Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А32-2060/2005. Отменить решение полностью и принять новый с/а

путем передачи продавцу простых векселей покупателя (без аваля), со следующими номиналами и сроками погашения: 100 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через месяц от даты составления; 200 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 2 месяца от даты составления; 200 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 3 месяца от даты составления; 400 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 4 месяца от даты составления (т. 1, л.д. 46-52).

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика, согласно которому договор не заключен в силу того, что сторонами не согласовано одно из существенных условий договора купли-продажи недвижимости – цена.

Цена сделки сторонами согласована в размере 1 млн. рублей (с НДС), отчуждение по договору наряду с объектами недвижимости оборудования не может свидетельствовать о несогласовании цены.

Все указанные в договоре объекта были переданы ответчиком истцу по акту, при исполнении сделки индивидуализация объектов сложностей у сторон не вызвала.

Указание общей цены при отчуждении по одному договору объектов недвижимости и оборудования  не противоречит положениям п.1 ст. 555 ГК РФ по следующим основаниям.

Общее последствие отсутствия в договоре согласованной цены установлено в п.3 ст.424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Данная норма позволяет, по сути, компенсировать недостатки договора, в котором стороны не согласовали цену.

Применительно к недвижимости законодатель от идеи возможности такой компенсации отсутствия цены в договоре отказывается в связи с затруднительностью, в ряде случаев невозможностью подбора аналогичного товара.

В данном случае стороны цену согласовали, необходимости обращения к аналогам нет, цель ограничения применения нормы п.3 ст.424 ГК РФ достигнута. 

Платежными поручениями от 22.05.2003 №10, 28.07.2003 №36 и 07.08.2003 №62 покупатель уплатил продавцу 80 тыс. рублей (т. 2, л.д. 94-96).

27 июля 2004 года покупатель направил продавцу претензию, в которой потребовал в месячный срок представить документы, необходимые для регистрации права собственности на недвижимое имущество: учредительные документы юридического лица, землеотводные документы, правоустанавливающие документы на имущество (свидетельства о государственной регистрации) – том1, л.д.85.

Однако денежная сумма в размере 80 000 рублей была возвращена ответчиком истцу с назначением платежа “возврат по договору купли-продажи от 26.03.2003г. как ошибочно перечисленные” платежным поручением от 31.10.2006г. №1143 – том 3, л.д. 157, том 4, л.д. 80.

Платежным поручением от 03.11.2006г. №610 завод химического оборудования снова перечисли заводу тяжелого машиностроения  денежную сумму в размере 80 000 рублей – том4, л.д.81.

Платежным поручением от 23 мая 2007г. №474 денежная сумма в размере 80 000 рублей снова была возращена заводом тяжелого машиностроения заводу химического оборудования с тем же назначением платежа – том 4, л.д.79.

При этом в период рассмотрения арбитражным судом данного спора ответчиком был подписан договор купли-продажи от 21.06.2006г. в отношении спорных объектов с Розенбергом В.А.

На основании данного договора Розенберг В.А. обратился в суд с иском к обществу и заводу об устранении препятствий в пользовании имуществом, устранении помех, чинимых ему  в пользовании спорными объектами, обязании завод тяжелого машиностроения и завод химического оборудования освободить спорные объекты недвижимости. Данные исковые требования были удовлетворены решением Армавирского горсуда от 27 февраля 2007г., оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 апреля 2007г.  – том 4, л.д.19-27, 30-32.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 30 августа 2007г. указанные  решение Армавирского городского суда и определение судебной коллегии по гражданским делам отменены по надзорной жалобе завода химического оборудования, дело направлено на новое рассмотрение в Армавирский городской суд – том 4, л.д.136.

Решением Армавирского городского суда от 21 февраля 2008г. по иску завода химического оборудования договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между заводом тяжелого машиностроения и Розенбергом признан недействительным,  стороны возвращены в первоначальное положение, Розенберг исключен из числа собственников спорных объектов – том5, л.д.27-31.

Решением Армавирского городского суда от 17 ноября 2008 г. по иску завода химического оборудования Розенберг обязан освободить спорные объекты, не чинить заводу химического оборудования препятствий в пользовании указанными помещениями - том5, л.д.38-39.

Указанные судебные акты Армавирского городского суда вступили в законную силу.

Согласно материалам исполнительного производства, представленным старшим судебным приставом Армавирского городского отдела судебных приставов по Краснодарскому краю по запросу апелляционного суда, исполнительное производство по исполнительному листу, выданному Армавирским городским судом, с предметом исполнения об обязании Розенберга освободить спорные объекты, не чинить заводу химического оборудования препятствий в пользовании указанными объектами, окончено исполнением 30 апреля 2009г.

Таким образом, в настоящее время законное владение завода химического оборудования в отношении спорных объектов восстановлено, право Розенберга вступившим в законную силу судебным актом (решением Армавирского городского суда от 21 февраля 2008г.), по сути, признано отсутствующим.

По обоснованным пояснениям представителя истца записи о праве собственности Розенберга не исключены регистрационной службой из реестра только по причине наложения на спорные объекты ареста определением Армавирского городского суда от 05 февраля 2007г. по заявлению завода химического оборудования.

Поэтому наличие данных записей не препятствует рассмотрению заявленного иска.

Нормативное обоснование иска завод химического оборудования усматривает в положениях п.3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю решением суда при уклонении одной из сторон от регистрации.

Денежная сумма в размере 1 000 000 рублей в счет оплаты по договору от 02.06.2003г. перечислена заводом химического оборудования на депозитный счет суда платежным поручением №393 от 09.07.2007г. – том5, л.д.47

Поскольку ответчик уклонялся от получения денежных средств, единственным возможным для истца способом исполнения обязанности  по оплате было перечисление денежных средств на депозит суда, о чем ответчик был информирован еще в 2007г., доказательства представлены апелляционному суду.

Тот факт, что истцом в материалы дела представлены доказательства попыток перечисления ответчику суммы в размере 80 тыс.рублей (а не 100 тыс.) в данном случае не может быть поставлен в упрек истцу в силу следующего.

Гражданское законодательство не содержит положений, устанавливающих регистрацию договора купли-продажи недвижимости, регистрация договора предусмотрена только для договора купли-продажи жилых помещений и предприятия.

Поэтому условие договора купли-продажи об оплате имущества после регистрации сделки, в том числе оплате 10% от стоимости сделки после регистрации сделки, является ничтожным.

Следовательно, подлежит применению та последовательность действий сторон, которая установлена нормами главы 30 ГК РФ, следует из легального определения договора купли-продажи: вначале продавец обязан передать товар и право на товар, затем покупатель его оплатить – п.1 ст.454 ГК РФ.

Таким образом, обязательство завода химического завода по оплате следует признать встречным.

Гражданское законодательство РФ не содержит запрета осуществить встречное исполнение обязательства, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, напротив, возможность такого изменения последовательности предоставлений подразумевается п.3 ст. 328 ГК РФ.

Существо возникшего между заводом химического оборудования и заводом тяжелого машиностроения обязательства не исключало исполнения заводом химического оборудования своего обязательства первым, у ответчика не было оснований для уклонения от получения исполнения.

Поскольку совершенные ответчиком возвраты денежных сумм доказывают наличие с его стороны уклонения от принятия исполнения, уклонение ответчика от исполнения сделки, заключенной с истцом, также подтверждается подписанием договора купли-продажи с Розенбергом, создавшим для истца затруднения в виде необходимости защиты своего нарушенного права в двух исковых производствах, апелляционный суд приходит к выводу о наличии у ответчика оснований для платежа посредством внесения денежных средств в депозит, что признается надлежащим исполнением в силу положения ст.327 ГК РФ.

Указание в договоре на оплату векселями в данном случае применению ст.327 ГК РФ не препятствовало, по следующим основаниям.

Обязанность оплаты согласована в денежной сумме, передача покупателем простого векселя, в котором он является векселедателем, означает в данном случае прекращение обязанности платежа новацией обязательства в вексельное (п.35 совместного постановления Пленумов № 33/14 от 04.12.2000г.).

Поскольку векселя выданы не были, новации не произошло.

Таким образом, право завода химического оборудования, владеющего спорными объектами и исполнившего свою обязанность по оплате посредством внесения денежных средств в депозит, на регистрацию перехода к нему права собственности  подтверждается материалами дела и верно установлено судом.

Вместе с тем, верно установив обстоятельства дела в отношении четырех объектов, получивших отражение в реестре, верно сославшись на положения п.3 ст. 551 ГК РФ, суд применил неверную формулу избранного истцом способа защиты.

Истец усматривает нормативное обоснование заявленных требований в положениях ст. 551 ГК РФ.

Положения пункта 3 статьи 551 Кодекса предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п.1 ст.16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность собственника объекта недвижимости обеспечить перенесение на покупателя титула собственника по правомерно заключенному договору, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации.

Способ зашиты, предусмотренный в п.3 ст. 551 ГК РФ, направлен на обеспечение законного интереса покупателя недвижимости в приобретении внешней легитимации в качестве собственника. При этом в соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ право собственности возникает только в момент регистрации. Поэтому, применяя положения п.3 ст. 551 ГК РФ, суд не может указать в резолютивной части решения на признание состоявшимся переход права собственности, точно так же, как не может признать за истцом право собственности, так как для возникновения такого права (для его перехода) необходим завершающий юридический факт сложного состава юридических фактов, на основании которого возникает право собственности на объект недвижимости, – акт регистрации.

Суд, руководствуясь указанием ст. 12 ГК РФ, согласно которому подлежат применению способы защиты, предусмотренные законом, должен использовать именно ту формулу, которая предписана положениями ст. 551 ГК РФ: регистрация перехода права собственности по решению суда.  Причем правовую квалификацию заявленных требований дает именно суд, который избирает максимально корректную формулу при применении испрашиваемого истцом способа защиты.

Поэтому, констатируя верное установление судом обстоятельств дела в отношении четырех объектов, получивших отражение в реестре, корректность указания в мотивировочной части решения на п.3 ст. 551 ГК РФ, апелляционный суд вынужден решение изменить, приведя резолютивную часть судебного акта в соответствие с п.3 ст. 551 ГК РФ.

Кроме того, на основании положений ст. 551 ГК РФ может быть зарегистрирован переход права собственности только на те объекты, которые получили отражение в реестре.

Как следует из материалов дела и выписок из ЕГРП, представленных по запросу апелляционного суда, сооружения - забор бетонный и кирпичный с воротами в реестре не отражены.

Наконец,  договор не конкретизирует земельный участок, не устанавливает, какое право в отношении земельного участка передается, поэтому право на земельный участок может возникнуть у покупателя по ст. 552 ГК РФ, но не по ст.551 ГК РФ.

У суда имелись основания для удовлетворения исковых требований только в части следующих объектов:

- здание ремонтно-строительного цеха (лит. З) площадью по внутреннему обмеру 774 кв. м;

-  здание склада (лит. И, И1) площадью по внутреннему обмеру 482,9 кв. м;

- здание склада цемента (лит. Л) по внутреннему обмеру площадью 59,2 кв. м;

- здание блока гаражей (лит. К) площадью по внутреннему обмеру 303,8 кв. м.”

Площадь соответствует техническим паспортам – том 5, л.д.59 а, 66, 71, 80.

Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю нарушителем прав и законных интересов истца в рамках данного дела не является, поэтому надлежащим ответчиком по заявленным требованиям не является.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2009 г. по делу № А32-2060/2005 отменить в части удовлетворения исковых требований о признании состоявшимся перехода права собственности от открытого акционерного общества "Армавирский завод тяжелого машиностроения" к обществу с ограниченной ответственностью "Завод химического оборудования" и обязания Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в г. Армавире, Промзона - 13: сооружения - забор бетонный и кирпичный с воротами, вместе с земельным участком в соответствии с планом участка, а также в части  удовлетворения исковых требований к Главному Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В удовлетворении исковых требований к открытому акционерному