Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А53-17893/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-17893/2009

04 мая 2010 г.                                                                                        15АП-2378/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Перепелицина Е.А., паспорт, доверенность от 30.03.2010г.

от ответчика: Мартынова О.В., паспорт, доверенность от 27.04.2010г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от  14.12.2009г. по делу № А53-17893/2009

по иску Комитета по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000"

о  взыскании арендной платы и пени,

о расторжении договора,

о выселении,

принятое судьей Липатовой В.И.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Каменск- Шахтинский Ростовской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" (далее – ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2007 №780 за период с 01.02.2009 по 30.09.2009 в размере 75048 рублей 60 копеек; о взыскании пени за период с 10.03.2009 по 10.12.2009 в размере 3694 рублей 86 копеек (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды в связи с неуплатой арендной платы.

Решением от  14.12.2009г. по делу № А53-17893/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000", находящегося по адресу: 347800, Ростовская область, г. Каменск-Шахтинсий, ул. Сапрыкина, д. 13, кв. 6, ИНН 6147026136, в пользу Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области задолженность в размере 7843 рублей 78 копеек, в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 06.04.2007 №780 за период с 01.02.2009 по 30.09.2009 в размере 7407 рублей 20 копеек, пени за период с 10.03.2009 по 12.10.2009 в размере 436 рублей 58 копеек.

Суд прекратил производство по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды от 06.04.2007 №780, о выселении общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова, 65 Г, площадью 84 кв. м, в связи с отказом истца от указанных требований. В остальной части в иске отказано.

Суд констатировал наличие арендных правоотношений между сторонами; указал на наличие права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении нормативной базы, заключение сторонами дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Суд установил, что дополнительное соглашение подписано по истечении более 7 месяцев с даты составления отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, в связи с чем счел дополнительное соглашение ничтожным и применил размер арендной платы, установленный предыдущим дополнительным соглашением сторон, в связи с чем исковые требования удовлетворены в части.

Не согласившись с решением суда, КУИ обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Заявитель полагает, что судом неверно применены нормы материального права, поскольку изменение арендной платы произведено в одностороннем порядке по условиям договора вне зависимости от факта подписания дополнительного соглашения. Ответчик был уведомлен об изменении арендной платы путем направления дополнительного соглашения письмом от 23.12.2008г. № 3451 с предложением подписать дополнительное соглашение до 31.12.2008г.  Получение письма подтверждено уведомлением от 04.01.2009г. Дополнительное соглашение было подписано ответчиком 05.03.2009г. Однако об изменении размера арендной платы ответчик был уведомлен до истечения 6-ти месячного срока со дня изготовления отчета. При этом от договора аренды в порядке пункта 2.5. не отказался. Полагает, что продолжение пользования помещением надлежит считать акцептом на оферту истца об изменении арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу общество считает решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу просит оставить без удовлетворения. Общество указывает, что не было своевременно уведомлено о результатах оценки, с момента изготовления отчета до момента заключения дополнительного  соглашения прошло более 6 месяцев.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные выше позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба частично подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2007 между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности №780.

В соответствии с указанным договором аренды обществу с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" предоставлено в аренду нежилое помещение для размещения магазина по розничной продаже сантехнического оборудования, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова, д. 65 г, площадью 84 кв. м, сроком на 11 месяцев с 01.06.2007 по 30.04.2008.

01.06.2007      нежилое      помещение      передано      обществу      с      ограниченной

ответственностью "Вариант 2000" по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора по окончанию срока сдачи объекта в аренду, обязательства сторон по данному договору прекращаются, объект подлежит передаче арендодателю, если договор не возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, не позднее 10 числа начала следующего месяца.

Согласно пункту 2.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов власти РФ, Ростовской области, местного самоуправления путем направления расчета в адрес арендатора без оформления дополнительного соглашения. Размер арендной платы может быть пересмотрен один раз в календарный год.

Согласно пункту 2.7 договора в случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки арендатор уплачивает в бюджет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Дополнительное соглашение от 23.12.2008 подписано директором общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" Реуцким В.Г. 05.03.2009 с протоколом разногласий от 05.03.2009, что подтверждается письмом Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского от 05.03.2009 №526, а также сторонами в судебном заседании.

Согласно пункту 2.1 дополнительного соглашения с 01.01.2009 размер арендной платы в год составляет 212400 рублей 00 копеек, в том числе НДС, без НДС 180000 рублей 00 копеек.

Согласно пункту 2.2 дополнительного соглашения размер арендной платы в месяц составляет 17700 рублей 00 копеек, в том числе НДС, без НДС 15000 рублей 00 копеек.

27.04.2009 Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области в адрес общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" направлена претензия №917, согласно которой "в случае неоплаты до указанного срока задолженности, мы будем вынуждены обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении", которая получена директором общества 08.05.2009.

30.09.2009 по акту приема-передачи Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области принял от общества с ограниченной ответственностью "Вариант 2000" спорное нежилое помещение.

В связи с нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском.

Суд правомерно констатировал наличие арендных правоотношений между сторонами по договору, возобновленному на неопределенный срок. Вместе с тем, выводы суда о недопустимости применения размера арендной платы, определенноГО отчетом об оценке от 10.07.2008г., апелляционный суд полагает неверными.

При заключении договора аренды размер арендной платы был исчислен в соответствии  С Решением городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 22.12.2004г. № 108 «Об определении размера арендной платы  за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности» и Методикой расчета, определенной в приложении № 1 к указанному решению.

Решением городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 23.01.2008г. № 4 были внесены изменения в решение № 108, в соответствии с которыми пункт 1.2. изложен в следующей редакции: «При сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать:

а) на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", после вступления в силу данного решения при оформлении новых договоров аренды;

б) в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности (приложение N 1), при внесении изменений в заключенные до вступления в силу данного решения договоры аренды - в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Указанные изменения соответствовали изменению областного законодательства.

Так, Постановлением Администрации РО от 29.12.2007 N 545 «О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426 «Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области» (вступило в силу с 01.01.2008 года) пункт 1.2. постановления Администрации РО от 02.11.2004 N 426 изложен аналогичной редакции: «При сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать:

а) на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при оформлении после 1 января 2008 года вновь заключаемых договоров аренды и вносимых в них изменений;

б) в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Ростовской области (приложение N 1), при внесении изменений в заключенные до 1 января 2008 года договоры аренды - в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, в пункте 1.2 постановления Администрации РО от 02.11.2004 N 426 в редакции, действовавшей с 01.01.2008 года, как и в пункте 1.2. Решения городской Думы г. Каменск-Шахтинского от 22.12.2004г. № 108 в редакции от 23.01.2008г., предусмотрен плавный переход к определению размера арендной платы на основании рыночной стоимости применительно к договорам, заключенным до 01.01.2008 года, а именно: в период до истечения годичного срока, ограничивающего право арендодателя на изменение условий о размере арендной платы, - размер арендной платы должен определяться в соответствии с Методикой.

При этом пункты 1 и 2 сформулированы как общее правило (на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком) и исключение (в соответствии с Методикой в период до истечения срока).

Следовательно, после окончания годичного срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы по договорам аренды, заключенным до 01.01.2008 года, также должен быть установлен на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком.

В целях реализации указанных нормативных положений  10.07.2008г. ООО «Центр оценки и  консалтинга» по заказу КУИ был составлен отчет № 716 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта недвижимого муниципального имущества – встроенного нежилого помещения общей площадью 84,0 кв.м для размещения магазина по розничной продаже сантехнического оборудования, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Подтелкова. Рыночная стоимость годовой арендной платы указанного объекта составила 180 000 руб. без учета НДС.

Согласно положениям статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 указанные функции возложены на Министерство экономического развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

В силу пункта 26 указанного