Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу n А32-21406/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21406/2008

22 апреля 2010 года.                                                                          15АП-12267/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей: Барановой Ю. И., Ильиной М. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от истца: представителя Скорохода А. В. по доверенности № ТК 08-15 от 16.02.2010,

от ответчика: представителя Косорукова В.А.  по доверенности от 11.01.2010,

от третьего лица: представителя Сагдеева Д. А. по доверенности № 35 от 11.03.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью МП «Агропромсервисбыт»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 ноября 2009 года по делу № А32-21406/2008

по иску общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью МП «Агропромсервисбыт»

при участии третьего лица товарищества собственников жилья «Тургеневский двор-3»

о взыскании 1 073 233 руб. 30 коп.,

принятое в составе судьи Грибовой А.И.,

УСТАНОВИЛ:

общество  с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» (далее – истец, ООО «Территория комфорта») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью МП «Агропромсервисбыт» (далее – ответчик, ООО «Агропромсервисбыт») о взыскании 1 094 090 руб. 80 коп. задолженности за содержание общего имущества в жилом доме и коммунальным платежам, образовавшейся с 01.04.2007 по 31.07.2008 (требование, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требование мотивировано тем, что ответчик уклоняется от участия в несении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт общих помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Тургеневский двор-3» (далее – ТСЖ «Тургеневский двор-3»).

В процессе рассмотрения дела  истец, в связи с частичной оплатой ответчиком долга на основании соглашения от 17.02.2009 (л. д. 80-81 том 3) за канализацию горячей воды, холодную воду для нагрева, нагрев холодной воды, отопление, уменьшил исковые требования до 721 933 руб. 07 коп., составляющих 685 348 руб. 39 коп. задолженности за содержание общего имущества и 36 584 руб. 68 коп. задолженности за электроэнергию мест общего пользования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2009 истцу в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что между сторонами не заключен договор о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не определен состав общего имущества, его местонахождение. Истец не представил необходимые доказательства предоставления ответчику услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома за спорный период. Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются, поскольку подлежат применению нормы главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2009 решение суда отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества в жилых домах возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами товарищества. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции рекомендовано дать надлежащую оценку представленному истцом расчету сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом, определить размер платежей, подлежащих уплате ответчиком в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также с учетом фактических затрат истца на указанные цели.

При новом рассмотрении дела истец заявил ходатайство об увеличении цены иска за счет увеличения периода времени, в течение которого были оказаны услуги по содержанию жилого дома. Истец просил взыскать с ответчика часть расходов по содержанию жилого дома за период с 01.04.2007 по 31.03.2009 в размере 732 306 руб. 70 коп. и за потребленную электроэнергию – в размере 59 396 руб. 54 коп. (л. д. 97 том 4).

Решением суда первой инстанции от 09.11.2009 исковые требования ООО «Территория комфорта» удовлетворены частично: взыскано 644 705 руб. 49 коп. долга за содержание общего имущества и 59 396 руб. 54 коп. долга за электроэнергию мест общего пользования.

ООО «Территория комфорта» обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, вынести решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал следующее:

- ТСЖ «Тургеневский двор-3» не уведомило истца при выборе управляющей компании и заключении договора на управление, в связи с чем, ответчик самостоятельно определил порядок содержания своего имущества.

- исходя из того, что состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений разнится, расходы истца на содержание имущества, общего для собственников нежилых помещений, гораздо меньше, чем объем услуг жилых помещений.  Дом спланирован таким образом, что входы в жилые и нежилые торгово-офисные помещения расположены на разные стороны дома.  Коммуникации (холодная и горячая вода, отопление, канализация, электроснабжение) жилых и нежилых помещений обособлены, имеют отдельные узлы учета. Коммуникации нежилых помещений обслуживаются ООО «Агропромсервисбыт» самостоятельно. Единственным общим оборудованием, обеспечивающим эксплуатацию всех помещений, является тепловой узел, расходы на содержание которого  ответчик согласен оплатить пропорционально своей доле в общем имуществе.

- при заключении договора №1 от 01.04.2007 без уведомления об этом ООО «Агропромсервисбыт» нежилые помещения включены в перечень общего имущества, передаваемого для обслуживания управляющей компании. Несмотря на включение нежилых помещений в состав общего имущества, ООО «Территория комфорта» не обслуживало указанные помещения. Нежилая торгово-офисная площадь ООО «Агоропромсервисбыт» состоит как из торгово-офисных помещений, так  и мест общего пользования (лестничных площадок, маршей санузлов и электрощитовой). Указанные места общего пользования подлежат учету как места общего пользования для всего многоквартирного дома.

- общая площадь жилых и нежилых помещений, составляющих общую долевую собственность, должна быть равной 15410,04 кв. м. В расчете сметной стоимости работ обслуживаемая площадь определена в размере 10962 кв. м.,  что составляет площадь жилых помещений. Указанное свидетельствует, что в расчет стоимости обслуживания нежилые помещения не были включены.

- в расчет сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом включены:

1) уборка придомовой территории в размере 67 340 руб. Расчет произведен исходя из площади придомовой территории 2233 кв. м., тогда как свободная от застройки территория составляет 1261 кв. м. Придомовая территория не могла быть передана товариществом собственников жилья управляющей компании, так как арендатором земельного участка является истец, который и содержит этот участок.

2) уход за зелеными насаждениями в сумме 29 862 руб.

3) уборка лестничных клеток в размере 105 660 руб. (влажное подметание лестничных площадок) и 142 315 руб. (мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа). Общая сумма работ по уборке лестничных клеток в доме должна была составлять 380 843 руб., так как ответчик несет расходы по уборке лестничных площадок и маршей цокольного, первого и второго этажей.

4) общая сумма затрат на отопление должна была составить 85 098 руб.

5) затраты на водоснабжение и водоотведение должны составить 68 882 руб.

- расчет цены иска не подтвержден документами первичного бухгалтерского учета. Истец представил в суд только акты приемки выполненных работ и сводный отчет выполненных работ, которые были составлены совместно с ТСЖ. Согласно указанным документам услуги были оказаны только на содержание жилых помещений. Часть услуг, отраженная в актах, не могла быть предоставлена собственникам встроено-пристроенных помещений (замена усилителя антенн, установка сплит-системы в холле 1 этажа, инженерно-геодезические работы установка шлагбаума и т. п.). Ответчик не должен компенсировать расходы на абонентское обслуживание.

- ООО «Агропромсервисбыт» несет расходы по содержанию своего имущества самостоятельно, обществом заключены договор аренды земельного участка, договор электроснабжения, договор на вывоз мусора, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Общество самостоятельно осуществляет уборку придомовой территории, покраску труб и ограждений, текущий ремонт коммуникаций и тротуарного покрытия. Расходы на содержание части здания также были понесены ООО «Стройторг», являющимся арендатором части помещений, принадлежащих ответчику.  На содержание и ремонт фасада здания ООО «Стройторг» затрачено 1 242 466 руб. 20 коп. 

- при расчетах истцом не учтены встроено-пристроенные помещения (лит. А) площадью 4930,96 кв. м., включающие площадь подземного гаража – 547,47 кв. м. Собственники гаражных боксов, размещенных в цокольном этаже,  также должны участвовать в несении общих расходов.

В дополнительных письменных пояснениях ООО «Агропромсервисбыт» указало, что согласно расчетам общества размер затрат, подлежащих взысканию в пользу истца составляет 31 598 руб. 50 коп., состоящих из 29  986 руб. затрат на содержание и обслуживание ИТП и тепловых сетей и 1 612 руб. 50 коп. затрат на содержание кровли (л. д. 9 том 6).

В судебном заседании представитель ООО «Агропромсервисбыт» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Территория комфорта» пояснил, что площадь придомовой  территории, переданной товариществом собственников жилья на обслуживание истца, составляет 2233 кв. м. (исходя из данных справки БТИ, представленной ответчиком). Управляющая компания согласна на уменьшение указанной площади на 90 кв. м., составляющей площадь застройки административного здания.

Представитель ТСЖ «Тургеневский двор-3» пояснил, что площадь придомовой территории, переданной управляющей компании на обслуживание, определена исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

Представитель ООО «Агропромсервисбыт» заявил возражения относительно определения площади придомовой территории по указанному истцом варианту.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ТСЖ «Тургеневский дом -3» и  ООО «Территория комфорта» заключен договор от 01.04.2007 №1 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. космонавта Гагарина/ им. Тургенева, 232/109.

Согласно пункту 3.1.1. договора ООО «Территория комфорта» (управляющая компания) приняла полномочия по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 2.1. договора.

Собственниками помещений многоквартирного дома «Тургеневский двор-3» принято решение об утверждении тарифа на содержание, техническое обслуживание и коммунальное обслуживание ООО «Территория комфорта» на 2007 год в размере 9 руб. 83 коп. за 1 кв. м общей площади, что подтверждается протоколом №1.

От имени товарищества истец заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, а именно: договор с ОАО «Краснодартеплоэнерго» от 02.05.2007 №1512 на предоставление тепловой энергии, договор с ОАО «Краснодарэлектро» от 21.04.2006 №5456 на энергоснабжение, договор с ООО «Краснодарводоканал» от 25.05.2007 №5540 на водоснабжение.

Ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения цокольного, первого, второго и третьего этажей, площадь которых составляет 4101,18 кв. м, указанные помещения расположены в многоквартирном доме по ул. им. космонавта Гагарина/ им. Тургенева 232/109, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

При предъявлении иска в цену иска были включены затраты на коммунальные услуги. В ходе рассмотрения дела ответчик частично оплатил задолженность по коммунальным платежам, в связи с чем, истец уменьшил размер исковых требований.

Окончательно истец сформулировал исковые требования указав, что просит взыскать с ответчика часть расходов по содержанию жилого дома за период с 01.04.2007 по 31.03.2009 в размере 732 306 руб. 70 коп. и за потребленную электроэнергию – в размере 59 396 руб. 54 коп. (л. д. 97 том 4).

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской