Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу n А53-12975/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

регистрации права от 07.10.2004г. в реестре было зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилые помещения в литере А3А4А5, в подвале комнаты № с 1 по 11, в цокольном этаже комнаты № с 1 по 21, на 1 этаже комнаты № с 1 по 15, на 2 этаже комната №8, на 3 этаже комнаты №5,6,7, на 4 этаже комнаты с №1 по 12, на 5 этаже комнаты № с 1 по 4, в мезонине комната №1, общей площадью 2078,2 кв.м. 5-этажного дома, незавершенного строительством.

14 июня 2007г. предприниматель продала часть помещений в литере А3А4А5 по договору купли-продажи ООО “Трансойл”, а именно все принадлежащие ей  помещения в подвале, в цокольном этаже, на 1, 2 и 3 этажах, общей площадью 1233,6 кв.м.

За собой предприниматель оставила в литере А3А4А5 на 4 этаже комнаты с №1 по 12, на 5 этаже комнаты № с 1 по 4, в мезонине комната №1, общей площадью 844,6 кв.м., на который и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 25 июня 2007г. – том 2, л.д.142.

При этом находящееся на земельном участке здание состоит из литеров АА1А3А4А5. Данный вывод следует из генплана земельного участка (том1, л.д.131), представленного истцом по поручению апелляционного суда чертежа градостроительного плана земельного участка.

Земельный участок является неделимым, что следует из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, информации МУ Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону.

Помещения в литерах АА1 закреплены на праве оперативного управления за училищем. Училищу также принадлежат помещения в литере А3А4А5. Общая площадь помещений, принадлежащий училищу, на момент заключения договора аренды между Минимуществом и предпринимателем, составляла 2940,8 кв.м. в литере АА1 + 589,9 кв.м. в литере А3А34А5 = 3 530,7 кв.м. – том 2, л.д. 131-135, 144, том 3, л.д. 2. Данный вывод следует также из представленных истцом и училищем свидетельств о государственной регистрации права оперативного управления училища от 14 августа  2002г и 10 мая 2007г.

Помимо предпринимателя и училища, помещения в литере А3А4А5 площадью 1 233,6 кв.м. на момент заключения договора аренды также принадлежали на праве собственности коммерческой организации – ООО “Трансойл”, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 25.06.2007г. (том 2, л.д. 143). Данное общество является вторым соарендатором по договору аренды.

То соотношение долей, которое указано в договоре (41/100 доли у предпринимателя, 59/100 доли у общества) является следствием полного исключения площадей, занимаемых училищем, из расчета арендной платы.

Училище занимает основной объем расположенных на земельном участке помещений. Возложение на предпринимателя части бремени платежей в отношении земельного участка, занимаемого училищем (наряду со вторым соарендатором - коммерческой организацией) является нарушением возмездно -эквивалентного начала гражданского правоотношения, принципа равенства участников оборота и равенства форм собственности.

Данный подход нарушает нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Данные положения законодательства должны применяться не только для целей защиты интересов арендодателя (публичного собственника), но и для целей защиты арендатора.

Ситуация нахождения здания, в котором помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, урегулирования положениями п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В силу части второй пункта 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Порядок расчета арендной платы следует из положений ст. 36 ЗК РФ в истолковании данных положений постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Согласно п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, отличных от предпринимательских, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (п.2 ст. 322 ГК РФ). При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В соответствии с данным подходом апелляционный суд полагает необходимым осуществить перерасчет арендной платы, подлежащей уплате предпринимателем за расчетный период.

Условие договора, устанавливающее расчет арендной платы для предпринимателя исходя из размера доли 41/100, применению не подлежит как противоречащее положениям ст. 36 ЗК РФ, п.2 ст.322 ГК РФ, при этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей – ст. 180 ГК РФ.

На момент заключения договора аренды существовало следующее распределение долей относительно площади помещений здания литер АА1А3А4А5:

- предпринимателю принадлежали помещения площадью 844,6 кв.м.;

- коммерческой организации принадлежали помещения площадью 1233,6 кв.м.;

- училищу принадлежали помещения площадью 3530,7 кв.м.

Именно из этого соотношения исходили спорящие стороны при составлении представленных суду расчетов.

Доля предпринимателя составляла 15,06%

Исходя из указанного соотношения расчет арендный платежей, подлежащих уплате предпринимателем за расчетный период, выглядит следующим образом:

за 4 месяца 2007 года: 34 640 492,7 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,0165 (ставка арендной платы) х 1,082 х 0,1506 :12 х 4  =  31 045, 52 руб.;

за 2008 год: 34 640 492,7 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (ставка арендной платы) х 1,1667 (1,082х1,0783 – том2, л.д.7,13)  х 0,1506  =121 730,17 руб.;

за 7 месяцев 2009г.: 60512816,3 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (ставка арендной платы) х 1,1430 х 0,1506 :12 х 7   =  121 524,92 руб.

Итого: 274 300,61 руб.

С учетом пропорционально уменьшенной задолженности предшествующего периода (12 503,26 руб.) – 286 803,87 руб.

Согласно материалам дела истцом оплачено 449 529,19 руб. За расчетный период задолженности предприниматель перед арендодателем не имеет.

К материалам дела приобщено решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 мая 2009г. по делу №А53-1218/2009г., которым признано право собственности предпринимателя, ООО “Трансойл”, а также право оперативного управления училища на нежилые помещения в литере А3А4А5, явившиеся результатом завершения всех строительных и отделочных работ. Решение вступило в законную силу 08 июня 2009г.

По пояснениям сторон, данное решение не влияет на соотношение долей для целей расчета в рамках данного дела, поскольку право собственности и право оперативного управления в реестре было зарегистрировано после истечения расчетного периода, в августе и сентябре 2009г.

Однако даже если принять расчет с учетом измененных долей (доля предпринимателя при таком расчете за 54 дня составит согласно решению и техническим паспортам литеров АА1А3А4А5 20,4 % - том1, л.д.143,155), задолженность предпринимателя также не может быть констатирована в связи с наличием переплаты.

Представителем предпринимателя заявлен отказ от апелляционной жалобы в части обжалования судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного иска предпринимателя.

Данный отказ принимается судом, в связи с чем производство по апелляционной жалобе в соответствующей части подлежит прекращению.

Согласно п.25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

Поскольку суд не применил подлежащие применению нормы права, решение суда в обжалованной части надлежит отменить с принятием по делу в этой части нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 октября 2009г. по делу № А53-12975/2009 в части обжалования решения в части отказа в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны.

Производство по апелляционной  жалобе в данной части прекратить.

Решение  Арбитражного суда Ростовской области от 26 октября 2009г. по делу № А53-12975/2009 в обжалованной части отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны  1 000 рублей в возмещение расходов по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

                                                                                                        О.Х. Тимченко