Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 по делу n А32-5630/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-5630/2008-67/49

17 ноября 2008 г.                                                                                15АП-7005/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Величко М. Г., Галова В. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

ответчика индивидуального предпринимателя Ткаченко Л. И., ее представителя по доверенности от 08.08.2008 Якунина Ю. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25 августа 2008 года  по делу № А32-5630/2008-67/49

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ткаченко Людмиле Ивановне

об освобождении земельного участка и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды,

принятое в составе судьи Мазуровой Н. С.,

УСТАНОВИЛ:

            администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Ткаченко Л. И. (далее – ответчик, предприниматель) об освобождении земельного участка общей площадью 54,62 кв. м., расположенного в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, приведении его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, возврате его администрации муниципального образования.

            Требование мотивировано тем, что на основании постановления главы городского самоуправления – мэра города Краснодара от 05.10.1999 №1757 между мэрий и предпринимателем 06.03.2000 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 05.10.2004 для эксплуатации помещений магазина и помещений склада.

            По истечению срока договора аренды предприниматель продолжает пользоваться земельным участком.

            Реализуя права, предоставленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление №8589/05 о прекращении договора, которое предпринимателем получено 21.09.2007. Администрация считает договор аренды от 06.03.2000 прекращенным.

            Администрация также просила аннулировать запись от 25.04.2000 № 23-01.00-1.8.2000-127 о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок.

            Решением суда первой инстанции  от 25.08.2008 администрации отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о том, что после направления уведомления о прекращении договора аренды воля администрации  на прекращение арендных отношений изменилась, о чем свидетельствуют подписанные по состоянию на 17.04.2008 и 22.04.2008 между ответчиком и департаментом муниципального образования город Краснодар акты сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка. Указанные акты подтверждают фактическое продолжение сторонами арендных отношений в рамках договора от 06.03.2000, на который в актах имеются прямые ссылки.

            На арендованном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, следовательно, предприниматель в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка.

            В силу требований статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в суд могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав. Арбитражный суд и ответчик, к которому заявлено данное требование, не наделены правом аннулирования записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- реализуя предусмотренные статьей 72 Конституции Российской Федерации полномочия, администрацией Краснодарского края был принят Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае». Главой администрации г. Краснодара также было принято  распоряжение от 19.10.2005 № 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара». Во исполнение Генерального плана города Краснодара был издан ряд нормативных актов органа местного самоуправления, в том числе распоряжение №1199-р от 07.05.2007 «Об инвестиционном проекте». Согласно указанному распоряжению в период с 2007 по 2010 годы необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской – им. Гоголя - Коммунаров. 27.03.2007 между администрацией и ООО «Вариант» было заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города. ООО «Вариант» согласовано место размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Спорный земельный участок, предоставленный ответчику, входит в состав земельного участка, предназначенного для застройки ООО «Вариант». Судом указанные обстоятельства не учтены.

- суд неправильно установил обстоятельства дела и принял решение без учета факта заявленного администрацией отказа от договора аренды от 06.03.2000.

- при рассмотрении дела администрацией в целях возможного мирного урегулирования спора было заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи привлечением к участию в деле ООО «Вариант» в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Отказав в удовлетворении ходатайства, суд не принял мер для урегулирования спора, лишив стороны процессуальной возможности мирного решения рассматриваемого спора.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель доводы администрации не признала, указав, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ей на праве собственности. В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.

В заседании суда апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 10.11.2008 до 17.11.2008.

В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Администрация г. Краснодара не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы городского самоуправления – мэра г. Краснодара от 05.10.1999 № 1757 Ткаченко Людмиле Ивановне предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 кв.м., для эксплуатации магазина и помещений склада, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86.

Указанное распоряжение явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 06.03.2000 № 355 сроком до 05.10.2004. В пунктах 4.1.2, 4.1.6 и разделе 8 договора стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора и основания прекращения договора.

25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок явились основанием для предъявления иска по настоящему делу.

Апелляционная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Предприниматель является собственником нежилых помещений №11 и 8/1  первого этажа здания литер М и М1 общей площадью 35,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодародар, ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2005, договором купли-продажи от 25.05.1998.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.

Лишение предпринимателя права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для требования от предпринимателя освобождения занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащих ей на праве собственности строений.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО «Вариант» о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. 

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997   № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная