Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А53-13614/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-13614/2009

07 мая 2010 г.                                                                                      15АП-10494/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Ехлаковой С. В., Ильиной С. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от истца: представителей Казаковой С.А. по доверенности № ИЗ-6516/5 от 10.03.2010, Тюриной Д.О. по доверенности ИЗ-32064/5 от 23.11.2009,

от ответчика: представителей Будникова А. В. по доверенности от 31.12.2009 и Масаловой О. В. по доверенности от 11.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Кристина»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05 октября 2009 года по делу № А53-13614/2009

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Кристина»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами, пени,

принятое в составе судьи Липатовой В.И.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Кристина» (далее – ответчик, общество) о взыскании 185 554 руб. 87 коп. платы за фактическое пользование земельным участком (за период с 30.12.2005 по 22.03.2006), 4 686 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с 30.12.2005 по 22.03.2006), 3 004 361 руб. 93 коп. арендной платы  (за период с 23.03.2006 по 21.08.2008), 274 481 руб. 23 коп. пени (за период с 21.06.2006 по 21.08.2008) и 295 891 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с 22.08.2008 по 25.06.2009) (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования – л. д. 66-71 том 1).

Исковые  требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды №24318«и» от 30.12.2005 земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 20 16:0006 площадью 4236 кв. м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комсомольская, 3/16-18/ул. 27-я линия, и пользование указанным земельным участком до заключения договора без оплаты.

Решением суда от 05 октября 2009 года исковые требования департамента удовлетворены частично, суд взыскал с общества 2 999 538 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате (за период с 01.07.2006 по 21.08.2008), 272 518 руб. 86 коп. пени (за период с 21.09.2006 до 21.08.2008), 269 458 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствам (за период с 22.08.2008 по 25.06.2009). Суд применил срок исковой давности в части требований о взыскании арендной платы за трехлетний период, предшествующий дате обращения с иском. Суд указал, что в период с 30.12.2005 по 22.03.2006 и с 22.08.2008 по 25.06.2009 общество пользовалось земельным участком без оформления договора, а в период с 21.06.2006 по 21.08.2008 – на основании договора аренды от 30.12.2005, плата за использование земельного участка внесена частично. При расчете платы за пользование земельным участком суд исходил из кадастровой стоимости земельного участка 40 497 240 руб. Суд отклонил доводы общества об уменьшении площади земельного участка на 1236 кв. м. на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006 №1274, указав, что принятие постановления не изменяет условия заключенного договора аренды. Суд также отклонил доводы общества о необоснованности применения коэффициента индексации (Ки) по отношению к рыночной стоимости годовой арендной платы, а также о необоснованности применения   в 2008 году коэффициента индексации в размере 1,105 с конца июня 2008 года.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба и пояснения к ней мотивированы следующими доводами:

- кадастровая стоимость  земельного участка подлежит исчислению исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендованного земельного участка 4448 руб. за 1 кв. м. согласно справке УФАКОН по РО №533 от 26.02.2006,

-  общество с 30.06.2006 не владело и не пользовалось земельным участком, основания для взимания арендной платы за период неиспользования земельного участка отсутствуют,

- суд необоснованно отклонил довод общества об уменьшении с 07.11.2006 площади арендованного земельного участка на 1236 кв. м. Арендная плата не подлежит взысканию также после сдачи объектов в эксплуатацию, поскольку с указанного времени общество лишилось возможности использовать части земельного участка, занятые построенными объектами,

- ссылка суда на федеральные законы о федеральном бюджете на 2007-2009 годы несостоятельна, так как указанные законы не устанавливают коэффициенты индексации арендной платы на земельные участки. Истец не предоставил нормативно-правовое обоснование применения коэффициентов индексации. Коэффициент индексации 1,105 может применяться только, начиная с 28.07.2008,

- применение коэффициента индексации к стоимости арендной платы за использование земельного участка площадью 922 кв. м. неправомерно, поскольку размер годовой арендной платы за указанный участок установлен в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком согласно пункту 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 №283,

- постановление администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475, на которое ссылается истец в обоснование применения коэффициентов индексации, вступило в силу только 13.12.2007 и обратной силы не имеет,

- ссылки департамента на постановление мэра г. Ростова-на-Дону №777 от 01.09.2009 «Об утверждении положения «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством» несостоятельна, так как земельный участок был предоставлен обществу для целей строительства,

- применение иного порядка расчета арендной платы, чем установлено в договоре, без заключения дополнительного соглашения, является неправомерным.

В дополнениях к апелляционной жалобе общество указало, что, если допустить возможность применения к оценке рыночной стоимости земельного участка коэффициента инфляции, задолженность общества составляет 217 504 руб. 79 коп. (2 393 678 руб. 79 коп. – 2 176 174 руб.)

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу доводы общества не признал.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 производство по настоящему делу приостановлено, определением от 01.04.2010 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители департамента доводы жалобы не признали, просили решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 06.11.2003 №2347 обществу  для выполнения работ по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома  был предоставлен земельный участок площадью 3314 кв. м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 27-ая линия, 16-18.

Постановлением мэра от 15.12.2005 №1901 обществу дополнительно предоставлен земельный участок площадью 922 кв. м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комсомольская,3/16/ул. 27-ая линия, 16-18, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с встроенными офисными помещениями и пристроенным офисным зданием (2 и 3 очереди) с установлением рыночной стоимости годовой арендной платы за указанный земельный участок в размере 722 000 руб. Постановлением предписано объединить предоставленные обществу земельные участки площадью 3314 кв. м. и 922 кв. м.

30.12.2005 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды №24318«и» земельного участка площадью 4236 кв. м. (3314 кв. м. + 922 кв. м.) с кадастровым номером 61:44:03 20 16:0006, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комсомольская, д. 3/16-18, ул. 27-ая линия сроком с 15.12.2005 по 31.08.2050

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы и порядок ее уплаты установлены разделом третьим договора аренды, согласно которому годовая арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально  не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете  на соответствующий год на основании дополнительных соглашений к договору.

Основанием предъявления иска явилось ненадлежащее исполнение обществом условий договора о внесении арендной платы.

Департамент просил взыскать с общества 185 554 руб. 87 коп. платы за фактическое пользование земельным участком (за период с 30.12.2005 по 22.03.2006), 4 686 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с 30.12.2005 по 22.03.2006), 3 004 361 руб. 93 коп. арендной платы  (за период с 23.03.2006 по 21.08.2008), 274 481 руб. 23 коп. пени (за период с 21.06.2006 по 21.08.2008) и 295 891 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с 22.08.2008 по 25.06.2009) (л. д. 69-71 том 1).

Суд по заявлению общества применил срок исковой давности и отказал департаменту во взыскании платы за пользование земельным участком за период с 30.12.2005 по 30.06.2006, уменьшил размер взысканных санкций. Департамент не оспаривает решение в части отказа в удовлетворении его исковых требований.

Суд пересматривает решение в пределах доводов апелляционной жалобы ООО «Фирма «Кристина».

Общество в обоснование доводов жалобы указывает, что при вынесении судом решения не учтено уменьшение с 07.11.2006 площади арендованного земельного участка на 1236 кв. м.

Из материалов дела следует, что 30.06.2005 была введена в эксплуатацию первая очередь строительства – жилой дом с проектным планом границ площадью 1236 кв. м.  В связи с введением дома в эксплуатацию и созданием товарищества собственников жилья, земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 20 16:0006 площадью 4236 кв. м. был разделен на два участка: площадью 3 000 кв. м. с кадастровым номером 61:44:03 20 16:0010 с целевым использованием для строительства многоэтажных жилых домов и площадью 1236 кв. м. с кадастровым номером  61:44:03 20 16:0011 с целевым использованием для эксплуатации жилого дома.

Согласно справке Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии №27-13/577 от 04.05.2010 земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:03 20 16:0010 и 61:44:03 20 16:0011 поставлены на государственный кадастровый учет 31.01.2007 (л. д. 79 том 2).

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С 31.01.2007 право собственности на земельный участок площадью 1236 кв. м. перешло к товариществу собственников жилья в силу закона.

С разделом земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 20 16:0006 площадью 4236 кв. м. и образованием двух самостоятельных земельных участков объект аренды по договору №24318«и» от 30.12.2005 прекратил существование. Доказательства внесения в установленном законом порядке изменений в договор аренды с определением в качестве объекта аренды земельного участка с иными индивидуализирующими признаками (площадь, кадастровый номер, местоположение) департамент не представил. В связи с прекращением земельного участка, являвшегося объектом аренды, договор №24318«и» от 30.12.2005 прекратился в связи с невозможностью его исполнения (статья 415 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата по договору подлежит взысканию до 30.01.2007. Последующее пользование обществом земельным участком может являться основанием для взыскания платы за фактическое пользование земельным участком в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент при рассмотрении дела в суде первой инстанции не указал в качестве предмета иска взыскание неосновательного обогащения с основанием – фактическое пользование земельным участком в период с 30.01.2007 по 21.08.2008.

В соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска. Вопросы фактического пользования обществом земельным участком площадью 3000 кв. м. требуют дополнительного доказывания с учетом завершения этапов строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в рамках рассмотрения апелляционной жалобы не обсуждает вопросы определения площади, которым общество пользовалось фактически, а также вопросы определения периода и стоимости пользования, если таковое имело место.

Общество в обоснование доводов жалобы указывает, что применение иного порядка расчета арендной платы, чем установлено в договоре, без заключения дополнительного соглашения, является неправомерным.

Данный довод общества является необоснованным, так как согласно пункту 5 статьи 65 Земельного