Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2010 по делу n А53-13912/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-13912/2009

19 апреля 2010 г.                                                                                15АП-11727/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Гаричян О.К. по доверенности от 11.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титан»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2009 по делу № А53-13912/2009,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Титан», г.Ростов-на-Дону

при участии третьего лица государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Ростовской области «Ростовский технологический техникум легкой промышленности», г.Ростов-на-Дону

о взыскании 128175,46 руб. задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее МИЗО Ростовской области) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Титан» (далее ООО «Титан») о взыскании 128175 руб.46 коп., в т.ч.122311 руб. 61 коп. долга по арендной плате и 5863 руб.85 коп. пени по состоянию на 19.08.2009г. (с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ определением суда от 26.08.2009г. уточнения исковых требований, л.д.48,71-73).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы в соответствии с заключенным сторонами договором аренды от 21.06.2005г. №2711/05.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2009г. исковые требования удовлетворены, с ответчика в доход областного бюджета взыскано 128175 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате и пени.

ООО «Титан» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2009г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что в основу исковых требований о взыскании арендной платы, увеличенной одностороннем порядке в 4 раза, истец положил отчет об оценке ООО «Компания ВеаконАрсГор» проведенной в 2008 году.

Отчет ООО «Компании ВЕАКОН-АрсГор» № 193/36 не соответствует статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказу Минстроя РФ от 14.09.1992г. № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)». В соответствии с пунктами 1.5, 2.1, 2.2, 2.3 Приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 г. № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)» размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника,- восстановительную стоимость;

остаточную стоимость. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

Отчет ООО «Компания Веакон-АрсГор» не был предоставлен для ознакомления арендатору. Проводя оценку размера арендной платы оценщик вообще не учел и не разделил стоимость аренды по типу используемых помещений /подвал и гараж/, отсутствие воды и т.п. Перерасчет арендной платы основан на постановлении Администрации Ростовской области от 29.12.07г. в части определения размера арендной платы. В ответе от 31.12.08г. на письмо истца от 5.12.08г. Минимущество РО предлагает провести повторную оценку по решению суда.

Согласно п.3.1 размер арендной платы устанавливается на срок действия договора, а он заключен на неопределенный срок. Неустойка в размере 10% годовой стоимости арендной платы (п.4.1 договора) не соответствует закону.

Исходя из вышеизложенного, на основании ст.451 ГК РФ следует, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Истец не обращался к ООО «Титан» или в суд с предложением о внесении изменений в договор аренды в связи с существенными изменения обстоятельств в части определения размера арендной платы. Изменения в одностороннем порядке ставок арендной платы, по которым стороны не пришли к соглашению, являются незаконными.

МИЗО Ростовской области в отзыве апелляционную жалобу не признало. Указало, что в соответствии с п.3.6 договора аренды №2711/05 арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв.м. общей площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за 1 месяц, если иное не предусмотрено актами органов государственной власти и управления. Арендная плата в новом размере вносится арендатором с установленной даты соответствующим нормативным актом.

В рамках действующего договора МИЗО Ростовской области направило уведомление о перерасчёте арендной платы №19/9573 с применением при определении размера арендной платы данных отчёта независимого оценщика, определяющего рыночную величину годовой арендной платы за помещения, арендуемые ООО «Титан». Действия Минимущества области основывались на п.3.6 договора аренды недвижимого имущества № 2711/05 и нормах действующего законодательства, а именно п.3 ст.212 ГК РФ, предусматривающего особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости  от того,  находится  имущество  в собственности гражданина  или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования могут устанавливаться лишь законом. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки её внесения в отношении областных объектов недвижимости устанавливается  органом государственной власти субъекта РФ.

Согласно ч.2 п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Ст. 424 ГК РФ носит императивный характер. Поэтому изменение областными нормативными правовыми актами порядка установления арендной платы влечёт обязанность истца оплачивать арендную плату в новом размере, и стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. 29.12.2007 было принято Постановление Администрации РО № 545 «О внесении изменений в Постановление Администрации РО от 02.11.2004 № 426». В соответствии с п. 1.2 Постановления Администрации РО от 02.11.2004 № 426 «Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области» (в редакции Постановления Администрации РО 29.12.2007 № 545) при сдаче в аренду зданий, строений и отдельных помещений, находящихся в государственной собственности РО, арендная плата устанавливается:

а)        на основании её рыночной стоимости, определённой оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при оформлении после 1 января 2008 года вновь заключаемых договоров аренды и вносимых в них изменений;

б)        в соответствии с Методикой расчёта арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Ростовской области, при внесении изменений в заключённые до 1 января 2008 года договоры аренды - в период до истечения срока, установленного п.3 ст. 614 ГК РФ.

До принятия Постановления Администрации РО от 29.12.2007 № 545, внёсшего изменения в Постановление Администрации РО от 02.11.2004 № 426,то есть до 01.01.2008 при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендная плата устанавливалась в соответствии с Методикой расчёта арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящегося в государственной собственности РО. Данная Методика предполагала использование базовых ставок годовой арендной платы за 1 кв.м. общей площади объектов нежилого фонда по городам и районам области, которые, в соответствии с пунктом 3 Постановления Администрации РО от 02.11.2004 № 426, отменённым с 01.01.2008 Постановлением Администрации РО от 29.12.2007 № 545, утверждались на очередной финансовый год постановлением Администрации РО. Последние базовые ставки годовой арендной платы были утверждены на 2008 год, а на 2009 год они не утверждались, поскольку изменился первоначальный механизм исчисления величины арендной платы, а именно: в течение 2008 года произошёл переход от Методики расчёта арендной платы за пользование объектами недвижимости по ранее и вновь заключённым договорам аренды объектов недвижимости к применению рыночных величин исчисления стоимости аренды, определённой независимым оценщиком. Суд правомерно оценил уведомление о перерасчёте арендной платы от 24.11.2008 как действие, направленное на изменение правоотношений сторон в рамках договора аренды, которое подпадает под понятие сделки, определённое ст. 153 Гражданского кодекса РФ.

Указание истцом в апелляционной жалобе на необходимость изменения размера арендной платы исключительно по соглашению сторон является необоснованным. Судом правомерно применено буквальное толкование договора аренды, по условиям которого арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение договора.

Судом обоснованно применена при вынесении решения ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», так как данный нормативный акт регулирует правоотношения, связанные с вовлечением в сделку объектов, принадлежащих субъекту РФ, в том числе при сдаче их в аренду. Ст.8 указанного закона носит императивный характер. Применение минимуществом области изменённого размера арендной платы основано в том числе на ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Постановлении Администрации РО от 02.11.2004 № 426 «Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности РО». Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. В случае несогласия арендатора с новыми условиями договора, у него есть предусмотренное договором аренды право на одностороннее расторжение договора с предупреждением арендатора за один месяц (п. 2.4 договора).

Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «Титан» и ГОУ СПО Ростовской области «Ростовский технологический техникум легкой промышленности» в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МИЗО Ростовской области (арендодатель) и ООО «Титан» (арендатор) был заключен договор аренды №2711/05 от 21.06.2005, по условиям которого арендатору были переданы в аренду нежилые помещения площадью 51,8 кв.м., являющиеся собственностью Ростовской области и расположенные по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.Стачки, 227 для использования под офис кабельного телевидения и склад (т.1,л.д.34). Договор заключен на неопределенный срок, в связи с чем, государственной регистрации не подлежит.

Во исполнение договора аренды №2711/05 от 21.06.2005, ГОУ СПО Ростовской области «Ростовский технологический техникум легкой промышленности» (балансодержатель) передало ответчику нежилые помещения площадью 51,8 кв.м., расположенные по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.Cтачки, 227, что подтверждается перечнем передаваемых в аренду помещений (приложение №1 к договору аренды) и актом приема-передачи (т.1,л.д.11,14).

В соответствии с ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Размер арендной платы был определен пунктом 3.2. договора согласно расчету, являющемуся приложением №3 к договору аренды (т.1,л.д.12-13).

В силу пункта 3.4 договора арендная плата без учета НДС ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца перечисляется