Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2010 по делу n А53-5331/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-5331/2009

03 мая 2010 г.                                                                                        15АП-2238/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсупова Л.А.

при участии:

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: Квасова Е.А., удостоверение, доверенность от 10.01.2010г. №19/3

от ООО "Лес": Чичова Л.Б.,  директор; Дейкун Н.Н., паспорт, доверенность от 26.03.2010г.

от ООО "Бета консалтинг":  Лебедева С.П., удостоверение, доверенность от 06.04.2010г., одер от 27.04.2010г.; Кориневский А.Ю., паспорт, директор,

от  Государственного образовательного учреждения начального профессионального образования профессиональное училище №7 Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лес"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2010г. по делу № А53-5331/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лес"

к обществу с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг", Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы, об изменении договора аренды объектов жилого фонда

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Лес"

при участии третьего лица Государственного образовательного учреждения начального профессионального образования профессиональное училище №7 Ростовской области

о взыскании задолженности, пени,

о расторжении договора и выселении,

принятое судьей Авдеевым В.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лес» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к  ООО    «Бета    консалтинг»,    Министерству    имущественных    и    земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (далее – МИЗО) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений общей площадью 144,7 кв.м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Шевченко, 156, определенной в Отчете об оценке №87-26-2008, составленным ООО «Бета консалтинг» в размере 1 055 130 руб. (без учета НДС) и 1 245 053 руб. 40 коп. (с учетом НДС); об изменении договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области №2935/06 от 29.12.2006 г. в части размера арендной платы с 01.01.2009 г. (с учетом изменения исковых требований  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (л.д. 94-96 т.2, л.д. 90-91 т. 3)).

Иск МИЗО мотивирован  тем, что МИЗО в одностороннем порядке было произведено увеличение арендной платы в 13 раз со ссылкой на п. 3.6 договора, Постановление Администрации Ростовской области от 29.12.2007г. № 545 и отчет ООО «Бета консалтинг» об оценке величины годовой арендной платы. Истец полагает возможным оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска в порядке статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ввиду того, что соответствующая величина обязательна для сторон сделки, а МИЗО отказалось от проведения повторной оценки, о проведении которой просил истец. Недостоверность отчета истец основывает на ненадлежащем, по его мнению, отборе объектов аналогов при применении сравнительного подхода оценки и существенном различии определенной величины стоимости арендной платы в спорном отчете и отчете, подготовленном ИП Довгопол Р.В. по договору с истцом, а также с заключением судебной экспертизы по делу. Кроме того, истец указал, что установленная арендная плата превышает определенную оценщиками плату за пользование иными аналогичными помещениями по тому же адресу.

Определением от 10.12.2009г. (л.д.50 т. 3) указанное дело объединено с делом №  А53-11408/09, в рамках которого Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций области обратилось с иском к ООО «Лес»  о взыскании с последнего 331 381 руб. 89 коп., в том числе 323 764 руб. 30 коп. задолженности и 7 617 руб.   59   коп.   пени; о  расторжении       договора   аренды   нежилых   помещений   №2935/06   от 29.12.2006г. и выселении ООО «Лес» из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156.

Иск мотивирован наличием у арендодателя права на одностороннее изменение размера арендной платы и произведенным в надлежащем порядке уведомлением арендатора о таком изменении, вопреки чему последний  продолжает вносить арендную плату в прежнем размере.

Решением суда от 21.01.2010 требования МИЗО удовлетворены частично. Взыскано с ООО «Лес» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области 331 384 руб. 85 коп., из которых 323 764 руб. 30 коп. – задолженность, 7 617 руб. 59 коп. – пеня.

В остальной части иска отказано. ООО «Лес» в иске отказано.

С ООО «Лес» в пользу ООО «Бета консалтинг» взыскано 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 8 127 руб. 50 коп.  государственной пошлины.

Суд установил наличие арендных правоотношений между сторонами и наличие установленного договором  и реализованного арендодателем права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц, если иное не предусмотрено актами органов государственной власти и управления. Суд счел возможным рассмотрение требования о признании недостоверной величины стоимости арендной платы, указав, что оно заявлено одновременно и в рамках требований об изменении договора аренды. Суд констатировал изменение условий договора с момента получения обществом уведомления арендодателя  об изменении размера арендной платы.

Доводы общества «Лес», выводы избранного данным обществом оценщика и эксперта отклонены судом,  поскольку оценщик и судебный эксперт исходили из неверной квалификации объектов оценки как услуг по сдаче имущества в аренду. Суд указал, что, приняв за основу неверную юридическую квалификацию объекта оценки, данные специалисты исследовательскую    часть    своих    документов    выполнили    на    основании неверного толкования закона, ввиду чего выводы, полученные с перечисленными пороками исследования, отклонены судом по правилам ст. 71 АПК РФ.

Суд пришел к выводу, что материалами дела не подтверждаются ссылки ООО «Лес» на противоречие подготовленного ООО «Бета консалтинг» отчета действующему законодательству об оценочной деятельности и указал на отсутствие основания для удовлетворения исковых требований об изменении договора с учетом предложенной обществом величины годовой арендной платы.

Соответственно требования МИЗО о взыскании задолженности и неустойки суд удовлетворил, указав на отсутствие в деле доказательств уплаты арендатором арендной платы в измененном размере. Требование о расторжении договора суд счел несоразмерным характеру нарушения прав арендодателя, указав, что нарушение прав министерства может быть устранено иными правовыми способами, в том числе добровольным отказом арендатора от дальнейшего пользования спорным помещением и от договора. Суд отметил, что  принцип соблюдения баланса интересов сторон требует, чтобы общество «Лес» получило возможность приспособить свой бизнес к условиям, подтвержденным решением суда.

Кроме того, суд не усмотрел оснований для снижения размера предъявленных ко взысканию судебных расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с решением суда, ООО «Лес» обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение в части отказа ООО «Лес» в иске и взыскания с задолженности по арендной плате и пени отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив требования общества и отказав в удовлетворении требований МИЗО.

По мнению заявителя жалобы, суд неправомерно отклонил представленные обществом и полученные в ходе судебной экспертизы доказательства стоимости годовой арендной платы используемого помещения. В частности, указание на то, что объектом оценки является услуга по предоставлению помещения  в аренду, не повлияло на суть проведенных исследований по установлению именно стоимости годовой арендной платы. Поэтому суд неправомерно не принял во внимание установленную оценщиком ИП Довгопол Р.В. величину рыночной стоимости арендной платы в размере 360 390 руб. в год и установленную судебным экспертом величину рыночной стоимости арендной платы в размере 385 654 руб. в год.

Кроме того, отмечает, что отсутствие ответа на два вопроса, поставленные эксперту, является основанием для проведения дополнительной экспертизы, но не для отклонения результатов экспертного заключения в целом.

Отмечает, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Бета консалтинг» полагает жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Ответчик полагает, что произведенная оценка не является обязательной; отмечает недопустимость изменения договора за прошедший период; указывает на невозможность самостоятельного оспаривания отчета об оценке, полагает, что производство по делу подлежало прекращению в части указанного требования. Также полагает оспариваемый отчет и отчет ИП Довгопол Р.В. несопоставимыми ввиду различия в объектах и целях оценки. Считает обоснованным отклонение отчета ИП Довгопол Р.В. судом. Также согласен с отклонением экспертного заключения, в том числе по процессуальным основаниям, поскольку эксперту Горской М.В. проведение экспертизы не поручалось, в определении суда были названы иные эксперты; сведения о квалификации, опыте работы Горской М.В., указанные в экспертном заключении, не соответствуют сведениям реестра СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков». Также отмечает, что судебный эксперт продублировал внесудебный отчет об оценке ИП Довгопол Р.В. В материалы дела представлены сведения о недостоверности информации о выбранных экспертом аналогах. Кроме того, указывает, что мнение иных лиц о величине оценки не свидетельствует о недостоверности отчета ООО «Бета Консалтинг», доказательств допущенных ООО «Бета Консалтинг» нарушений законодательства об оценочной деятельности в материалы дела не представлено. Напротив, СРО, членом которой является ответчик – Национальная коллегия специалистов-оценщиков провела экспертизу оспариваемого отчета в порядке статьи 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установила соответствие отчета требованиям закона и федеральным стандартам оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу МИЗО указало, что считает решение суда обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Заявитель жалобы отмечает на обоснованное отклонение отчета ИП Довгопол Р.В. и заключения судебной экспертизы по причине неверного определения объекта оценки и отсутствия доказательств недостоверности оспариваемого отчета. Отмечает также, что в пояснениях по делу им были указаны грубые нарушения, допущенные ИП Довгопол Р.В. при проведении оценки. Ответчик полагает экспертное заключение подготовленным с процессуальными нарушениями, отмечает, что эксперт взял из лишь три объекта-аналога, причем все из отчета ИП Довгопол Р.В. Полагают действия МИЗО по изменению договора соответствующими требованиям закона, региональным нормативным актам и условиям договора.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явилось Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования профессиональное училище №7 Ростовской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебно7го разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании ООО «Лес» заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (дополнительной в части неразрешенных вопросов и повторной в части разрешенного вопроса о величине стоимости арендной платы) и приобщении к материалам дела в качестве дополнительных доказательств заключения ООО фирма «Бюро технической помощи» от 11.08.2008г., справки, технической справки, поименованных в качестве приложения к указанному ходатайству.

ООО "Бета консалтинг" и МИЗО возражали против удовлетворения указанного ходатайства.

Судом данное ходатайство рассмотрено и отклонено в порядке части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в соответствии с которой при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Указанная норма корреспондирует положениям статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в силу которых  судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо,