Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу n А32-4632/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491.

Доводы истца также подтверждаются сопоставлением планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г.Сочи, составленных проектным институтом “Мосгипросельстрой”:

- Отопление и вентиляция. План техподполья. План технического этажа;

- Отопление и вентиляция. Схемы трубопроводов подающей и обратной магистралей системы отопления;

- Водопровод и канализация. План технического этажа и план техподполья.

Согласно условным обозначениям на указанных планах техподполья,  в спорных помещениях проходит трубопровод отопления, расположен ввод теплосети, запорная арматура стояков.

Апелляционный суд приходит к выводу, что обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно.

В нежилых помещениях №12, 13, 15, 22, 23, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47 имеются трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме.

Исследование планов техподполья жилого дома по ул. Островского, 47 в г.Сочи, составленных проектным институтом “Мосгипросельстрой” подтверждает доводы представителя истца, согласно которым перекрыть водоснабжение квартир по стояку можно только из данных помещений, альтернативой является отключение от снабжения всего жилого дома на вводе.

Спорные помещения предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилой части здания, то есть, обеспечивают жизнеспособность жилого дома. Следовательно, спорные помещения сконструированы как технический подвал. Фактическое использование спорных помещений не может влиять на данную квалификацию.

Заявитель жалобы не представил ни одного объективного доказательства, обосновывающего отсутствие с спорных помещениях подвала инженерных коммуникаций и оборудования, необходимых для обслуживания всего жилого дома.

Между тем после представления истцом вышеуказанных актов, составленных с участием независимых лиц, в том числе обладающих специальными познаниями (инженер Муниципального унитарного предприятия г.Сочи “Ремонтно-эксплутационная организация - 4”, с которым ТСЖ заключен договор на управление, техническое обслуживание – том1, л.д.81) ответчик должен защищаться от исковых требований посредством опровержения представленных истцом доказательств. От исполнения определений апелляционного суда ответчик также уклонился.

На основе анализа материалов дела апелляционный суд приходит к выводу, что спорные помещения не являются обособленными помещениями и частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, в них имеются инженерные коммуникации, обслуживающее более одного помещения в жилом доме, оборудование, помещения являются техническим подвалом.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.2009 №15148/08, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством.

Согласно данному разъяснению, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Аналогичные выводы содержаться в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2009г. №А15-801/2009.

Как следует из пояснений представителя товарищества, свободный доступ в спорные помещения истец в настоящий момент имеет. Истец опасается, что при отчуждении помещения будет лишен доступа новым правообладателем.

При таких обстоятельствах заявленный ТСЖ иск, направленный на признание недействительным (то есть, отсутствующим) права муниципального образования на спорный объект, следует признать допустимым.

Поскольку реестр содержит недостоверную запись о праве муниципальной собственности, суд первой инстанции верно признал необходимым констатировать в резолютивной части судебного акта отсутствие права (посредством указания на его недействительность).

Апелляционный суд исходит из того, что отсутствие соединения требования о признании права муниципальной собственности недействительным с требованием о признании права общей долевой собственности не может в данном случае служить основанием к отказу в иске, поскольку право общей долевой собственности на технические подвалы возникает в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре. При удовлетворении заявленных требований данное право будет, по сути, восстановлено.

Оспаривая право муниципального образования, требуя констатации его отсутствия (посредством признания недействительным), ТСЖ тем самым добивается признания права общей собственности всех собственников помещений на спорный объект.

Кроме того, иск подан товариществом в марте 2008г., указанная рекомендация сформулирована ВАС РФ в июле 2009г.

Поскольку право общей долевой собственности на технический подвал, которым являются спорные помещения, возникло у собственников помещений в силу указания закона, вне зависимости от регистрации в реестре, администрация не имела права распоряжаться данным помещением посредством передачи его в аренду.

В силу положений ст. 209 ГК РФ суд обоснованно констатировал ничтожность договора аренды, заключенного между администрацией и предпринимателем Купрадзе М.Д.

Согласно правовой позиции закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009г. №12537/09, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Как следует из материалов дела, все квартиры в жилом доме по адресу: г.Сочи, ул. Островского, 47 приватизированы – том 2, л.д.51, 52.

Истцом представлена выписка из протокола годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Островского, 47, от 24 февраля 2009г., из которого следует, что 70,8% собственников (100% от принявших участие в голосовании) информированы о наличии спора с муниципальным образованием о праве на помещения подвала, поддерживают позицию ТСЖ, обязывают ТСЖ решить положительно для собственников вопрос относительно спорных помещений, обеспечить постоянный доступ к инженерным коммуникациям и тепловому узлу.

Данный документ оценивается апелляционным судом как достаточный для подтверждения полномочий товарищества на предъявление рассматриваемых в рамках данного дела требований.

Таким образом, суд первой инстанции верно признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 ноября 2009г. по делу № А32-4632/2008-35/123 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

                                                                                                        О.Х. Тимченко