Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2008 по делу n А32-3902/2008. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом согласно части первой указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу указанных норм до разрешения спора в судебном порядке арендатор должен быть уведомлен о  совершенных им нарушениях, которые могут послужить основанием досрочного расторжения договора, а также ему должна быть предоставлена возможность устранения указанных нарушений.

Высший арбитражный суд РФ в  Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в пункте 30 разъяснил, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства … по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В полученной ответчиком претензии указаний на существенное ухудшение арендованного имущества не содержалось.

В соответствии с пп. 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ  арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку претензия № 21 содержала лишь указание на наличие задолженности по арендной плате, требования истца о досрочном расторжении договоров аренды по основанию существенного ухудшения арендованного имущества подлежали оставлению без рассмотрения.

Ввиду изложенного суд отклоняет ходатайство истца о проведении судебно-строительной экспертизы по делу.

Кроме того, претензия № 21, как следует из ее содержания, была заявлена в отношении  двух договоров: б/н от 27 мая 2005г. и №  2-А/2006 от 30.11.2006г.  Договор № 27-А/2005 от 27 мая 2005г. в ней не упомянут. С учетом того, что исковые требования заявлены истцом по трем договорам, суд не считает возможным счесть указанную претензию, как направленную, в том числе по договору № 27-А/2005 от 27 мая 2005г.

Соответственно требования истца о досрочном расторжении указанного договора,  выселении ответчика из арендуемых по нему нежилых помещений и истребовании имущества, переданного по данному договору, надлежало оставить без рассмотрения.

В соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ  оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В то же время судом первой инстанции на основе анализа имеющихся в деле доказательств, в ходе судебного разбирательства сделан правильный вывод об  отсутствии задолженности ответчика по арендной плате.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца. Кроме того, государственная пошлина в размере 1000 (Одной тысячи) рублей, уплаченная ответчиком в федеральный бюджет при подаче апелляционной жалобы, подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда  Краснодарского края от 28 мая 2008г. по делу № А32-3902/2008-41/74 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений № 27-А/2005 от 27 мая 2005г.; выселении закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" из арендуемых нежилых помещений, занимаемых по договору аренды № 27-А/2005 от 27 мая 2005г., расположенных в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01; истребовании имущества, переданного по договору аренды № 27-А/2005 от 27 мая 2005г. оставить без рассмотрения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений № 2-А/2006 от 30.11.2006г.; выселении закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" из арендуемых нежилых помещений, занимаемых по договору аренды нежилых помещений № 2-А/2006 от 30.11.2006г., расположенных в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01; истребовании имущества, переданного по договору аренды № 2-А/2006 от 30.11.2006г., заявленные по основанию незаконной перепланировки, повлекшей ухудшение арендованного имущества, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" в пользу закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" 1000  (Одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко