Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2008 по делу n А32-4792/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-4792/2008-39/85

15 августа 2008 г.                                                                                  15АП-4543/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Григорченко Ольга Викторовна, паспорт серия 6707 № 725526, выдан 24.10.2007г. Отделением №3 ОФУМС России по Ханты-мансийскому автономному округу – ЮГРЕ в г. Сургуте, доверенность № 09/08-48 от 25.07.2008г.

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (почтовое уведомление №849745)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Тюменьэнерго"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26 мая 2008г. по делу № А32-4792/2008-39/85

по иску открытого акционерного общества "Тюменьэнерго"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-оздоровительный центр "АРПО"

о взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Тюменьэнерго" (далее – ОАО «Тюменьэнерго», истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-оздоровительный центр "АРПО" (далее – ООО «РОЦ АРПО», ответчик) о взыскании суммы неосновательно сбереженного имущества в виде арендных платежей в размере 2 239 258,68 руб.

Исковые  требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи № 1 от 21.03.2005г. и акта приема-передачи к указанному договору от 30.08.2006г. истец продал ответчику недвижимое имущество – незавершенные строительством объекты. Земельный участок, занимаемый проданными объектами, общей площадью 99245 кв.м принадлежал истцу на праве аренды по  договору № 1479 от 08.07.1999г.

 В связи с тем, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи произведена 16.11.2006г., регистрация договора  от 30.08.2006г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена 17.11.2006г. истец утратил право аренды указанного земельного участка и соответственно обязанность по уплате арендной платы. При этом в соответствии со сроками оплаты, установленными договором аренды, до указанных дат регистрации перехода прав истцом была произведена полная оплата арендных платежей за 2006 год.

Поскольку с 30.08.2006г. ответчик являлся фактическим пользователем земельного участка под вышеуказанными объектами недвижимости, истец полагает, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженных арендных платежей на общую сумму 2 239 258,68 руб. за период с 30.08.2006г. по 31.12.2006г.

Решением суда от 26 мая 2008г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что право аренды земельного участка в силу закона переходит  к приобретателю недвижимости и прекращается у отчуждателя недвижимости. Поэтому даже в случае прекращения права аренды у покупателя на основании правил гражданского и земельного законодательства это право не может само по себе восстановиться у бывшего арендатора. Кроме того, истец не доказал обращения в установленном законом порядке к ликвидируемому ответчику с требованиями о погашении задолженности и внесении его реестр требований кредиторов. Суд также указал, что представленные истцом платежные документы не содержат сведений об относимости арендных платежей к заявленному периоду.

ОАО "Тюменьэнерго" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило решение суда отменить как незаконное и необоснованное, удовлетворив исковые требования истца. В жалобе заявитель ссылался на то, что удовлетворение требований о взыскании неосновательного обогащения не зависит от перехода права аренды на земельный участок. Истец осуществлял арендные платежи, юридически являясь собственником недвижимости и арендатором земельного участка. Периоды, за которые оплачивалась арендная плата, подтверждены материалами дела. Факт отсутствия обращения истца к ответчику в порядке ч. 1 ст. 63 ГК РФ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.

В судебном заседании представитель ответчика не присутствовал. Надлежащее уведомление ответчика подтверждено почтовым уведомлением (№ 849745). Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования о взыскании с ответчика суммы неосновательно сбереженного имущества в виде арендных платежей в размере 2 239 258,68 руб. удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.02.2005г. ОАО «Тюменьэнерго» заключило с  ОАО «ЦНИИ НПКэнерго» агентский договор № 28/504 об осуществлении юридических  и иных действий по реализации объектов, принадлежащих принципалу (ОАО «Тюменьэнерго»), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Лоо:

- незавершенной строительством электрокотельной литер Г, общей площадью 256,1 кв.м,

- незавершенного строительством гаража литер И, площадью застройки 580 кв.м,

- незавершенного строительством распределительного пункта Т.П.  литер Ж, площадью застройки 507 кв.м,

- незавершенной  строительством насосной станции водоснабжения литер Д, площадью застройки 2360 кв.м,

- незавершенной  строительством клуб-столовой с бассейном литер Б, площадью застройки 580 кв.м,

- незавершенного строительством изолятора  литер Е, площадью застройки 586 кв.м,

- незавершенного строительством спального корпуса  литер А, площадью застройки 1933 кв.м,

- незавершенной  строительством трансформаторной подстанции, площадью застройки 235 кв.м,

В рамках указанного договора ОАО «ЦНИИ НПКэнерго» заключило с ООО «РОЦ АРПО» договор купли-продажи № 1 от 21.03.2005г. следующих объектов недвижимого имущества:

- незавершенная строительством электрокотельная литер Г, общей площадью 256,1 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010446);

- незавершенный строительством гараж литер И, площадью застройки 580 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010450)

- незавершенный строительством распределительный пункт Т.П.  литер Ж, площадью застройки 507 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010447)

- незавершенная  строительством насосная станция водоснабжения литер Д, площадью застройки 2360 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010451)

- незавершенная  строительством клуб-столовая с бассейном литер Б, площадью застройки 580 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010449)

- незавершенный строительством изолятор  литер Е, площадью застройки 586 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010448)

- незавершенный строительством спальный корпус  литер А, площадью застройки 1933 кв.м, (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 28.01.2005г. Серии 23-АА № 010445)

12.10.2006г. на основании соглашения  к договору купли-продажи № 1 от 21.03.2005г. ответчик приобрел также у истца незавершенную  строительством трансформаторную подстанцию литер В, площадью застройки 235 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «Тюменьэнерго» от 09.10.2006г. Серии 23-АА № 628378).

30.08.2006г. стороны подписали Акт приема-передачи к договору № 1 от 21.03.2005г. приобретенных объектов недвижимости (включая трансформаторную подстанцию, что подтверждено вышеуказанным соглашением).

Соответствующие объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 99 245 кв.м, кадастровый № 23:49:01 22 005:0073, предоставленном истцу для строительства и эксплуатации пансионата в пос. Лоо в Лазаревском районе по договору аренды № 1479 от 08.07.1999г., зарегистрированному Комитетом по земельным ресурсами землеустройству г. Сочи № 1281 от 28.12.1999г. Границы закреплены  на плане земельного участка, прилагаемом к договору, поворотными точками.

Дополнительным соглашением от 08.02.2006г. к договору аренды была изменена арендная плата в т.ч. за 3,4 кварталы 2006г. размер арендной платы составлял 1 679 444,01 руб. в квартал.

П. 1 указанного соглашения устанавливался срок уплаты: до 10 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – до 10 ноября текущего года.

В соответствии с данным соглашением истцом была произведена уплата арендной платы в т.ч. за III квартал 2006г. в размере 1679444,01 руб. (п/п № 8584 от 05.09.2006г. и № 8707 от 11.09.2006г) и за IV квартал 2006г. в размере 1679444,01 руб. (п/п № 11407 от 13.11.2006г.). Из платежных поручений усматривается, что платеж представляет собой арендную плату за землю по договору 4900001479 от 08.07.1999г. (пансинат «Лоо»). Имеется указание квартала, за который производится уплата.

30.08.2006г. (одновременно с подписанием акта приема-передачи к договору купли-продажи объектов недвижимости) между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1479 от 08.07.1999г., в п. 2.2. которого была установлена обязанность арендатора производить арендные платежи арендодателю с 30.08.2006г. (т.е. с момента фактической передачи объектов недвижимости, а соответственно и момента начала фактического использования земельного участка). Данный договор был зарегистрирован  УФРС по Краснодарскому краю 17.11.2006г.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с п. ст. 131 ГК РФ. П. 2 ст. 223 устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности  от истца к ответчику по договору купли-продажи № 1 от 21.03.2005г. объектов недвижимости произошел 16.11.2006г. (по литеру В 16.12.2006г.), что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчика ООО «РОЦ АРПО»: серии 23 АА №№ 979605 (литер В), 980280 (литер А), 980281 (литер Е), 980282 (литер Б), 980283 (литер Д), 980284 (литер Ж), 980285 (литер И), 980286 (литер Г).

В соответствии с аб. 2 п. 3 ст 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в названном случае, перемена лиц в арендном обязательстве происходит в силу закона, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Однако при этом суд посчитал, что заключенный 30.08.2006г. между сторонами договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1479 от 08.07.1999г., предусматривающий обязанность ООО «РОЦ АРПО» производить оплату арендной платы с 30.08.2006г., прекращает право аренды ОАО «Тюменьэнерго», в связи с чем у истца не имелось правовых оснований для уплаты арендных платежей, а соответственно и для взыскания с ответчика суммы неосновательного обогащения.

Данный вывод суда не соответствует действующему законодательству и материалам дела. Так, в соответствии с правилами  п. 3 ст. 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

П. 1 ст. 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды земельного участка, заключенный истцом, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в порядке, установленном на момент его заключения. Следовательно, договор о передаче прав и обязанностей по основному договору аренды земельного участка № 1479 от 08.07.1999г. также подлежал государственной регистрации, которая и была произведена (Аналогичная позиция была высказана в п. 12 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). До момента регистрации договор считался незаключенным и не мог порождать права и обязанности сторон.

В соответствии с разъяснениями п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Указанный договор о передаче прав был зарегистрирован 17.11.2006г. УФРС по Краснодарскому краю. Соответственно