Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2010 по делу n А53-5331/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Между тем в суде первой инстанции обществом соответствующее ходатайство не заявлялось.

ООО «Лес» в судебном заседании настаивало на удовлетворении апелляционной жалобы.  ООО "Бета консалтинг" и МИЗО в судебном заседании просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

С учетом отсутствия в апелляционной жалобе доводов о неправомерности отказа суда в удовлетворении требований МИЗО о  расторжении       договора   аренды   нежилых   помещений   №2935/06   от 29.12.2006г. и выселении ООО «Лес» из занимаемых помещений, апелляционный суд в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда от 21.01.2010г. только в обжалуемой части.

Материалами дела подтверждается, не отрицается участвующими в деле лицами наличие арендных отношений между ООО «Лес» и Минимуществом РО. Арендные правоотношения возникли из договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области от 29.12.2006г. № 22935/06, заключенного с 01.01.2007г. по 01.01.2012г. По данному договору во временное владение и пользование общества переданы нежилое помещение площадью 144,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко,156, для использования под розничную торговлю.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено условие, согласно которому арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц.

Согласно подпункту 1.2 постановления Администрации Ростовской области от 02.11.2004г. № 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области” (с изменениями от 29.12.2007, 30.06.2008г.) при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений, находящихся в государственной собственности Ростовской области, арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

На основании данного постановления, а также ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” Минимуществом РО и уполномоченным оценщиком был заключен государственный контракт №31/ОА/08 от 30.09.2008г., по условиям которого Минимущество РО (государственный заказчик) поручило ООО «Бета консалтинг» (исполнитель) осуществить оценку права пользования объектами недвижимого имущества, указанными в приложениями к госконтракту, в том числе нежилого помещения площадью 144,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко,156.

Во исполнение данного договора ООО «Бета консалтинг»  подготовлен отчет об оценке №87-26-2008 величины годовой арендной платы за пользование объектом аренды на условиях аренды – нежилыми помещениями, площадью 144,7 кв.м, расположенными по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко,156.

 Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором.

Договором арендодателю дано право в одностороннем порядке изменить условие о размере арендной платы.

Данным правом арендодатель воспользовался, письмом №19/10059 от 27.11.2008г. ООО «Лес» уведомлено о том, что арендная плата по договору аренды с 01.01.2009г. составляет 87 927 рублей в месяц, на основании рыночной оценки, проведенной на основании государственного контракта специалистами ООО “Бета консалтинг”.

В соответствии со статьей 453 ГК  РФ и п.4 ст.523 ГК РФ, применяемого по аналогии закона (п.1 ст. 6 Кодекса), с момента извещения истца о новом размере арендной платы договор считается измененным в соответствующей части.

Апелляционный суд отмечает недопустимость оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска, в связи с совершением Минимуществом РО юридически значимого действия, с которым связано изменение условий договора аренды, подпадающего под понятие сделки, закрепленное в ст.153 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, получившей закрепление в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” (п.1), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Апелляционный суд отклоняет доводы МИЗО и ООО «Бета консалтинг», согласно которым оценка в данном случае необязательна. Оценка предусмотрена постановлением Администрации Ростовской области от 02.11.2004г. № 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области”.

Апелляционный суд полагает неверными выводы суда относительно возможности рассмотрения требования иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений общей площадью 144,7 кв.м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Шевченко, 156, определенной в Отчете об оценке №87-26-2008, составленным ООО «Бета консалтинг» в размере 1 055 130 руб. (без учета НДС) и 1 245 053 руб. 40 коп. (с учетом НДС) в связи с одновременным заявлением требования об изменении договора. Указанное не следует из приведенного в информационном письме толкования соответствующих норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд правомерно исследовал вопрос о достоверности отчета в рамках требования об изменении договора (в качестве доводов истца, подтвержденных доказательствами, нуждающимися в судебной оценке). Однако указание соответствующего требования в просительной части иска и соответственно отказ в его удовлетворении в резолютивной части решения свидетельствует о самостоятельном характере данного искового требования. Суду надлежало прекратить производство по делу в части указанного требования, дав при этом оценку соответствующим доказательствам при рассмотрении требований об изменении договора. Аналогичная правовая позиция подтверждена судебной практикой ФАС СКО (например, постановлением от 27.02.2010г. по делу № А53-4897/2009).

Апелляционный суд отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства об оценочной деятельности при подготовке оспариваемого отчета ООО «Бета консалтинг».

В отчете дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод, последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование арендной платы по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество.

Оценщик обосновано выбрал сравнительный подход. Отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован оценщиком (том 1,л.д. 115,116).

Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки, как применительно к окружению объекта, так и здания, в котором оно расположено, дано обоснование применяемых корректировок. Учтено, что здание, в котором находится объект аренды, расположено в центральной части города. В том числе ООО «Бета консалтинг» обосновало соответствующий довод, указав на то, что  фактически помещение витринами выходит на улицу Садовую, в пешеходной доступности (400м) расположена Администрация г. Аксая, приведен картографический материал. Аналогичные сведения о местоположении объекта содержатся в заключении судебной экспертизы и в отчете ИП Довгопол Р.В. (л.д. 7, 128 т. 2).

Кроме того, в материалы дела представлено доказательство, подтверждающее корректность составленного обществом отчета, а именно  экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация “Национальная коллегия специалистов-оценщиков”, cоставленное на основании положений ст.22.1 и 22.2 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (т. 1 л.д.159-167). Согласно выводам заключения отчет соответствует требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартов оценки, а также требованиям договора на проведение оценки. Приведенные в отчете исходные данные имеют ссылки на источники информации. Информация, использованная при проведении оценки, соответствует критериям достаточности и достоверности. Использование оценщиком общей методологии, затратного, доходного и сравнительного подходов, а также выбор конкретных методов оценки в рамках данных подходов в целом достаточно обоснованны. Экспертный совет решил рекомендовать отчет как соответствующий требованиям достоверности.

Суд правомерно принял указанное заключение об отсутствии нарушений законодательства об оценочной деятельности ответчиком при отсутствии доказательств обратного. Наличие в материалах дела указанного заключения также учитывалось судом при оценке необходимости назначения дополнительной экспертизы.

Заявителем жалобы не опровергнут вывод суда первой инстанции, согласно которому в материалы дела не представлено доказательств того, что  оценщик неправильно определил технические характеристики и состояние помещения, что было следствием ненадлежащего осмотра и повлияло на результаты оценки.

При таких обстоятельствах определение иной величины стоимости арендной платы в   отчете ИП Довгопол Р.В. и в заключении судебной экспертизы не свидетельствуют сами по себе о недостоверности оспариваемого отчета.

Любая внешняя оценка цены в договоре, направленном на передачу недвижимости, носит субъективный характер. Несколько отчетов об оценке, подготовленные с соблюдением стандартов, как правило, будут отличаться в заключительных выводах. Именно поэтому цена является существенным условием договора купли-продажи и аренды недвижимости.

Кроме того, подтверждены материалами дела и не опровергнуты истцом доводы о недостоверности сведений об одном из объектов-аналогов, принятом ИП Довгопол Р.В. и судебным экспертом (л.д. 143-144 т. 3 и л.д. 17, 131 т.2).

Также подтверждено материалами дела (л.д.145-146 т.3), что одним из принятых судебным экспертом объектов-аналогов является объект,  расположенный на въезде в г. Аксай (л.д. 133-134 т.2), в то время как арендованное истцом помещение расположено в центральной части города (на границе с центральной частью). При этом из экспертного заключения не следует, что экспертом применена соответствующая положительная корректировка, которая  согласно примененной экспертом методологии применяется, если объект-аналог по какому-либо показателю уступает оцениваемому объекту (л.д. 135 Т. 2).

Таким образом, два из трех принятых экспертом объектов-аналогов приняты необоснованно.

На основании изложенного, суд правомерно отклонил выводы судебной экспертизы и отчет ИП Довгопол, представленный истцом.

Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы истца об ином размере арендной платы за пользование аналогичными помещениями по тому же адресу.

Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками, информация об оценке арендной платы по иным объектам не может повлиять на разрешение данного спора.

Также отсутствуют основания для удовлетворения требований предпринимателя о внесении изменений в договор.

Во-первых, арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.

Во-вторых, отсутствуют основания для ретроспективного изменения  арендной платы, как того требует предприниматель.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания с ООО «Лес» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области 331 384 руб. 85 коп., а также в части отказа в удовлетоврении требования ООО «Лес» об изменении договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области №2935/06 от 29.12.2006 г. в части размера арендной платы с 01.01.2009 г.  Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в указанной части. В части указанных требований суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у апелляционного суда отсутствуют основания для иной оценки установленных судом первой инстанции обстоятельств, равно как и для установлениях иных обстоятельств взаимоотношений сторон спора, отличных от установленных судом первой инстанции.

Нарушений