Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 по делу n А32-20528/2009. Изменить решение

системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.

Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Приведенный подход изложен в п.23 информационного письма Вас РФ от 17.11.2004 №85 “Обзор практики разрешения споров по договору комиссии”.

Таким образом, тот факт, что ООО “Эдон” в договоре с истцом действовало от своего имени не препятствует предъявлению иска именно к обществу “Интер”, которое является единственным надлежащим ответчиком по такому требованию.

Права и интересы ООО “Эдон” данным иском не затрагиваются.

Согласно условиям договора цена объекта недвижимости составила 220 000 рублей. Указанная сделка сторонами исполнена: по передаточному акту от 10.07.2000 спорное недвижимое имущество передано покупателю – л.д.13.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам № 33 от 10.07.2000 года; № 34 от 11.07.2000 года; № 3 от 12.04.2001 года; № 6 от 26.04.2001 года; № 7 от 03.05.2001 года покупатель уплатил оговоренную договором сумму за приобретенное недвижимое имущество, осуществление предпринимателем оплаты ответчиком не отрицается – л.д.10.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому в заявленных требованиях следует отказать, поскольку по договору купли-продажи от 10 июля 2000г. №4 был передан объект незавершенного строительства, поэтому истец не вправе настаивать на регистрации перехода к истцу права собственности на данный объект.

В соответствии с п.2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Действующее законодательство не исключает применение данной нормы к недвижимым вещам.

При этом должны быть соблюдены требования статьи 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Текст договора купли-продажи №4 от 10 июля 2000г. приводит к выводу о том, что требования ст. 554, 555 ГК РФ сторонами соблюдены.

По запросу суда Администрацией Усть-Лабинский района представлены  документы, касающиеся приватизации объектов имущественного комплекса “Вещевой рынок” по ул.Ободовского, 27 в г.Усть-Лабинске Краснодарского края ООО “Интер”. Как следует из данных документов, решением Комитета по управлению государственным и муниципальным имуществом от 19 мая 1998г. ООО “Интер” было признано победителем коммерческого конкурса с инвестиционными условиями по продаже имущественного комплекса, расположенного на территории вещевого рынка в городе Усть-Лабинске. 29 мая 1998г. Между Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района (продавец) и обществом  (покупатель) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса, расположенного на территории вещевого рынка в г.Усть-Лабинстке. На имя общества Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района Краснодарского края оформлено свидетельство о праве собственности от 29 июня 1998г.

Спорный объект расположен на территории  комплекса “Вещевой рынок”, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24 августа 2009г., выписке из ЕГРП от 24 сентября 2009г. право собственности на объект №23:35:0522001:0:8/8,  нежилое помещение №22 в здании Литер “К1”, площадь 29,9 кв.м., местоположение Российская Федерация, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г.Усть-Лабинск, ул.Ободовского, №27 зарегистрировано за обществом  “Интер” – л.д.42, 54.

Таким образом,  распоряжаясь спорным объектом посредством заключения в отношении него договора купли-продажи, общество не нарушало чьих-либо прав на этот объект. Если принять позицию общества, по которой данный объект был создан после заключения обществом договора купли-продажи с Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района, то и в этом случае договор купли-продажи между обществом и предпринимателем не может быть признан ничтожной сделкой, поскольку право самого общества на данный объект основано на первоначальном, а не на производном правоприобретении. Между тем анализ судебно-арбитражной практики позволяет сделать вывод, что положения п.2 ст. 455 ГК РФ не подлежат применению к отчуждению недвижимых вещей только в том случае, если сделка нарушает права надлежаще легитимированного собственника, например в ситуации, когда покупатель заключает договор купли-продажи относительно объекта недвижимости до момента регистрации за ним права собственности – п.2 информационного  письма ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, п.14  постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8.

Анализ представленных в материалы дела технического паспорта нежилого помещения, составленного ГУП Краснодарского края  “Крайтехинвентаризация” (филиал по Усть-Лабинскому району) по состоянию на 29 сентября 2008г., технического паспорта нежилого помещения, составленного ГУП Краснодарского края “Крайтехинвентаризация” (филиал по Усть-Лабинскому району) по состоянию на 10 января 2000 г.  (л.д.20, 57) свидетельствует о том, что право собственности общества зарегистрирован именно на тот объект, который передан предпринимателю по договоры купли-продажи.

Единственное изменение, которое может быть выявлено при сопоставлении указанных технических паспортов – это демонтаж внутренней перегородки, за счет чего изменилась площадь объекта.

Данный вывод подтверждается исследованием технических паспортов литеров К и К1, расположенных по адресу Краснодарский край, Усть-Лабинский район, улица Ободовского, №27, предоставленных по запросу суда ГУП Краснодарского края “Крайтехинвентаризация” (филиал по Усть-Лабинскому району). Литер К1 представлен на ситуационном плане, а также на поэтажном плане,  площадь по внутреннему обмеры – 29,9 кв.м., по внешнему обмеру  - 40,8 -  листы 4, 7, 15, 16, 17, 22  техпаспортов. Предприниматель поименован в техпаспорте, договор купли-продажи с предпринимателем имеется в материалах, представленных по запросу суда ГУП Краснодарского края “Крайтехинвентаризация” (листы 13, 92 техпаспорта), что подтверждает наличие перед ним неисполненного обязательства по спокойной передаче титула.

После регистрации титула общества на спорный объект ничто не мешает обществу передать данный титул предпринимателю, что сделано обществом не было.

Утверждение общества о том, что предпринимателя является арендатором, само по себе свидетельствует о том, что общество уклоняется от передачи предпринимателю титула собственника.

Данное утверждение апелляционный суд оценивает критически, в договоре от 10 июля 2000г. недвусмысленно предусмотрена передачи объекта предпринимателю именно в собственность, а не во временное владение и пользование. Доказательств расторжения данного договора либо новации обществом не представлено. Наличие подписи предпринимателя в представленных обществом реестрах (даже если подпись поставлена предпринимателем) не опровергает наличия договора купли-продажи и не доказывает его прекращение, поэтому  указанные реестры позицию общества не подтверждают. Также не влияют на права предпринимателя  договора между обществом и ООО “Парус”, представленные обществом апелляционному суду.

Таким образом, право предпринимателя, владеющего спорным объектом и исполнившего свою обязанность по оплате, а также надлежащая легитимация общества как ответчика по делу подтверждаются материалами дела и верно установлены судом.

Вместе с тем, верно установив обстоятельства дела, верно сославшись на положения п.3 ст. 551 ГК РФ, суд применил неверную формулу избранного истцом способа защиты.

Истец усматривает нормативное обоснование заявленных требований в положениях п.3 ст. 551 ГК РФ.

Положения пункта 3 статьи 551 Кодекса предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п.1 ст.16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность собственника объекта недвижимости обеспечить перенесение на покупателя титула собственника по правомерно заключенному договору, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации.

Способ зашиты, предусмотренный в п.3 ст. 551 ГК РФ, направлен на обеспечение законного интереса покупателя недвижимости в приобретении внешней легитимации в качестве собственника. При этом в соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ право собственности возникает только в момент регистрации. Поэтому, применяя положения п.3 ст. 551 ГК РФ, суд не может указать в резолютивной части решения на признание за истцом права собственности, так как для возникновения такого права необходим завершающий юридический факт сложного состава юридических фактов, на основании которого возникает право собственности на объект недвижимости, – акт регистрации.

Суд, руководствуясь указанием ст. 12 ГК РФ, согласно которому подлежат применению способы защиты, предусмотренные законом, должен использовать именно ту формулу, которая предписана положениями ст. 551 ГК РФ: регистрация перехода права собственности по решению суда.  Причем правовую квалификацию заявленных требований дает именно суд, который избирает максимально корректную формулу при применении испрашиваемого истцом способа защиты.

Содержание иска не оставляет сомнений в том, что истец избрал именно тот способ защиты, который указан в пункте 3 ст. 551 ГК РФ.

В применении срока исковой давности судом отказано верно.

Гражданское законодательство не устанавливает срока, в течение которого стороны должны обратиться за регистрацией перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи.

Предприниматель все время с 2000 года владел объектом и не должен был полагать свое право нарушенным.

Поэтому, констатируя верное установление судом обстоятельств дела, корректность указания в мотивировочной части решения на п.3 ст. 551 ГК РФ, апелляционный суд вынужден решение изменить, приведя резолютивную часть судебного акта в соответствие с п.3 ст. 551 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 ноября 2009г. делу №А32-20528/2009 изменить, изложив абзацы второй и третий судебного акта в следующей редакции:

“Зарегистрировать переход от общества с ограниченной ответственностью "Интер" к индивидуальному предпринимателю Тихонову Сергею Ивановичу права собственности на объект недвижимости:  нежилое помещение №22 в здании Литер “К1”, площадь 29,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер №23:35:0522001:0:8/8, местоположение объекта Российская Федерация, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г.Усть-Лабинск, ул.Ободовского, №27.”

В удовлетворении апелляционной жалобы отказать

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

                                                                                                        О.Х. Тимченко