Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу n А53-12974/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-12974/2009

15 апреля 2010 г.                                                                                      15АП-10493/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Гаричян О.К., доверенность   № 19/2 от 11.01.2010г., удостоверение № 99 от 25.10.2007г.;

от ответчика: представитель Новиков Н.И., доверенность  от 17.08.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансойл"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24.09.2009  по делу № А53-12974/2009,

принятое в составе судьи Барановой Н.В.

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Трансойл"

о взыскании задолженности в размере 219 122 руб. 20 коп. и пени в сумме 26 761 руб. 30 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трансойл» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2007г. по 20.07.2009г. в размере 496508 руб. 46 коп. и пени за период с 20.10.2007г. по 20.07.2009г. в сумме 37579 руб. 99 коп. (уточненные требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ  лист дела 41).

Исковые требования мотивированы тем, что обществу на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №6 от 08.10.2007г. передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44, для выполнения работ по реконструкции незавершенного строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2390 кв.м. Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности, арендодатель обратился с настоящим иском.

ООО «Трансойл»  обратилась со встречным иском к Минимуществу Ростовской области  о взыскании неосновательного обогащения. Ходатайство о принятии встречного иска судом первой инстанции отклонено.

Решением от 24 сентября 2009г. с общества взыскано 520226 руб. 46 коп., в том числе за период с 01.10.2007 г. по 31.07.2009 г. задолженность 496508 руб. 46 коп., пени за период с 20.10.2007 г. по 20.10.2009 в размере 23718 руб.

  ООО «Трансойл», не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заявитель жалобы привел следующие доводы:

- суд не учел, что часть земельного участка находится во владении и пользовании на праве оперативного управления у  Профессионального училища № 20 и  не была  фактически передана в пользование обществу;

 - в нарушение положений ст. 614 ГК РФ размер арендной платы  изменен Минимуществом Ростовской области  через три месяца после подписания договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Минимущество Ростовской области  просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В ходе рассмотрения жалобы представитель общества пояснил, что на земельном участке расположено единое здание, которое является многоуровневым. Помещения в здании принадлежат трем субъектам: предпринимателю, обществу  и училищу. Представил план земельного участка, пояснил, что земельный участок неделим. Указал, что площадь помещений, занимаемых в расчетный период ООО «Трансойл», равна 1233,6 кв.м. или 22/100 доли в праве пользования земельным участком, тогда как в договоре указано 59/100 долей. Суду необходимо исходить из того, что на момент заключения договора аренды общая площадь помещений литер А составила 5608,9 кв.м., из них 2078, 2 кв.м.- помещения Ковыревой Р.В. и ООО «Трансойл», 3530, 7 кв.м. - помещения училища.

При заключении договора аренды Минимущество исходило из соотношения площадей помещений принадлежащих Ковыревой Р.В. и ООО «Трансойл» (844,6/2078, 2 кв.м. =0,41; 1233,6/2078,2 =0,59) Именно эти доли указаны в договоре. Однако, размер долей должен определяться исходя из соотношения долей в общей площади всех помещений (844,6/5608,9кв.м. =0,15; 1233,6/5608,9=0,22).

Определением от 11 марта 2010г. к участию в деле привлечено Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования Профессиональное училище №20 Ростовской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее – училище).

В отзыве на жалобу ГОУ НПО  профессиональное училище  № 20 пояснило, что  спорный земельный участок  площадью 2390 кв.м. является неделимым, в оперативном управлении училища в настоящее время находится  помещения 2040, 8 кв.м.

В судебном заседании  08 апреля 2010 г. представители истца и ответчика пояснили суду, что литер АА1А3А4А5 является единым зданием, расположенном на неделимом земельном участке. Пришли к выводу, что при расчете арендной платы пропорционально размера площади помещения, принадлежащего каждому из законных владельцев помещений (предпринимателю, обществу и училищу), следует исходить из площади помещений на момент заключения договора аренды, поскольку период расчета указан до момента регистрации права собственности предпринимателя Ковыревой Р.В. на помещения после реконструкции.

Минимуществом представлен расчет задолженности и пени по состоянию на 20.07.2009г., ответчиком представлено дополнительное пояснение по апелляционной жалобе, дополнительные документы: свидетельство о регистрации права Ковыревой Т.Н. по состоянию на 07.10.2004 г., техпаспорт от28.07.2005 г., 22.08.2008 г. договор купли- продажи от 14.06.2007 г., договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 02.09.2004 г., градостроительный план земельного участка.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу ГОУ НПО ПУ № 20, что земельный участок, находящийся в аренде у ответчика неделим. Претензий к ответчику училище не имеет.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №6 от 08.10.2007г., по условиям которого в пользование общества передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44, для выполнения работ по реконструкции незавершенного строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2390 кв.м.

Годовой размер арендной платы согласно условиям договора аренды определен в размере 618 436,72 рубля, при этом указано, что арендная плата определена с учетом доли в праве собственности на строение 59/100.

Именно данное соотношение долей положено истцом в основу расчета исковых требований, при этом размер арендной оплаты определен за расчетный период  с 01.10.2007 г. по 20.07.2009 г. В расчет задолженности также включена сумма в размере 34 039,43 руб., которая, как следует из п.8.1.2 договора, включает плату за фактическое использование земельного участка с 14 июля 2007г. по 01 сентября 2007г. (том 1, лист дела 6).

Суд, удовлетворяя исковые требования,  исходил из  соотношения долей, указанных в п.3.1. договора.

Данный подход нарушает положения законодательства, не соответствует возмездно-эквивалентным началам гражданского правоотношения.

Из материалов дела следует, что в момент заключения договора аренды обществу на праве собственности принадлежали помещения площадью 1233,6 кв.м. (лист дела 159).

Данные помещения, согласно техническому паспорту и пояснениям сторон, располагались в литере А3А4А5.

Из представленных ответчиком апелляционному суду документов следует, что помещения в литере А3А4А5 были приобретены ИП Ковыревой  Р.В.  по договору купли-продажи от 02 сентября 2004г., у Пономаревой С.А. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.10.2004г. в реестре было зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилые помещения в литере А3А4А5, в подвале комнаты № с 1 по 11, в цокольном этаже комнаты № с 1 по 21, на 1 этаже комнаты № с 1 по 15, на 2 этаже комната №8, на 3 этаже комнаты №5,6,7, на 4 этаже комнаты с №1 по 12, на 5 этаже комнаты № с 1 по 4, в мезонине комната №1, общей площадью 2078,2 кв.м. 5-этажного дома, незавершенного строительством.

14 июня 2007г.  ИП Ковырева  Р.В. продала часть помещений в литере А3А4А5 по договору купли-продажи ООО «Трансойл», а именно: все принадлежащие ей  помещения в подвале, в цокольном этаже, на 1, 2 и 3 этажах, общей площадью 1233,6 кв.м.

За  ИП Ковыревой  Р.В. остались закреплены в литере А3А4А5 на 4 этаже комнаты с №1 по №12, на 5 этаже комнаты № с 1 по 4, в мезонине комната №1, общей площадью 844,6 кв.м., что установлено судом апелляционной инстанции по делу № А53-12975/2009.

При этом, находящееся на земельном участке здание состоит из литеров АА1А3А4А5, что следует из генплана земельного участка, чертежа градостроительного плана земельного участка. Земельный участок является неделимым, что видно из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, информации МУ Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону.

Помещения в литерах АА1 закреплены на праве оперативного управления за училищем. Училищу также принадлежат помещения в литере А3А4А5. Общая площадь помещений, принадлежащий училищу, на момент заключения договора аренды между Минимуществом Ростовской области, предпринимателем и обществом составляла 2940,8 кв.м. в литере АА1 + 589,9 кв.м. в литере А3А34А5, всего 3 530,7 кв.м. Данный вывод следует из представленных истцом и училищем свидетельств о государственной регистрации права оперативного управления училища от 14 августа  2002г и 10 мая 2007г.

Судом апелляционной инстанции установлено, что помещения в литере А3А4А5 площадью 844,6 кв.м. принадлежали на момент заключения договора аренды ИП Ковыревой Р.В.; 1 233,6 кв.м. - ООО «Трансойл», что стороны подтвердили в судебном заседании свидетельствами о праве собственности.

Соотношение долей, указанное в договоре (41/100 доли у предпринимателя, 59/100 доли у общества) не отражает правильность расчета долей, поскольку  при расчете не были полностью исключены площади, занимаемые училищем.

Училище занимает основной объем расположенных на земельном участке помещений. Возложение на общество части бремени платежей в отношении земельного участка, занимаемого училищем (наряду со вторым соарендатором – ИП Ковыревой Р.В.), является нарушением возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения, принципа равенства участников оборота и равенства форм собственности, не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Данные положения законодательства должны применяться не только для целей защиты интересов арендодателя (публичного собственника), но и для целей защиты арендатора.

Ситуация нахождения здания, в котором помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, урегулирована положениями п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В силу части второй пункта 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Порядок расчета арендной платы следует из положений ст. 36 ЗК РФ в истолковании данных положений постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г.