Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу n А32-26885/2009. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

               Таким образом, наделение заинтересованного лица тем или иным вещным правом на земельный участок в целях его последующей застройки не может быть произвольным, а предопределено одной из двух процедур предоставления земельного участка в целях строительства.

               В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 15.08.2006) предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.  Без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, таковой может быть предоставлен только в аренду, при этом передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается лишь при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

   Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;  проведение работ по формированию земельного участка, его государственный кадастровый учет и принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

               Согласно статье 31 Кодекса заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. При предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места размещения объектов органы местного самоуправления городских или сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

               Как следует из постановления главы муниципального образования Брюховецкий район от 07.04.2006 №421, решение о предоставлении                      ИП Анисимову А.В. в собственность спорного земельного участка было принято на основании его заявления о продаже земельного участка и градостроительного обоснования (заключения) места размещения объекта строительства, что соответствует процедуре предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

      Между тем, если до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта установлено наличие притязаний иных лиц на соответствующий земельный участок, его предоставление может происходить только по результатам торгов (конкурса, аукциона). Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка.

      Таким образом, наделение застройщика тем или иным правовым титулом в отношении земельного участка предопределяется процедурой предоставления земельного участка – с предварительным согласованием места размещения объекта или без такового.

      В первом случае единственным правовым титулом является право аренды, тогда как получение участка в собственность (приватизация) возможно лишь по результатам торгов, проводимых при предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта. Отсутствие конкурирующих заявок после публикации о предоставлении участка (без предварительного согласования места размещения объекта) допускает лишь его аренду, но не продажу (подпункт 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации). 

               Следовательно, приватизация ИП Анисимовым А.В. спорного земельного участка на основании прямой сделки купли-продажи для его последующей застройки проведена с нарушением статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой продажа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится только на основании торгов (конкурсов, аукционов), проводимых в рамках процедуры предоставления участков без предварительного согласования места размещения объекта.

               При этом такое обстоятельство как расширение ранее предоставленного покупателю участка не предусмотрено земельным законодательством в качестве основания для предоставления смежного земельного участка в собственность для его последующей застройки без проведения торгов.

               Сделав правильный вывод о незаконном предоставлении                           ИП Анисимову А.В. в собственность земельного участка для целей строительства без публикации информации о таком предоставлении и проведения торгов, при наличии ранее поданной конкурирующей заявки ИП Курохтиной Р.П.,  суд первой инстанции неправомерно отказал в признании ИП Яценко Л.А. заинтересованным лицом в оспаривании договора от 15.08.2006 купли-продажи земельного участка.

               Обращаясь с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и зарегистрированного на его основании права собственности на земельный участок, истец преследовал цель восстановления того правового положения, которое было до заключения незаконного договора, и освобождения спорного земельного участка от прав ИП Анисимова А.В.

               В данном случае предметом правовой защиты являются не вещные или обязательственные права ИП Яценко Л.А. на земельный участок с кадастровым номером 23:04:05 02 091:0088, а законный интерес истца на участие в торгах и приобретение по их результатам спорного участка. По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законные интересы, в том числе состоящие в возможности приобретения в будущем имущественного права, являются таким же объектом защиты, как и нарушенные или оспоренные права.

      Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, поэтому споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8). Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором, т.е. правовое положение которых претерпело бы изменения, либо права могли оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только ее существованием.

               Отказавшись от выставления незастроенного земельного участка либо права его аренды на торги, администрация нарушила организационные правоотношения публично-правового характера, определяющие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

               При этом из обстоятельств настоящего дела следует, что ИП Яценко Л.А., являясь правопреемником ИП Курохтиной Р.П. и владельцем примыкающего к спорному участку объекта недвижимости, была заинтересована в приобретении спорного земельного участка для обеспечения эксплуатации своего торгового павильона, то есть при проведении торгов ИП Яценко Л.А. приняла бы в них участие.

      Обращение с иском о признании недействительным договора купли-продажи без применения двусторонней реституции может быть направлено на подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами. Признание в судебном порядке сделки недействительной в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает истца от доказывания того же самого факта в других судебных процессах с участием тех же лиц. Истец как лицо, обратившееся в уполномоченный орган с заявкой о предоставлении спорного земельного участка, является субъектом, заинтересованным в оспаривании рассматриваемой сделки.

      В данном деле избранный способ защиты преследует цель опровержения легитимности правового титула ИП Анисимова А.В. в отношении спорного земельного участка, что исключает возможность его правомерной застройки и последующего отчуждения.

               Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, определенных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность рассмотрения судом по существу только требования о признании сделки недействительной без заявленного одновременно требования о применении последствий ее недействительности поддержана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.05.2008 №4267/08, а также нашла отражение в практике Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление от 27.02.2010 по делу №А32-9671/2006).

               С учетом обстоятельств настоящего дела апелляционный суд полагает также обоснованным требование об аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации за ИП Анисимовым А.В. права собственности на земельный участок площадью 41 кв.м. с кадастровым номером 23:04:05 02 091:0088, поскольку сохранение данной записи в ЕГРП исключает выставление спорного земельного участка на торги как находящегося в государственной собственности и заключение администрацией договора его купли-продажи с победителем торгов.

               С учетом удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы государственная пошлина относится судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков.

               На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

               решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 марта 2010 года по делу № А32-26885/2009 отменить, принять новое решение.

               Признать недействительным договор от 15.08.2006 купли-продажи земельного участка площадью 41 кв.м., кадастровый номер 23:04:05 02 091:0088, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Брюховецкая, ул. Кирова, д. 170 «Д»/2, заключенный администрацией муниципального образования Брюховецкий район и индивидуальным предпринимателем Анисимовым Андреем Викторовичем.

               Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации №23-23-45/021/2006-190 от 11.11.2006 права собственности индивидуального предпринимателя Анисимова Андрея Викторовича на земельный участок площадью 41 кв.м., кадастровый номер 23:04:05 02 091:0088, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, станица Брюховецкая, ул. Кирова, д. 170 «Д»/2.

               Взыскать с администрации муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя Яценко Ларисы Анатольевны 1 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

               Взыскать с индивидуального предпринимателя Анисимова Андрея Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Яценко Ларисы Анатольевны 1 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

               В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                 О.Г. Ломидзе

                                                                                                             И.В. Пономарева