Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2008 по делу n А53-16298/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-16298/2006-С2-6

14 января 2008 г.                                                                                15АП-786/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.

при участии:

от истца: представитель Астахов Вячеслав Александрович – доверенность от 29.11.2007 сроком на три года,

от ответчика: ген. директор Ерицян Рафик Осипович, представитель Соколенко Александр Александрович – доверенность от 16.11.2007 сроком на один год,

от третьих лиц: от ООО «Югавторемонт» - представитель Соколенко Александр Александрович - доверенность от 16.11.2007 сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ритм»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09 ноября 2007г. по делу № А53-16298/2006-С2-6,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ритм»

к ответчику открытому акционерному обществу «Югавторемонт»

при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью «Югавторемонт», Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о нечинении препятствий в пользовании, освобождении помещений от имущества, обеспечении беспрепятственного доступа в помещение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ритм» (далее – ООО «Ритм») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу «Югавторемонт» (далее – ОАО «Югавторемонт») об обязании открытого акционерного общества «Югавторемонт» не чинить препятствия в пользовании обществу с ограниченной ответственностью «Ритм» помещениями соразмерно доле в праве собственности на производственное здание литер «Б» по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 9588,2 кв.м., освободив комнаты № 4, 5, 6, 6а, 7-8 в литере «Б» по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону от имущества, принадлежащего открытому акционерному обществу «Югавторемонт», и обеспечив обществу с ограниченной ответственностью «Ритм» доступ в указанные помещения (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 158-159)).

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Ритм», ОАО «Югавторемонт», ООО «Югавторемонт» являются участниками общей долевой собственности (сособственниками) на здание литер «Б» по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону. 22.06.2006 года указанными лицами заключено соглашение об определении порядка владения и пользования литером «Б», согласно которому спорные помещения должны находится в пользовании истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Югавторемонт» (далее - ООО «Югавторемонт»), Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - УФРС).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09 ноября 2007г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил, что между сторонами порядок владения и пользования урегулирован несколько раз: в договоре купли-продажи № 10 доли в праве собственности от 18.02.2002, соглашением от 29.04.2005 года, соглашением от 22.06.2006 года. Оценив указанные соглашения, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям договора купли-продажи № 10 доли в праве собственности от 18.02.2002, поскольку соглашения от 29.04.2005 года и от 22.06.2006 года являются ничтожными, т.к. перераспределяют доли в праве общей собственности, однако изменение размера долей не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «Ритм» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим:

- судом первой инстанции дано неправильное толкование договора купли-продажи № 10 доли в праве собственности от 18.02.2002 г., в связи с чем сделан неверный вывод об оставлении за продавцом (ответчиком) комнат № 1-25, 51-57 и передаче покупателю комнат № 26-50,

- судом первой инстанции дана неправильная оценка правового значения соглашений от 29.04.2005 г., от 22.06.2006 г., поскольку данными соглашениями определяется новый порядок пользования, а не перераспределяются доли,

- суд первой инстанции дал неправильную оценку заявленным требованиям, рассмотрев их как виндикационный и негаторный иски.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы. Представитель ответчика и третьего лица - ООО «Югавторемонт», против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылался на непоследовательность правовой позиции истца, ничтожность соглашений от 29.04.2005 г. и 22.06.2006 г., поскольку они подписаны зависимым от истца директором, не заверены печатями, руководители, подписавшие соглашение, вышли за пределы своих полномочий, данные соглашения вносят изменения в договор купли-продажи от 18.02.2002 г., а потому подлежат государственной регистрации, которую они не прошли, кроме того, в дальнейшем все стороны не согласились с указанным порядком пользования.

Третье лицо - Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области, представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом – уведомление №665247.

10 января 2008 года в 17 часов 10 минут был объявлен перерыв. 11 января 2008 года в 09 часов 40 минут судебное заседание продолжено. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда, третьему лицу УФРС посредством факсимильной связи было направлено сообщение об объявлении перерыва.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом фактически заявлено требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право – путем принудительного исполнения соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо определить, какой порядок владения и пользования общим имуществом установлен между сособственниками, и оценить, нарушают ли действия (бездействие) ответчика установленный порядок.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком было заключено 3 соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом: условия о порядке владения и пользования общим имуществом были включены в договор купли-продажи № 10 доли в праве собственности от 18.02.2002 (т. 1 л.д. 149-151), соглашение от 29.04.2005 года (т. 1 л.д. 51), соглашение от 22.06.2006 года (т. 1 л.д. 7).

Как следует из пункта 1.1. соглашения от 22.06.2006 года, новый порядок пользования общим имуществом определяется в связи с передачей ООО «Ритм» 3/20 доли в праве общей собственности на здание литер «Б» ООО «Югавторемонт» на основании протокола от 22.06.2006 г. общего собрания участников ООО «Ритм» и разделительного баланса. Однако решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2007 года по требованию ООО «Югавторемонт» об обязании зарегистрировать переход права собственности на 3/20 доли производственного здания литер «Б» (т. 3 л.д. 34-41), вступившим в законную силу, установлено, и сторонами в настоящем деле не оспаривается, что регистрация перехода права собственности на 3/20 доли в праве общей собственности за ООО «Югавторемонт» не осуществлялась. Таким образом, на момент заключения один из участников соглашения - ООО «Югавторемонт» - не являлся сособственником спорного имущества.

Из п. 6.3. соглашения от 22.06.2006 года следует, что оно вступает в силу с момента подписания его сторонами, а не заключено на будущее время. В п. 6.5. соглашения указано, что после регистрации сторонами права собственности на литер «Б» ООО «Ритм» имеет право на выдел в натуре его доли в праве собственности из общей долевой собственности; при выделе доли ООО «Ритм» передаются помещения без какой-либо компенсации иным сторонам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ совершать распорядительные действия в отношения имущества, в том числе заключать соглашение об определении порядка владения и пользования общим имуществом вправе собственник или уполномоченное им лицо. Порядок пользования имуществом, определяемый в соответствии со ст. 247 ГК РФ, может применяться только между сособственниками. На момент заключения соглашения один из участников - ООО «Югавторемонт» - не являлся сособственником спорного имущества, в связи с чем данное соглашение является ничтожным как противоречащее требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Довод представителя ООО «Ритм» о том, что данное оглашение сохраняет свое действие в отношении ОАО «Югавторемонт» и ООО «Ритм», поскольку они являлись сособственниками на момент заключения соглашения отвергается судом апелляционной инстанции. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако из п. 1.1.1. соглашения следует, что оно было заключено именно в связи с участием в нем ООО «Югавторемонт» и не было бы заключено при иных обстоятельствах.

Судом первой инстанции признано ничтожным соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения зданием литер «Б» от 29.04.2005 года, поскольку данным соглашением перераспределяются доли между сособственниками, и отсутствует государственная регистрация долевой собственности в ином размере, установленном соглашением от 29.04.2005 г. Данный вывод суда первой инстанции основан на неправильном применении норм материального права и неправильной оценке обстоятельств дела.

Как следует из пунктов 1.1.1., 1.1.2. соглашения от 29.04.2005 года предметом соглашения является определение порядка владения, пользования и распоряжения производственным зданием литер «Б», принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности (по ½ доле в праве). Новый порядок пользования прямо противоположен порядку пользования, определенному в договоре купли-продажи от 18.02.2002 г. – по условиям договора купли-продажи от 18.02.2002 г. в пользовании ООО «Ритм» находилась южная часть здания, в пользовании ОАО «Югавторемонт» - северная, по условиям соглашения от 29.04.2005 в пользовании ООО «Ритм» передается северная часть здания, в пользование ОАО «Югавторемонт» - южная.

Таким образом, соглашением от 29.04.2005 года происходит не перераспределение долей, а определение порядка владения и пользования общим имуществом. Несоразмерность части имущества, переданного в пользование сособственника, в соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ является основанием для выплаты компенсации, но не влечет недействительность соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом.

Довод ответчика о том, что соглашение от 29.04.2005 года вносит изменения в существенные условия договора купли-продажи от 18.02.2002 г., а потому подлежит государственной регистрации, отвергается судом апелляционной инстанции как не основанный на нормах материального права и опровергаемый материалами дела.

Во-первых, стороны договора купли-продажи определили условие о порядке пользования общим имуществом как «прочие условия» (т. 1 л.д. 150).

Во-вторых, действующее законодательство не устанавливает требование о государственной регистрации соглашений об определении порядка пользования общим имуществом. Не установлено такое требование и в отношении договоров купли-продажи зданий, нежилых помещений и долей в праве собственности на них; в данном случае государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, поскольку договором купли-продажи от 18.02.2002 г. определен порядок владения и пользования общим имуществом, то последующие соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом должны быть совершены в той же форме, что и договор купли-продажи от 18.02.2002 г. – т.е. в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Данные требования при заключении соглашения от 29.04.2005 г. выполнены. Поэтому оснований для признании соглашения от 29.04.2005 г. недействительным у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с п. 1.1.2. соглашения от 29.04.2005 г. во владение, пользование и распоряжение ООО «Ритм» поступает северная часть здания площадью 3386,3 кв. м. (помещения №1-12,15-25 на поэтажном плане).

В материалах дела имеется представленная ответчиком и не оспариваемая истцом копия плана домовладения литера «Б», находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 27, кв. №1711-3, составленная МУПТИ и ОН на дату 25.01.2001 года (т. 1 л.д. 154). На данном плане обозначены направления север, юг, запад, восток, а также указаны границы северной и южной частей здания, определенные в соответствии с договором купли-продажи от 18.02.2002 г.

На основании п. 1.1.2 соглашения от 29.04.2005 г. и копии плана домовладения литера «Б», составленной МУПТИ и ОН на дату 25.01.2001 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения № 4, 5, 6, 6а, 7-8 должны находиться в пользовании истца - ООО «Ритм». Ответчик не оспаривает, что спорные помещения используются