Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2008 по делу n А53-5860/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-5860/2008-С2-32

17 ноября 2008 г.                                                                                15АП-5961/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Ковалевской Юлии Анатольевны – доверенность от 11.11.2008 г. № 1814,

от ответчика: представителя Пушкаревой Анны Анатольевны – доверенность № 1 от 02.06.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гранд»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 08 августа 2008 г. по делу № А53-5860/2008-С2-32,

принятое в составе судьи Грищенкова С.М.,

по иску Комитета по управлению имуществом г. Батайска

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Гранд»

при участии третьего лица федерального государственного учреждения УЧ-398/15 ГУФСИН по Ростовской области

о взыскании арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Батайска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.10.2005 г. по 31.03.2008 г. в размере 423 375 руб. 18 коп., пени за период с 26.06.2006 г. по 01.04.2008 г. в размере 156 137 руб. 33 коп., а всего 579 512 руб. 51 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 97-99, 110-111)).

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды № 4262 от 21.10.2005 г. во временное владение и пользование Обществу передан земельный участок площадью 18 930 кв.м. Действие договора распространено на отношения, возникшие с 21.10.2005 г. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, истец обратился с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное учреждение УЧ-398/15 ГУФСИН по Ростовской области (далее - Учреждение).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08 августа 2008 г. исковые требования удовлетворены в части 423 375 руб. 18 коп. – задолженности; 45 540 руб. – пени; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности размера арендной платы, однако уменьшил размер неустойки до ставки рефинансирования (10,25%).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В дополнении к апелляционной жалобе Общество признало наличие задолженности по арендной плате в размере 225 276 руб. 50 коп. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- судом не верно указана норма процессуального права, на основании которой привлечено третье лицо к участию в деле;

- часть земельного участка, определенного в договоре аренды, в размере 0,5 га находится в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения и не могла быть передана по договору аренды;

- суд первой инстанции необоснованно применил нормы п. 2 ст. 612 ГК РФ, поскольку границы земельного участка не были определены на местности – Обществу не было известно о правах Учреждения на часть земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика изложил содержание апелляционной жалобы; представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, однако признал нахождения части арендованного земельного участка в размере 8 685 кв.м. в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения, но указал, что Комитет считает, что в отношении данного земельного участка государственная собственность не разграничена.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением мэра г. Батайска от 21.10.2005 г. № 4262 предусмотрено предоставление Обществу в аренду сроком на три года земельного участка площадью 18 930 кв.м., относящегося к категории «земли поселений», с кадастровым номером 61:46:01 06 01:0531 для строительства производственной базы по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Фермерская, 1-а (т. 1 л.д. 32-33).

29 августа 2007 года стороны подписали договор аренды земельного участка № 4169 сроком на 3 года с 21.10.2005 г. по 21.10.2008 г. (т. 1 л.д. 20-24). Государственная регистрация договора аренды произведена 10.10.2007 г. за номером 6111-06/045/2007-254. К договору аренды приложен кадастровый план земельного участка (т. 1 л.д. 25-26).

Письмом от 02.03.2006 г. № 46/35/02-1644 Учреждение обратилось к Обществу с требованием сообщить основания для обозначения Обществом границ земельного участка на территории земельного участка Учреждения (т. 1 л.д. 89).

Право постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на часть арендованного Обществом земельного участка подтверждается копией решения от 17.07.1991 г. № 289/10 исполнительного комитета Батайского городского Совета народных депутатов (т. 1 л.д. 88), государственным актом от 25.09.1991 г. А-I № 721059, свидетельством № 72 от 15.12.1992 г. (т. 1 л.д. 85-88).

В связи с наличием права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения и по результатам межевания земельного участка, постановлением мэра г. Батайска Ростовской области от 30.05.2008 г. № 704 (т. 1 л.д. 115) земельный участок 61:46:01 06 01:0531 разделен на три самостоятельных участка:

- площадью 8 610 кв.м. – находящийся в аренде у Общества;

- площадью 1 635 кв.м. – находящийся в аренде у Общества;

- площадью 8 685 кв.м. – находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на часть арендованного Обществом земельного участка в размере 8 685 кв.м. суд апелляционной инстанции считает доказанным.

В соответствии с п. 3 ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции действовавшей на момент заключения договора аренды № 4169 от 29.08.2007 г., в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся, в частности, земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

Следовательно, в силу прямого указания закона часть арендованного Обществом земельного участка в размере 8 685 кв.м. находится в собственности Российской Федерации.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 данного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Кроме того, ст. 11 Земельного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предоставляют органам местного самоуправления право распоряжаться земельными участками, отнесенными законом к федеральной собственности.

При таких обстоятельствах, поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком в отсутствие полномочий и в нарушение установленного п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядка – договор аренды земельного участка № 4169 от 29.08.2007 года ничтожен в части земельного участка площадью 8 685 кв.м., находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения.

Как следует из письма Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска от 19.06.2008 г. б/н, подписанного главным архитектором, (т. 1 л.д. 100) по причине отсутствия границ земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения, Общество не имело возможности использовать данную часть земельного участка по назначению. Владение Обществом данной частью земельного участка не доказано.

При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на взыскание арендной платы за часть земельного участка площадью 8 685 кв.м., находящуюся в постоянном (бессрочном) пользовании Учреждения; исковые требования в данной части удовлетворены судом первой инстанции неправомерно, поэтому решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды № 4169 от 29.08.2007 г. считается заключенным с момента его государственной регистрации 10.10.2007 г.

Однако пунктами 2.1., 3.1., 3.3. договора аренды № 4169 от 29.08.2007 г. стороны распространили действие его условий на отношения, существовавшие в период, предшествующий заключению договора - с 21.10.2005 г., что соответствует положению п. 2 ст. 425 ГК РФ.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 4169 от 29.08.2007 г. размер арендной платы определен на основании отчета об оценке № 263 от 26.12.2005 г. и в 2005 году составляет 33 751 руб. 23 коп.; в 2006 году – 185 643 руб. 50 коп. Расчет арендной платы приведен в приложении к договору аренды № 4169 от 29.08.2007 г. (т. 1 л.д. 27). Представители обеих сторон в судебном заседании признали, что данное приложение прошло государственную регистрацию вместе с договором аренды.

Поскольку размер арендной платы рассчитан, исходя из площади земельного участка 18 930 кв.м., то арендная плата подлежит уменьшению пропорционально ничтожной части договора - 8 685 кв.м.

33 751 руб. 23 коп. / 18 930 кв.м. х 10 245 кв.м. = 18 266 руб. 32 коп. – размер арендной платы за 2005 год.

185 643 руб. 50 коп. / 18 930 кв.м. х 10 245 кв.м. = 100 471 руб. 09 коп. – размер арендной платы за 2006 год.

В соответствии с п. 3.4. размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, что корреспондирует п. 3 Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006) «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки».

Соответственно размер арендной платы на 2007 год составляет 108 508 руб. 77 коп. (200 494,98 / 18 930 кв.м. х 10 245 кв.м.).

Размер арендной платы на 2008 год составляет 116 104 руб. 39 коп. (200 494,98 + 7% / 18 930 кв.м. х 10 245 кв.м.). Истец испрашивает арендную плату за 1 квартал 2008 года (по 31.03.2008 г. включительно), что составляет 28 867 руб. 49 коп. (116 104 руб. 39 коп. / 366 х 91).

Обществом уплачено 50 000 руб., что признано истцом (уточненный расчет задолженности по арендной плате т. 1 л.д. 98) и ответчиком.

Соответственно задолженность Общества по арендной плате за период с 21.10.2005 г. по 31.03.2008 г. составляет 206 113 руб. 67 коп.

В соответствии с п. 5.2. договора арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Истец испрашивает пеню за период с 26.06.2006 г. по 01.04.2008 г. Однако государственная регистрация договора аренды № 4169 от 29.08.2007 г. произведена только 10.10.2007 г. Именно с этого момента договор аренды считается заключенным.

В п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66) разъяснено, что нет оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Таким образом, неустойка подлежит начислению в соответствии с условиями договора аренды, но не ранее момента его заключения (государственной регистрации) - 10.10.2007 г.

В соответствии с п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Следовательно, неустойку следует исчислять с 21.12.2007 года.

Поскольку Общество не доказало, что подлежащее уплате неустойка явна несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ), то у суда апелляционной инстанции нет оснований для уменьшения неустойки.

Размер задолженности на 21.12.2007 года составляет 177 246 руб. 18 коп. Размер пени с 21.12.2007 г. по 20.03.2008 г. – 16 129 руб. 40 коп. (177 246 руб. 18 коп. х 0,1% х 91). Размер пени за период с 21.03.2008 г. по 01.04.2008 г. – 2 473 руб. 36 коп. (206 113 руб. 67 коп. х 0,1% х 12). Размер пени, подлежащей взысканию с Общества, за период с 21.12.2007 года по 01.04.2008 г. составляет 18 602 руб. 76 коп.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права – решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований. При подаче искового заявления истцом государственная пошлина не уплачена. Соответственно с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 4 767 руб. 66 коп. государственной пошлины, с Комитета в доход федерального бюджета подлежит взысканию 7 527 руб. 47 коп. государственной пошлины. Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена в полном объеме – то с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 1000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,