Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2008 по делу n А32-3083/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

отсутствие на земельном участке под тарником литер Г8 капитального строения, суд первой инстанции также правомерно сослался на отсутствие у Администрации и Департамента обязанности по предоставлении обществу земельного участка под этим тарником в аренду. Кроме того, как следует из материалов дела, этот тарник на дату обращения общества с рассматриваемым заявлением находился на испрашиваемом обществом земельном участке без правовых оснований: договор аренды земельного участка под этим тарником был прекращён в связи с истечением срока его действия и Администрацией не возобновлялся. Обществу было предложено убрать с земельного участка это некапитальное сооружение, о чём ему было вручено предписание об устранении нарушений земельного законодательства от 20.11.07г. № 52 (т.1, л.д. 72).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признаёт недоказанным надлежащим образом Администрацией и Департаментом их довод об обоснованности отказа обществу в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар «Об утверждении проектов границ земельных участков по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара»: Департамент в отзыве на жалобу ссылается на письмо об отказе от 21.09.2007 № 20393.49, которое было мотивировано тем, что обществом был представлен проект границ земельного участка, на котором отсутствует согласование с филиалом ОАО «НЭСК» КГЭС, отсутствует красная линия, в проекте постановления не указано целевое использование пристроек литеры «A4»f «А5», «аб», «а8», а также истек срок действия проекта границ земельного участка.

Однако, как следует из пояснений общества, оно обжалует отказ Департамента в согласовании, изложенный в более позднем письме Департамента за № 30702.49., датированном 20.12.07г., в котором в согласовании проекта указанного постановления было отказано по причине отсутствия у общества правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок под тарником (литер Г8) (т.1, л.д. 73-74). При этом, как правомерно указано обществом, Департаментом не учтено, что данным постановлением также должны были быть утверждены границы ещё четырёх земельных участков. На какие-либо нарушения в этой части Департаментом указано не было.

Однако, это обстоятельство не является основанием для удовлетворения заявленных обществом требований.

В частности, согласно ст. 36 ЗК РФ собственник недвижимого имущества, как на то и ссылается общество, имеет право на получение в собственность земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его эксплуатации (соответственно, при соблюдении процедуры, определённой ЗК РФ и подзаконными актами).

Согласно материалам дела, общество, действительно, зарегистрировало право собственности на признанные недвижимым имуществом объекты литеры А4, А5, А6, А7 и А8, находящиеся по адресу: г.Краснодар, ул. Кубанская набережная, 5.

Однако, тем же земельным законодательством установлен ряд ограничений для собственников объектов недвижимого имущества на получение в собственность земельных участков, занимаемых этими объектами. Одно из таких ограничений установлено в ст. 35 ЗК РФ.

В частности, п.п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ.

Таким образом, в случае, если объект недвижимости имеет нескольких собственников, земельный участок под ним может находиться только в общей долевой собственности собственников этого объекта, то есть, без выдела в натуре конкретных земельных участков, приходящихся на долю каждого такого собственника и, соответственно, без определения его границ.

В этом случае выделяются только границы общего земельного участка, необходимого для эксплуатации всего объекта недвижимости, а собственники объекта недвижимости определяют свои доли в праве общей собственности на земельный участок в порядке, установленном ГК РФ: либо по соглашению, либо – в судебном порядке в случае невозможности договориться самостоятельно. После определения долей, собственники получают свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с указанием доли и соответствующей ей площади земельного участка: этим и ограничивается индивидуализация права этой разновидности собственности на земельный участок.

В случае, если границы земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося в собственности нескольких лиц объекта недвижимости не установлены в определённом законом порядке, либо параметры объекта недвижимости изменились за счёт, например, пристроек к нему, собственники объекта недвижимости совместно обращаются в установленном порядке за определением (корректировкой) границ земельного участка. В случае, если площадь ранее предоставленного им земельного участка увеличилась, они вправе обратиться в установленном законом порядке за выкупом части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

При этом, в силу ч.3 ст. 245 ГК РФ, участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на обще имущество.

Согласно материалам дела, четыре объекта недвижимости (строения литеры А4, А5, А6, А7 и А8), земельные участки под которыми общество желает понудить Департамент выделить в натуре путём установления их границ и затем приобрести в собственность, представляют собою не самостоятельные, отдельно стоящие строения, а являются частью общего здания (гостиницы «Турист»), находящегося по адресу г.Краснодар, ул. Кубанская набережная, 5. Эти объекты представляют собою входы в это здание, которые, как следует из материалов дела, дополнительно обустроил Подопригора А.И. Соответственно, они являются неотъемлемыми частями этого здания, которые не могут быть от него отделены без уничтожения (и, следуя общепринятой практике, по своей сути они относятся к тем частям здания, которые должны находиться в общем пользовании всех собственников этого здания, наряду с коридорами, туалетами, лестницами, лестничными пролётами, шахтами лифтов и т.д.).

Само здание находится в собственности у нескольких организаций, которые оформили права собственности на находящиеся в этом здании нежилые помещения.

Администрация постановлением от 31.01.05г. № 209 выделила в натуре для эксплуатации этого здания земельный участок общей площадью 5.89,31 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 08 042:0057 и предоставила его в собственность за плату собственникам здания - обществу и ЗАО «Гостиница-Турист» (т.1, л.д. 46).

Общество зарегистрировало своё право общей долевой собственности в этом земельном участке (доля общества составляет 1/3), о чём ему выдано свидетельство о государственной регистрации этого права от 13.04.05г. серии 23-АА № 219357 (т.1, л.д. 31).

Как следует из пояснений представителя общества, на дату рассмотрения дела здание также имеет нескольких собственников.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что заявленные обществом требования об установлении границ и продаже в собственность земельных участков под входами в здание не подлежали удовлетворению, поскольку действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено возможности выдела в натуре и продажи в собственность в качестве самостоятельных (индивидуально-определённых, с установленными границами, кадастровыми номерами) объектов гражданских прав земельных участков, находящихся непосредственно по какими-то частями одного здания и, в частности, земельных участков под входами в это здание.

В случае, если входы в здание находятся в границах находящегося в совместной долевой собственности общества и других сособственников здания земельного участка, общество вправе обратиться к другим участникам общей собственности на здание за увеличением своей доли в праве общей собственности на земельный участок под зданием соразмерно увеличившейся доли в правое собственности на здание (на основании ст. 245 ГК РФ). И в этом случае обращения к Департаменту и Администрации не требуется.

В случае, если входы в здание вышли за границы земельного участка, отведенного для эксплуатации здания и находящегося в собственности собственников здания, собственники здания вправе совместно обратиться к собственнику земельного участка, который занят этими ходами, за выкупом в установленном законом порядке той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации всего здания в связи с его увеличившимися размерами. Соответственно, при этом должны устанавливаться не границы земельных участков под входами в здание, а новые границы общего земельного участка, необходимого для эксплуатации увеличившегося в размерах здания.

После этого общество вправе поставить перед сособственниками вопрос об увеличении своей доли в праве общей собственности на скорректированный таким образом земельный участок.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для удовлетворения заявленных обществом требований и отмены решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба общества отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Н.Н. Смотрова

Судьи                                                                                             С.И. Золотухина

Т.И. Ткаченко