Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу n А53-12975/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-12975/2009

09 апреля 2010 г.                                                                                15АП-11835/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску): Гаричян О.К., доверенность от 11.01.2010г. №19/2; от ответчика (истца по встречному иску): Новиков Н.И., доверенность от 02.12.2008г. № в реестре 1-14349; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 октября 2009г. по делу № А53-12975/2009 (судья Липатова В.И.)

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ковыревой Раисе Васильевне

о взыскании задолженности в размере 331 278 руб. 22 коп. и пени в размере 29 327 руб. 69 коп.

по встречному иску индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны

к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании неосновательного обогащения в размере 206 051 руб. 48 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ковыревой Раисе Васильевне (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2007г. по 31.07.2009г. в размере 331 278 руб. 22 коп. и пени за период с 20.09.2007г. по 20.07.2009г. в сумме 29 327 руб. 69 коп. (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования – т.1, л.д. 77, т. 2, л.д.83).

Исковые требования мотивированы тем, что предпринимателю на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №6 от 08.10.2007г. передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44, для выполнения работ по реконструкции незавершенного строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2 390 кв.м. В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем условий договора по внесению арендных платежей, образовалась задолженность.

Ковырева Р.В. обратилась со встречным иском к Минимуществу о взыскании с Ростовской области за счет средств областного бюджета в пользу предпринимателя неосновательного обогащения в размере 202 431,62 руб. (уточненные требования – т. 2, л.д. 63-64).

В обоснование встречных требований указано на то, что земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю и ООО “Трансойл” в целях реконструкции административного здания литер А3А4А5. Между тем, на земельном участке расположено здание литер АА1, являющееся собственностью Ростовской области и находящееся в оперативном управлении Профессионального училища №20. Следовательно, часть земельного участка, занятая указанными зданиями литер АА1 (площадь застройки около 1 360 кв.м., то есть 57%), фактически не была передана во владение и пользование предпринимателя и ООО “Трансойл”. За период действия договора Ковырева оплатила 449 529,19 руб. По мнению предпринимателя, Ковырева Р.В. обязана была уплатить 247 097,57 руб. Учитывая совершенный платеж в размере 449 529,19руб., предприниматель полагает, что уплатила 202 431,62 руб. без каких-либо оснований.

Решением от 26 октября 2009г. с предпринимателя взыскано 360 605,91 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.09.2007 по 31.07.2009 в размере 331 278 руб. 22 коп., пени за период с 20.09.2007 по 20.07.2009 в размере 29 327 руб. 69 коп.  В  удовлетворении встречного иска отказано.

Суд признал верным расчет задолженности по договору аренды и пени, представленный истцом. В удовлетворении встречных требований отказано на том основании, что в договоре арендная плата в размере 253 559 руб. 06 коп. была рассчитана с учетом доли в праве собственности на строение (41/100), подписав договор, предприниматель выразил согласие с его условиями.

Ковырева Р.В., не согласившись с принятым судебным актом, обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В жалобе предприниматель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав Минимуществу в иске и удовлетворив встречные требования. Предприниматель в жалобе указывает на то, что часть земельного участка находится во владении и пользовании училища, не могла быть передана предпринимателю. В жалобе также указано на необоснованность изменения арендной платы чаще, чем раз в год.

В отзыве на апелляционную жалобу Минимущество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 24 февраля 2010г. представитель ответчика – предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель  истца  - отзыва на нее.

На вопрос суда, почему при расчете за 2008г. применен индекс 1,1667,  почему включено сальдо за прошлый год, представитель истца пояснила, что цифра 1,1667 получилась в результате умножения двух индексов, предыдущий индекс 2007 года (1,082) года умножен на индекс 2008 года (1,0783). В 2009 году применен прогнозируемый уровень инфляции, в соответствии с внесенными в нормативные акты изменениями. При включении в расчет задолженности за фактическое пользование исходили из положений п. 8.1.2 договора.

Представитель предпринимателя пояснил, что у Ковыревой Р.В. находятся в собственности помещения, расположенные в одном здании, помещения являются офисными; основная часть земельного участка занята помещениями училища, которому помещения предоставлены в оперативное управление.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 03 марта 2010г. до 12 час. 40 мин.

После перерыва представитель ответчика - предпринимателя пояснил, что на земельном участке расположено единое здание, которое является многоуровневым. Помещения в здании принадлежат трем субъектам: предпринимателю, коммерческой организации и училищу. Представил план земельного участка, пояснил, что земельный участок неделим. Пояснил, что площадь помещений, занимаемых в расчетный период Ковыревой Р.В., равна 844,6 кв.м., что составляет 15/100 долей в праве пользования земельным участком, тогда как в договоре указано 41/100 доли. В материалах дела имеется технический паспорт реконструированного объекта. Договор заключен 08.10.2007, период действия договора установлен с 01.09.2007г. Реконструкция объекта завершилась в 2009 году, решением суда от 07.05.2009г. признано право собственности предпринимателя, зарегистрированное в реестре 07.08.2009г. В результате реконструкции добавился этаж, произошла перепланировка помещений.

Определением от 3 марта 2010г. к участию в деле привлечено Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования Профессиональное училище №20 Ростовской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее – училище). Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 31 марта 2010г.

Сторонам предложено представить:

- обоснованный расчет суммы задолженности и пени с учетом пропорционально используемой предпринимателем площади спорного земельного участка, занятого административным зданием литер А3А4А5;

- документально обоснованные пояснения по вопросу о том, является ли спорный земельный участок неделимым; является ли здание литер АА1А3А4А5 единым объектом;

- представить план спорного земельного участка;

- представить документы, подтверждающие общую площадь здания литер АА1А3А4А5;

- обосновать дату, на которую следует определить площади помещений предпринимателя и общую площадь здания для целей выполнения расчета;

- представить все документы, необходимые для проверки (составления) расчета.

Третьему лицу предложено предоставить надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих право училища на помещения в здании, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44.

В судебном заседании 31 марта 2010 г. представители истца и ответчика пояснили суду, что литер АА1А3А4А5 является единым зданием, расположенном на неделимом земельном участке. Также пояснили, что при расчете арендной платы пропорционально размера площади помещения, принадлежащего каждому из законных владельцев помещений (предпринимателю, коммерческой организации и училищу) следует исходить из площади помещений на момент заключения договора аренды, поскольку период расчета указан до момента регистрации права собственности предпринимателя на помещения после реконструкции.

Во исполнение определения суда представитель истца представила суду свидетельства о праве оперативного управления училища на помещения в литере АА1 и литере А3А4А5.

Также представила чертеж градостроительного плана земельного участка.

Представитель ответчика представил градостроительный план земельного участка, информацию МУ Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, согласно которой разделение земельного участка невозможно.

На вопрос суда, по какой причине в свидетельствах о государственной регистрации права собственности предпринимателя от 25.06. 2007 года указано на нахождение принадлежащих предпринимателю нежилых помещений в литере А представитель предпринимателя пояснил, что все здание было обозначено в свидетельствах как литер А, на самом деле помещения предпринимателя располагались в литере  А3А4А5, что видно из технического паспорта и иных документов, отражающих правовую судьбу помещений.

Расчет сторонами не представлен.

В судебном заседании объявлен перерыв.

В перерыве училищем представлена выписка из ЕГРП по состоянию на 3 марта 2010 года, свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления от 09 сентября 2009г., 10 мая 2007г., 14 августа 2002г.

Минимуществом представлен расчет задолженности и пени в соответствии с определением апелляционного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчиком представлены пояснения с приложением документов, отражающих правовую судьбу помещений, принадлежащих предпринимателю, а также расчет согласно определению суда.

Истец представил технический паспорт литера А по состоянию на 10.10.2006г.

Представителем ответчика заявлен отказ от апелляционной жалобы в части обжалования решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения.

В остальной части представитель истца просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца против отказа от апелляционной жалобы в указанной части не возражала. В остальной части решение суда просила оставить без изменения.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что отказ от апелляционной жалобы в части обжалования решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска надлежит принять, производство по апелляционной жалобе в соответствующей части прекратить. В обжалованной части решение надлежит отменить, в иске отказать по  следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №6 от 08.10.2007г., по условиям которого в пользование предпринимателя передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0004, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44, для выполнения работ по реконструкции незавершенного строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2 390 кв.м.

Годовой размер арендной платы согласно условиям договора аренды определен в размере 618 436,72 рубля, при этом указано, что арендная плата определена с учетом доли в праве собственности на строение 41/100.

Именно данное соотношение долей положено истцом в основу расчета исковых требований, при этом размер арендной оплаты определен за расчетный период (4 месяца 2007г., 2008г., 7 месяцев 2009г.) в соответствии с действующими нормативными актами – том 1, л.д.13,17,81. В расчет задолженности также включена сумма в размере 34 039,43 руб., которая, как следует из п.8.1.2 договора, включает плату за фактическое использование земельного участка с 14 июля 2007г. по 01 сентября 2007г. – том 1,  л.д.10, 78.

Суд, удовлетворяя исковые требования, также исходил из указанного соотношения долей.

Данный подход нарушает положения законодательства, не соответствует возмездно-эквивалентным началам гражданского правоотношения.

Из материалов дела следует, что в момент заключения договора аренды предпринимателю на праве собственности принадлежали помещения площадью 844, 6 кв.м. – том 2, л.д.142.

Данные помещения согласно данным технического паспорта и пояснений сторон располагались в литере А3А4А5.

Нахождение помещений предпринимателя именно в литере А3А4А5 подтверждается также исследованием сделок относительно данных помещений.

Из представленных ответчиком апелляционному суду документов следует, что помещения в литере А3А4А5 были приобретены предпринимателем по договору купли-продажи от 02 сентября 2004г., у Пономаревой С.А. Согласно свидетельству о государственной