодар от 07.05.2007 № 1199-р «Об инвестиционном проекте». Невозвращение спорного земельного участка явилось основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Решением суда от 23.09.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что по существу требования администрации  направлены на лишение ответчика права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке. Наличие записи о государственной регистрации договора аренды не имеет правового значения для настоящего спора. Истец не заявлял требования о принудительном изъятии у ответчика имущества по основаниям, предусмотренным ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила судебный акт Арбитражного суда Краснодарского края отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указал, что спорный договор аренды был прекращен в силу п.2 ст. 610, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка после прекращения права пользования земельным участком, вправе требовать от собственника недвижимости освобождения его от недвижимости и приведения в первоначальное состояние.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просила решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения как соответствующее нормам материального и процессуального права. Указала, что решение о реконструкции центральной части г.Краснодара не является основанием для досрочного прекращения договора аренды. Фактически, требование об обязании возвратить спорный земельный участок направлено на изъятие недвижимого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 сентября 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация г.Краснодара и Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчицы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ИП Овчинниковой Н.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2000 № 37 (4300006157), по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, для эксплуатации помещений магазина. Срок договора аренды определён сторонами до 05.10.2004 (л.д. 10-12).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчица продолжала пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений Администрации г. Краснодара, договор аренды земельного участка № 37 (4300006157) от 20.10.2000 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, ответчице по адресу: г.Краснодар, ул.Сиреневая, 16 было направлено уведомление от 25.07.2007 № 8581/05 об отказе Администрации г.Краснодара от договора аренды земельного участка № 37 (4300006157) от 18.01.2000 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.7). Доказательства изменения адреса места жительства Овчинниковой Н.В. или сведения об ином адресе ответчицы в материалы дела не представлены.

Уведомлением о вручении от 25.09.2007 подтверждается получение уведомления о прекращении договора аренды по указанному адресу (л.д.6). Следовательно, договор аренды земельного участка № 37 (4300006157) от 18.09.2000 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения уведомления об отказе Администрации МО г.Краснодар от договора.

При таких обстоятельствах, направляя уведомление о прекращении договора аренды по единственному известному адресу ответчицы, Администрация МО г.Краснодар надлежащим образом исполнила предусмотренную статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность о предупреждении контрагента о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доводы ответчицы о добросовестном исполнении сторонами обязательств по договору аренды земельного участка № 37 (4300006157) от 18.01.2000 отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе, даже в случае добросовестного исполнения арендатором указанного договора. Аналогичная позиция изложена в определении ВАС РФ от 4 марта 2008 г. № 2730/08.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Невыполнение ответчицей требований Администрации МО г.Краснодар послужило основанием для предъявления исковых требований об обязании освободить земельный участок общей площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул.Карасунской, 86 (на территории Кооперативного рынка) кадастровый №23:43:03:03:66:100 привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть арендодателю.

Между тем, согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи от 16.01.2001 (л.д.43), свидетельству о государственной регистрации права от 26.03.2001 серии 23АА № 158763 (л.д.38) и выписке из ЕГРП от 05.12.2008 Овчинниковой Н.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения первого этажа №№ 18, 19 здания литер М1 – магазин, общей площадью 10,4 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар ул. Карасунская 86.

Овчинникова Н.В. по договору купли-продажи имущества предприятия от 25.05.1998 приобрела у ПКФ «Раритет» в собственность часть торгового зала магазина, площадью 10,6 кв.м. литер М, помещения 16,17. Имущество передано ответчице по акту приема передачи (л.д.40).

Из технического паспорта магазина литер М (помещения 16,17,18,19) следует, что здание магазина было построено в 1992-1996 годах, то есть до заключения договора аренды от 18.01.2000 и до приобретения Овчинниковой Н.В. права собственности на спорные помещения по договорам купли-продажи от 25.05.1998, от 16.01.2001 (л.д.48-55).

Следовательно, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды, что исключает применение способа защиты, предусмотренного ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, установлен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственником объекта недвижимости.

Принцип единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества закреплен также в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Администрации о необходимости применения к спорной ситуации положений ст.272 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку применительно к публичным землям приоритет имеют специальные нормы ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие исключительное право собственника объекта недвижимости на получение прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что прекращение договора аренды от 18.01.2000 связано с изданием распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 07.05.2007 № 1119-р «Об инвестиционном проекте», пунктом 1 которого предусмотрено осуществление в период 2007-2010 г.г. проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской-Карасунской-им. Гоголя-Коммунаров, в пределах которого расположен и объект недвижимого имущества, принадлежащий Овчинниковой Н.В. Суд первой инстанции правильно указал, что Администрацией фактически заявлено об изъятии имущества для муниципальных нужд, поскольку удовлетворение требований об освобождении земельного участка и приведении его в