Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 по делу n А53-6535/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машиноместо № 17, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 06.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машиноместа № 17.

26.04.07 между ООО "Славяне" и Скляровым И.С. был заключен договор № 25/18 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машиноместо № 18, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 05.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машиноместа № 18.

27.08.07 между ООО "Славяне" и Романовским А.А. был заключен договор № 50/43 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машиноместо № 43. расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. ООО "Славяне" и Романовский А.А. составили акт приема-передачи машиноместа № 43.

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. Все договоры имеют одинаковое содержание, за исключением положений, индивидуализирующих дольщика, машиноместо и цену договора.

В соответствии с п. 1.2. указанных договоров объект долевого строительства был определен как машиноместо за соответствующим номером, составляющее 1/50 долю помещения № 1 подземной автостоянки на 50 машиномест.

П. 1.3. договоров устанавливает, что здание (автостоянка), завершенное строительством, включая все встроенно-пристроенные, надстроенные нежилые помещения, за исключением машиноместа, указанного в договоре, составляет выраженную в натуре долю Застройщика.

25.01.2008г. УФРС РО зарегистрировало право общей долевой собственности застройщика на 28/50 долей на подземную автостоянку (кадастровый номер 61-61-01/696/2007-180) и выдало обществу свидетельство серии 61 АГ № 885619.

При этом в свидетельстве указано обременение права: ипотека в силу закона.

Правомерность внесения записи об обременении оспаривалась обществом в суде первой инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ  от 30.12.2004г. при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Правила данной статьи указывают на необходимость обременения ипотекой именно тех помещений в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, возведенном при участии дольщиков, которые подлежат передаче в собственность застройщику. Именно такое понимание соответствует цели настоящей нормы: обеспечению исполнения обязательств застройщика перед дольщиками.

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного закона  по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом объект долевого строительства определен законом (п. 2 ст. 2) как  жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Следовательно, Застройщик не имеет права на регистрацию за собой права собственности на объект долевого строительства. Регистрация права собственности за дольщиками носит первичный характер, что делает бессмысленным обременение указанных объектов ипотекой в пользу таких участников.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона  от 16.07.1998 № 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Именно возможность обращения взыскания на имущество, принадлежащее застройщику, составляет обеспечение прав дольщика.

Применительно к особенностям рассматриваемого в настоящем деле объекта недвижимости судебная коллегия считает необходимым разъяснить следующее.

В соответствии с п.п. 3,4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Из материалов дела следует, что помещение № 1 подземной автостоянки является объектом долевой собственности застройщика и участников долевого строительства, поскольку машиноместа не ограничены физическими границами (стенами, перегородками и пр.) и определены условно, выделение их в качестве самостоятельных нежилых помещений невозможно.

Общая долевая собственность предполагает наличие доли в праве. Поэтому регистрация прав собственности на отдельные машиноместа невозможна. Соответственно за застройщиком было зарегистрировано 28/50 долей в праве собственности на помещение № 1.

При этом, несмотря на то, что  часть 3 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ  от 30.12.2004г. говорит о залоге помещений, УФРС правомерно зарегистрировало ипотеку долей в праве собственности, поскольку по смыслу статьи 7 Федерального закона  от 16.07.1998 № 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обременению ипотекой подлежит доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, а не часть общего имущества в натуре.

Поскольку на момент проведения регистрации права собственности застройщика акты-приема передачи объектов долевого строительства еще не были подписаны между застройщиком и дольщиками, регистрация ипотеки в силу закона была правомерной и соответствовала ч. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Неправильное толкование судом первой инстанции нормы права, подлежащей применению при разрешении спора, привело к принятию неправильного решения, в связи с чем на основании положений пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт надлежит отменить. По изложенным выше причинам заявленные обществом требования являются необоснованными, ввиду чего в их удовлетворении надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления в арбитражный суд первой инстанции подлежат отнесению на ООО «Славяне». Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 руб. подлежат взысканию с ООО «Славяне» в пользу УФРС РО.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, (272 – только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2008г. по делу № А53-6535/2008-С4-7 отменить.

В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Славяне» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Славяне» в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 1000 (Одну тысячу) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Г. Ломидзе