Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 по делу n А32-20528/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-20528/2009

16 апреля 2010 г.                                                                                15АП-238/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:  от истца: Тихонов Сергей Иванович, паспорт; представитель Захаров С.Р., доверенность от 16.03.2009г. № в реестре 515; от ответчика: Козлов А.В., доверенность от 18.12.2009г. №41, Крамской А.А., доверенность от11.12.2009г. №37; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 ноября 2009г. делу № А32-20528/2009 (судья Пристяжнюк А.Г.)

по иску индивидуального предпринимателя Тихонова С.И.

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Интер"

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тихонов Сергей Иванович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Интер” (далее – ООО “Интер”, общество) и просил зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, в соответствии с техническим паспортом: литер К1 – пивной бар общей площадью 27,1 кв.м.; крыльцо размером 4,6м х 2,4м; подсобное помещение №7 общей площадью 10 кв.м. за предпринимателем; признать общество утратившим право собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано на заключение 10.07.2000г. между предпринимателем и обществом договора №4 купли-продажи объекта недвижимости: литер К1 – пивной бар, общей площадью 27,1 кв.м.; крыльцо размером 4,6м х 2,4м; подсобное помещение №7 общей площадью 10 кв.м. Предприниматель исполнил условие об оплате предмета договора, помещение было передано 10.07.2000г. по акту приема-передачи. Между тем общество уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Впоследствии предприниматель уточил ранее заявленные требования и просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – пивной бар, расположенный по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, общей площадью 29,9 кв.м. согласно данным ГУП КК “Крайтехинвентаризация”, а также об исключении из реестра прав на недвижимое имущество запись о праве на данный объект за ООО “Интер” (л.д. 66 (оборотная сторона)).

В отзыве на исковое заявление общество заявило о пропуске истцом срока исковой давности (л.д. 27-28).

Определением от 04 сентября 2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее – УФРС, регистрационная служба) – л.д. 38.

Решением от 16 ноября 2009г. за предпринимателем признано право собственности на объект недвижимости помещение литер К1, общей площадью 29,9 кв.м., расположенное в г. Усть-Лабинске, ул. Ободовского, 27. Из ЕГРП исключена путем погашения записи №23-23-33/045/2009-339, внесенная 24.08.2009г. в отношении указанного объекта за ООО “Интер”.

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи №4 от 10.08.2000г. полностью исполнен сторонами, спорное помещение с учетом его уточненной площади находится в пользовании истца с 2000 года по настоящее время. В применении сока исковой давности отказано, так как спорное помещение не выбывало из владения истца.

ООО “Интер”, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В качестве доводов апелляционной жалобы общество указывает на то, что предпринимателем не представлены доказательства уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что на момент подписания договора 2000 года объекты имущественного комплекса “Вещевой рынок” по ул. Обнорского, 27, включая спорный объект, являлись объектами незавершенного строительства. Общество на момент совершения сделки зарегистрированных прав на указанные объекты не имело. Строительство объектов, включая литер К1, введение их в эксплуатацию осуществлялось силами и за счет общества. Право собственности на объекты имущественного комплекса “Вещевой рынок” зарегистрировано за обществом. Договор, на основании которого истец заявляет требования, в части передачи титула на строение литер К1 как объекта незавершенного строительства сторонами исполнен не был. Исполнение договора на прежних условиях в настоящее время невозможно, поскольку объекта продажи в прежнем виде уже не существует.

В судебном заседании 17 марта 2010г. представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что помещения, находящиеся на территории “Вещевого рынка” были приобретены обществом в 1999 году в порядке приватизации. На момент приобретения имущества помещений в том виде, в котором они сейчас существуют, не было, проведена реконструкция. Пояснил, что предметом договора купли-продажи был незавершенный строительством объект. Также пояснил, что площадь помещения, на которое признано право собственности за истцом, не соответствует тем площадям, которые были на момент продажи объекта, площади изменились. На момент заключения договора помещения не были зарегистрированы в реестре; введены в эксплуатацию только спустя 4 года после заключения договора. В 2006 году произошел пожар зданий литер К и К1, общество за свой счет произвело ремонт всех помещений. Представил копии договора подряда от 01.10.2006г., акта приема-передачи выполненных работ от 27.12.2006г., справки о стоимости выполненных работ, справки Отдела государственного пожарного надзора Усть-Лабинского района от 26.01.2010г. №23/9.50-50, инвентарной карточки учета объекта основных средств договора №7-07-2 от 26.07.2007г., договора от 15.10.2009г. №171, договора аренды недвижимости от 01.09.2009г. №3, акта приема-передачи от 01.09.2009г. платежных поручений.

Представитель общества пояснил, что истец внес денежную сумму в размере 220 000 руб. в счет арендных платежей, которая ему не была возвращена. Внесение истцом арендных платежей подтверждается представленными суду реестрами учета арендной платы по договорам пользования торговым местом.

Представитель предпринимателя пояснил, что в 1998 году общество приобрело имущество у Комитета по управлению имуществом Усть-Лабинского района, на момент заключения договора спорный объект существовал, изменения произошли только за счет внутренних перегородок; имеется справка БТИ, подтверждающая, что изменение площадей произошло за счет произведенного ремонта. Пояснил, что в целях регистрации в реестре перехода права собственности подали весь пакет документов, но в регистрации было отказано. Представил фотографии спорного объекта на 2003 год и на 2010 год, а также копию договора купли-продажи имущественного комплекса, расположенного на территории вещевого рынка в г. Усть-Лабинске, от 29.05.1998г. №4. Пояснил, что объект не изменился, неизвестно, что было введено ответчиком в эксплуатацию.

Истец – Тихонов С.И. пояснил, что арендную плату не уплачивает, заключены договоры предоставления коммунальных услуг. Никаких реестров он не подписывал.

С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы.

Предложил истцу пояснить, какой именно способ защиты просил применить истец; если истец просил применить способ защиты в виде признания права собственности, пояснить, из какого основания возникло право собственности с учетом положений п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Предложил истцу и ответчику представить документально подтвержденные пояснения по вопросу о титуле продавца (ООО “Интер”) на объект литер К1, расположенный в г. Усть-Лабинске, ул. Ободовского, 27, на момент заключения договора купли-продажи от 10.07.2000г. №4; документально обоснованные пояснения по вопросу о том, кто владеет в настоящее время спорным объектом.

Предложил ответчику предоставить документы, относящиеся к приватизации обществом объектов имущественного комплекса “Вещевой рынок” по ул. Ободовского, 27, г. Усть-Лабинск; документально обоснованные пояснения по вопросу о том, какие именно объекты имущественного комплекса “Вещевой рынок” по ул. Ободовского, 27, г. Усть-Лабинск введены обществом в эксплуатацию.

В судебном заседании 14 апреля 2010 г. представитель ответчика пояснил доводы апелляционной жадобы, пояснил суду, что в порядке приватизации обществом приобретены иные объекты, литер К1, указанный в договоре купли-продажи от 10 июля 2000г., являет собой незавершенный строительством объект, договор был заключен, однако не был исполнен сторонами. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.

На вопрос суда, кто является владельцем литера К1, помещения под номером 22, представитель ответчика  пояснил суду, что владельцем является Тихонов, однако Тихонов владеет, как арендатор.

На вопрос суда, как именно изменился спорный объект, какие конкретные изменения были сделаны, представитель ответчика конкретных изменений не назвал, указал на то, что делали ремонт.

На вопрос суда, по какой причине изменялась площадь литера К1 – в свидетельстве о праве собственности от 08.02.2006г. указана площадь 58,2 кв.м., тогда как в свидетельстве от 24.08.2009г. указана площадь 29,9 кв.м., представитель ответчика пояснил суду, что литер к1 – это башня, первоначально общество зарегистрировало право собственности на два этажа, потом разделило помещения посредством оформления двух свидетельств, отдельно на первой и второй этаж. 

На вопрос суда, почему для заключения договора купли-продажи с Тихоновым привлекалось ООО “Эдон”, представитель ответчика пояснил суду, что ООО “Эдон” – это  риэлтер, посредник по продажам.

Представитель истца и истец пояснили суду, что договор купли-продажи сторонами фактически исполнен, истец владеет спорным объектом с 2000 года, ремонт всегда делал сам, возмещал только коммунальные платежи, никогда не считал себя арендатором. С данным иском был вынужден обратиться, поскольку ответчик не желает принять участие в регистрации перехода права собственности на спорный объект к предпринимателю.

Также подтвердил, что требования в суде первой инстанции были уточнены, предприниматель просит обеспечить регистрацию за собой права собственности на литер К1 общей площадью 29,9 кв.м., расположенный по адресу г.Усть-Лабинск, ул.Ободовского, 27.

На вопрос суда, каково нормативное обоснование заявленных требований, представитель истца и истец пояснили суду, что нормативным обоснованием заявленных требований являются положения п.3 ст. 551 ГК РФ.

На вопрос представителя ответчика: будете ли отрицать, что на документах об оплате арендной платы подпись не Ваша, предприниматель пояснил, что арендную плату он никогда не платил, подобных документов не подписывал.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, при этом резолютивную часть решения надлежит изменить,  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между обществом (продавцом)  и предпринимателем (покупателем) заключен договор купли-продажи № 4 от 10.07.2000. По условиям договора продавец обязался передать покупателю в собственность имущество – литер К1 – пивной бар, размером 5,33 х 5,6 м, высотой 3,10 м, общей площадью 27,1 кв.м.; крыльцо размером 4,6 х 2,4 м.; подсобное помещение № 7 размером 3,34 х 3,0, высотой 3,1 м, общей площадью 10 кв.м. Местонахождение объекта: в составе имущественного комплекса “Вещевой рынок” по ул. Октябрьской. Адрес имущественного комплекса: Краснодарский край, г. Усть – Лабинск, ул. Ободовского, 27 “Вещевой рынок”.

Со стороны продавца договор подписан ООО “Эдон”, в соответствии с договором  поручения № 1 от 20.06.2000 года, согласно которому доверитель – ООО “Интер” поручает, а поверенный – ООО “Эдон” берет на себя обязательство совершить сделку по продаже имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Усть – Лабинск, ул. Ободовского, 27 и состоящего из 13 самостоятельных объектов недвижимости – л.д.31.

Текст договора поручения №1 от 20 июня 2000г., заключенного между ООО “Эдон”  и ООО “Интер”, указывает на то, что ООО “Эдон” действует от своего имени, что характерно для отношений комиссии, но не поручения. При этом сам по себе данный факт договор между ООО “Эдон”  и ООО “Интер” не порочит, поскольку в договоре ясно и недвусмысленно выражено адресованное обществом “Интер” обществу “Эдон”  поручение действовать в интересах общества “Интер”.

Заключая с предпринимателем договор купли-продажи, ООО “Эдон”, выполняя  поручение ответчика, действовало от своего имени.

Однако данное обстоятельство не подрывает заявленных истцом требований.

Нормативное обоснование иска предприниматель усматривает в положениях п.3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю решением суда при уклонении одной из сторон от регистрации. При этом судебно-арбитражная практика  исходит из того, что сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.

Из