Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А32-30652/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

органом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

В порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ООО «ГК «АВИОР» обжаловало отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2008.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию ООО «ГК «АВИОР» было представлено дополнительное соглашение от 06.11.2008 к договору аренды от 15.06.2001, подписанное между ГУ «Сочинский национальный парк» и ООО «ГК «АВИОР» на основании протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Кавказский аул» от 12.02.2008 и решения единственного участника ООО «ГК «АВИОР» от 12.02.2008 (п.1 дополнительного соглашения).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 17 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. При этом порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон (в том числе земель национальных парков), устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 №926 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха», действовавшим на момент заключения договора аренды 15.06.2001, была предусмотрена регистрация договора аренды в государственном органе, в ведении которого находится национальный парк. Договор аренды 15.06.2001 был зарегистрирован в Департаменте охраны окружающей среды и экологической безопасности Министерства природных ресурсов и экологии РФ.

Пунктом 5 Постановления Правительства РФ «О подготовке и заключении договора аренды земельного участка национального парка» от 26.01.2007 №47 проект договора аренды земельного участка в части условий, указанных в пункте 4 настоящих Правил, согласовывается Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации в 30-дневный срок с даты его поступления в Службу. Данное требование корреспондирует предусмотренному ранее действующим Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 №926 правилу о регистрации договора аренды в государственном органе, в ведении которого находится национальный парк.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 2, 3 статьи 453 ГК РФ).

По смыслу статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, при подписании дополнительного соглашения к договору аренды, влекущего изменение их прав и обязанностей в сфере ранее сложившихся арендных отношений, стороны обязаны руководствоваться законодательством, регулирующим спорные отношения на момент подписания дополнительного соглашения к договору.

В письме Росприроднадзора 16.03.2007 №ОМ-04-34/2439 разъяснено, что Росприроднадзор согласовывает проект договора земельных участков национального парка в части существенных условий, обязательных для включения в проект договора.

Пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2007 №47 установлено, что при подготовке договора аренды земельного участка в него должны быть включены существенные условия, касающиеся:

предполагаемого размера и местоположения земельного участка;

разрешенного вида использования земельного участка и (или) разрешенных в соответствующей функциональной зоне национального парка видов деятельности;

срока аренды;

требований к состоянию земельного участка по истечении срока аренды;

оснований расторжения договора аренды земельного участка в случае неисполнения установленных законодательством Российской Федерации требований;

размера арендной платы и срока ее внесения;

осуществления строительства на земельном участке (для случаев, когда такое строительство допускается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации);

определения прав арендатора на имущество, создаваемое на земельном участке;

запрета на субаренду (поднаем) земельного участка и передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также запрета на передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

ответственности сторон договора аренды земельного участка;

иных условий, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 06.11.2008, подписанному между ГУ «Сочинский национальный парк» и ООО «ГК «АВИОР», договор аренды от 15.06.2001 был изложен сторонами в новой редакции.

Так, в соответствии с пунктом 2.3. договора аренды от 15.06.2001, в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008 арендатору кроме ранее разрешенного вида деятельности – организация пункта питания и места отдыха – предоставлено право при наличии лицензии осуществление иной деятельности на предоставленном земельном участке.

Пунктом 8.1 договора аренды от 15.06.2001, в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008, сторонами были согласованы новые основания для расторжения договора аренды, которые первоначальный договор аренды не содержал: аннулирование лицензии, выданной дирекцией национального парка; осуществление хозяйственной деятельности на земельном участке до получения и утверждения заключения экологической экспертизы; передача прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам.

Следовательно, при подписании дополнительного соглашения от 06.11.2008 сторонами были внесены изменения в существенные условия договора аренды от 15.06.2001, которые в силу п.п.4,5 Постановления Правительства РФ от 26.01.2007 №47 подлежали согласованию с органами Росприроднадзора.

Отсутствие согласования органами Росприроднадзора условий дополнительного соглашения от 06.11.2008 свидетельствует о нарушении порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка национального парка, установленного Постановлением Правительства РФ от 26.01.2007 №47 в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», что является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Кавказский аул» было не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды от 15.06.2001 ООО «ГК «АВИОР» является правильным.

Согласно п. 12 Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 №926 субаренда (поднаем) земельных участков на территории национального парка и передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив не допускаются.

Из пункта 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2007 №47 следует, что при подготовке договора аренды земельного участка в него должны быть обязательно включены существенные условия, касающиеся запрета на субаренду (поднаем) земельного участка и передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также запрета на передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Судом установлено, что ООО «Группа компаний «АВИОР» было образовано в результате реорганизации ООО «Кавказский аул» в форме выделения,  т.е. путем создания ООО «Группа компаний «АВИОР» с передачей ему части прав и обязанностей ООО «Кавказский аул» без прекращения деятельности последнего.

Суд первой инстанции правильно указал, что решение о реорганизации общества с ограниченной ответственностью в форме выделения в силу ст.55 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» принимает высший орган управления общества - общее собрание участников реорганизуемого общества, которое утверждает порядок и условия выделения, разделительный баланс реорганизуемого общества.

Реорганизуемое в форме выделения общества не прекращает своей деятельности, в связи с чем, самостоятельно принимает решение о передаче новому юридическому лицу части своих прав и обязанностей, определяет те права и обязанности, которые будут переданы новому обществу и которые останутся у реорганизуемого общества.

При таких обстоятельствах, созданное в результате реорганизации в форме выделения юридическое лицо не является универсальным правопреемником реорганизованного общества, поскольку реорганизуемое общество посредством своего прямого волеизъявления (утверждения порядка, условий выделения и разделительного баланса) наделяет вновь создаваемое общество конкретными правами и обязанностями в определенных им самим границах. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражный судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», из которого усматривается, что реорганизация в форме выделения не влечет универсального правопреемства в отношении прав на земельные участки.

Как следует из протокола собрания участников общества от 12.02.2008 г.о реорганизации ООО «Кавказский аул» в форме выделения из него ООО «ГК «АВИОР»,  выделившемуся обществу переданы права и обязанности арендатора на земельный участок площадью  2774 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 120, выдел 9,11, находящийся в арендном пользовании у ООО «Кавказский аул» согласно договору аренды от 15.06.2001

Между тем,  Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 №926 и Постановлением Правительства РФ от 26.01.2007 №47 установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на территории национального парка без указания форм и оснований передачи прав обязанностей в отношении земельных участков национальных парков. Следовательно, любая передача арендатором земельного участка на территории национального парка своих прав и обязанностей по договору аренды другим лицам не допускается. Изъятия из указанного запрета для передачи прав и обязанностей арендатора лицу, созданному в результате выделения из другого лица, являвшегося арендатором земельного участка национального парка, не предусмотрены.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Кавказский аул» не вправе было передавать свои права и обязанности по договору аренды от 15.11.2001 земельного участка на территории национального парка вновь образованному при выделении ООО «Группа компаний «АВИОР» является правильным.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 указанного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку дополнительное соглашение от 06.11.2008 к договору аренды от 15.06.2001 не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 №926 и Постановления Правительства РФ от 26.01.2007 №47, принятым в соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», отказ регистрирующего органа в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения соответствует положениям абзаца 4 пункта 1