Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2010 по делу n А53-13912/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

арендатором в областной бюджет на счет открытый в УФК Минфина РФ по Ростовской области.

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв.м. площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц, если иное не предусмотрено актами органов государственной власти и управления. Арендная плата в новом размере вносится арендатором с установленной даты соответствующим нормативным актом. Таким образом, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Согласно указанному условию договора МИЗО Ростовской области уведомлениями от 30.10.2006 №9/7808 и от 08.11.2007 №19/10475 уведомило ООО «Титан» о перерасчете арендной платы по договору аренды №2711/05 от 21.06.2005 соответственно с 01.01.2007 и с 01.01.2008 (т.1,л.д.15-20)

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих субъекту Российской Федерации, в том числе при сдаче их в аренду.

Подпунктом 1.2 Постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 № 426 «Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области» (с учетом изменений, внесенных постановлениями Администрации РО от 29.12.2007 №545 и от 30.06.2008 №321) при сдаче в аренду или при внесении изменений в заключенные договоры аренды нежилых зданий, строений и отдельных помещений, находящихся в государственной собственности Ростовской области, арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности. К договорам аренды, заключенным до 1 января 2008 года, Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Ростовской области (приложение №1 к указанному Постановлению), применяется только в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом с 01.01.2009, в силу пункта 1.2. Постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 № 426, размер арендной платы за пользование имуществом, находящемся в государственной собственности, устанавливается на основании рыночной стоимости безотносительно даты заключения соответствующего договора аренды.

С учетом изложенного, по заказу МИЗО Ростовской области в рамках государственного контракта от 30.09.2008 №29/ОА/08 ООО «Компания «ВЕАКОН-АрсГор» был подготовлен отчет №193/36 об определении рыночной стоимости права пользования в течении 1 года на условиях аренды объектом недвижимого имущества – нежилыми помещениями общей площадью 51,8 кв.м., расположенными в подвале здания литер Б и на 1 этаже здания литер В по адресу: г.Ростов-на-Дону, Советский район, просп. Стачки, 227. Итоговая величина права пользования спорным объектом на праве аренды в течение одного года составила 245532 руб. (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что отчет ООО «Компании ВЕАКОН-АрсГор» № 193/36 не соответствует статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказу Минстроя РФ от 14.09.1992г. № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)».

В соответствии с абзацами 1 и 2 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Следовательно, при определении размера арендной платы за спорное нежилое помещение в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», специалист-оценщик обязан руководствоваться федеральными стандартами оценки, а не Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992г. № 209, который в силу статьи 26 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» должен быть приведен в соответствие с настоящим законом.

ООО «Титан» не представило доказательства нарушения при составлении ООО «Компания «ВЕАКОН-АрсГор» отчета об оценки №193/36, требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, которые свидетельствовали бы о завышении оценщиком стоимости аренды спорного имущества.

Доказательства, свидетельствующие о том, что при составлении отчета об оценки №193/36 были нарушены общие требования к содержанию отчета об оценке, предусмотренные статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела также отсутствуют.

В отчете дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование арендной платы по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. Из приведенного в отчете анализа арендных ставок следует, что заключительный вывод о величине арендной платы сделан без учета НДС. Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки, как применительно к окружению объекта, так и здания, в котором оно расположено, дано обоснование применяемых корректировок.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В отчете об оценке конкретизировано, что целью оценки является не оценка объекта, а определение рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем, оценщиком в качестве основного избран сравнительный подход, которому присвоен вес 0,9. Затратный подход также учтен оценщиком. Поскольку затратный подход не позволяет проанализировать реальную практику сдачи в аренду аналогов, так как не отражает ситуацию на рынке недвижимости, затратному подходу присвоен вес 0,1 (страница 93 отчета). От применения доходного метода оценщик отказался, ввиду значительной погрешности расчетов по данному подходу при определении рыночной стоимости аренды нежилых помещений малой площадью.

Оценив отчет об оценки №193/36 в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недостоверной величины годовой арендной платы за спорные нежилые помещения, определенной оценщиком.

Письмом №19/9591 от 18.11.2008 (т.1,л.д.21-23) МИЗО Ростовской области уведомило ООО «Титан» о том, что с 01.01.2009 арендная плата по договору аренды №2711/05 от 21.06.2005 составит 24143 рубля 98 копеек в месяц с учетом НДС (установлена на основании рыночной оценки, проведенной на основании государственного контракта специалистами ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор»).

Таким образом, руководствуясь п.1.2. Постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 № 426 «Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области» и п.3.6 спорного договора аренды, МИЗО Ростовской области более чем за месяц уведомило ООО «Титан» об изменении с 01.01.2009 размера арендной платы в одностороннем порядке, в связи с принятием органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы.

В данном случае, изменение размера арендной платы в результате установления новой методики определения базовых ставок (на основании отчета об оценке) не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой реализацию согласованного сторонами в п.3.6. договора аренды №2711/05 от 21.06.2005 права арендодателя при определенных обстоятельствах изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала (правовая позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010г. № 11487/09).

С учетом изложенного, доводы ответчика о незаконности изменения МИЗО Ростовской области ставок арендной платы в одностороннем порядке, по которым стороны не пришли к соглашению, основаны на неверном толковании статей 451 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречат пункту 3.6 договора аренды №2711/05 от 21.06.2005.

Пунктом 4 статьи 421 Кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

ООО «Титан», подписав договор аренды №2711/05 от 21.06.2005 без возражений, согласился с его условиями, в том числе с установленным пунктом 3.6 договора аренды правом арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.3.2. договора аренды №2711/05 от 21.06.2005 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

ООО «Титан» в спорный период пользовалось арендованным имуществом, однако доказательства перечисления арендной платы за него в размере, установленном МИЗО Ростовской области в порядке п.1.2. Постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 № 426 и п.3.6 спорного договора аренды, не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Согласно расчету МИЗО Ростовской области, задолженность ООО «Титан» по арендной плате составила с января 2009 года по состоянию на 19.08.2009 122311,61 руб. (т.1,л.д.57). Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ООО «Титан» арендной платы в указанном размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования МИЗО Ростовской области о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №2711/05 от 21.06.2005.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ООО «Титан» пени за период просрочки платежей, которая по состоянию на 19.08.2009 составила 5863 рубля 85 копеек (т.1,л.д.57).

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Пунктом 4.2 договора аренды №2711/05 от 21.06.2005 предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 09.06.1998 № 576 он уплачивает в областной бюджет на счет Министерства финансов Ростовской области, открытый им в УФК по Ростовской области, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора за каждый день просрочки.

Изучив соотношение размера долга и неустойки, периода просрочки, учитывая факт нарушения ответчиком договорных обязательств, содействовавший увеличению размера пеней, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о соразмерности размера пени последствиям нарушения обязательства.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнена, суд первой инстанции обосновано в соответствии с п.4.2. спорного договора аренды, взыскал пени в размере 5863,85 руб. за период просрочки.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2009 по делу № А53-13912/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                             М.В. Ильина

Судьи                                                                                                               О.Г. Ломидзе

                                                                                                                          О.Х. Тимченко