Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу n А53-14935/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-14935/2009

09 апреля 2010 г.                                                                                      15АП-11312/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания   судьей О.Х.Тимченко

при участии:

от истца: Гамова Л.И., доверенность  № 19/1 от 11.01.2010;

от ответчика: представитель ООО «Актиния» по доверенности от 15.07.2009 Золотухин А.И.,

от третьего лица: от ГУП РО "Центральная районная аптека № 340" - директор Антоненко И.В., паспорт: серия 6002 № 433737, выдан 05.04.2002 код 612-005; представитель Щегров И.В. по доверенности от 02.02.2010, представитель Садчикова Е.В. по доверенности № 5 от 02.02.2010г.; от ТСЖ «Авангард» - председатель Пустовалова А.С., ПАСПОРТ: 60 01 № 722935, ОВД Советского района г.Ростова 05.0.2001

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актиния"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 28 октября 2009 года  по делу № А53-14935/2009,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

к  обществу с ограниченной ответственностью "Актиния"

при участии третьего лица: ГУП РО "Центральная районная аптека № 340", ТСЖ «Авангард»

о  взыскании  268 080 руб. 42 коп., расторжении договора, выселении

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Актиния» о взыскании задолженности в размере 268 080 руб. 42 коп., из которых задолженность, из которых задолженность по договору аренды от 18.04.2007 №2966/07 за период 01.01.2008 по 30.06.2009 в размере 251 270 руб. 42 коп., пени за период с 10.01.2008 по 18.06.2009 в размере 16 810 руб. 00 коп.; о расторжении договора аренды от 18.04.2007 №2966/07, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Актиния»; о выселении общество с ограниченной ответственностью «Актиния» из помещений, общей площадью 114, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-ой Стрелковой Дивизии, 9.

В процессе разбирательства  в суде первой инстанции представитель истца заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 231 657 руб. 34 коп., изложив требования в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Актиния» в пользу Государственного унитарного предприятия Ростовской области «Центральная районная аптека №340» задолженность в размере 231 657 руб. 34 коп., из которых задолженность по договору аренды от 18.04.2007 №2966/07 за период 01.01.2008 по 30.06.2009 в размере 215 680 руб. 28 коп., пени за период с 10.01.2008 по 18.06.2009 в размере 15 977 руб. 06 коп.

Кроме того, представитель истца уточнил предмет остальных требований, изложив требования в следующей редакции:

Расторгнуть договор аренды от 18.04.2007 №2966/07, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Актиния». Выселить общество с ограниченной ответственностью «Актиния» из занимаемых помещений общей площадью 114, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-ой Стрелковой Дивизии, 9.

Определением суда от 23.07.2009 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Государственное унитарное предприятие Ростовской области «Центральная районная аптека №340».

Решением суда от 28.10.2009г. требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО «Актиния» в пользу ГУП РО «Центральная районная аптека №340» задолженность в размере 228 880, 28 руб.; расторг договор аренды № 2966/07 от  18.04.2007 и выселил ООО «Актиния» из помещений общей площадью 114, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-ой Стрелковой Дивизии, 9; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Общество с ограниченной ответственностью «Актиния» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его. В обоснование жалобы ответчиком приведены следующие доводы.

Суд не дал оценку изменению условий договора аренды МИЗО в одностороннем порядке. Истец неправомерно требует уплатить ежемесячную арендную плату в размере 20931,69 руб. (т.е. с учетом НДС).

По договорам, по которым арендодателями выступают орган государственной власти и управления, орган местного самоуправления и балансодержатель имущества, не являющийся органом государственной власти и управления, органом местного самоуправления, арендатор такого имущества признается налоговым агентом. Данный арендатор обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Судом оставлен без внимания представленный в материалы дела отчет № 355 об оценке рыночной ставки годовой арендной платы строения, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 339-й Стрелковой дивизии, 9 от 29.05.2008 г. Данный отчет был проведен за счет ответчика по устному согласованию с балансодержателем с целью соразмерного уменьшения размера годовой арендной платы за арендуемое помещение с учетом его фактического состояния - как для складского неотапливаемого помещения без инженерных коммуникаций.

Заявитель жалобы указал, что самостоятельно ответчик не имел возможности устранить имеющиеся недостатки, поскольку энергоснабжение помещения осуществляется по договорам между соответствующими энергоснабжающими организациями и непосредственно ГУП РО «ЦРА № 340». Более того, энергоснабжение (отопление, водоснабжение, электроснабжение) арендуемого помещения осуществляется через инженерные сети многоквартирного дома по ул. 339-й Стрелковой дивизии, 9, находящегося в управлении ТСЖ «Авангард». Неоднократные просьбы директора ООО «Актиния» к директору ГУП РО «ЦРА № 340» встретиться с председателем ТСЖ «Авангард» для разрешения возникших разногласий по энергоснабжению арендуемых помещений, были оставлены без внимания.

Техническое состояние арендуемого помещения на момент подписания акта приема-передачи было ненадлежащим. Суд не дал оценки доводам ответчика о том, что в адрес арендодателя и балансодержателя направлялись письма (от 22.05.2008 г., от 25.06.2009 г.) в которых ответчик предлагал арендодателю в разумные сроки устранить недостатки, препятствующие использованию арендованного имущества в соответствии с целевым назначением.

Доказательств направления арендодателем уведомления, предусмотренного ст. 619 ГК РФ, истец не представил. Таким образом, арендодателем не выполнена обязанность по направлению арендатору письменного предупреждения о расторжении договора, что согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Определением апелляционной инстанции от 09 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ «Авангард».

В судебном заседании представитель ООО «Актиния» доводы жалобы поддержал, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить.

В отзыве на апелляционную жалобу ГУП РО «ЦРА № 340» указал, что  суд обоснованно взыскал с ответчика сумму арендной платы с учетом НДС, поскольку при оказании организацией услуг по предоставлению в аренду федерального или муниципального имущества, закрепленного за ней на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиком НДС является эта организация, а не арендатор имущества. Кроме того, ответчик не учел, что с 1 января 2008 г. вступили в силу изменения в статьи 42 и 51 Бюджетного кодекса Российской Федерации, которые устранили противоречия между положениями гражданского, бюджетного и налогового законодательства Российской Федерации в части, касающейся перечисления в доход федерального бюджета средств, получаемых от аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий. В связи с изменения в БК РФ, Министерство имущества Ростовской области уведомило арендатора о том, что, начиная с 01.012008 года арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности РО должна поступать в распоряжение балансодержателя - ГУП РО «ЦРУ « 340». В отношении доводов ответчика о предоставлении коммунальных услуг пояснило, что сумма заявленных платежей не включает в себя стоимость коммунальных услуг и является арендной платой.

Минимущество Ростовской области в отзыве на жалобу указало, что между Минимуществом РО-арендодателем, и ООО «Актиния»- арендатором, 18 апреля 2007 г. был заключен договор аренды № 2966/07 г., в соответствии с которым ответчику были переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 114,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-ой Стрелковой дивизии, 9. Балансодержателем арендуемых помещений является ГУП «Центральная районная аптека №340». По акту приема-передачи от 15.09.2007 г. ответчик принял вышеуказанное нежилое помещение без каких-либо претензий к его техническому состоянию, что обоснованно расценено судом в качестве обстоятельства, подтверждающего согласие истца с удовлетворительным техническим состоянием арендованного имущества на момент его передачи. В случае недостаточности либо отсутствия электроснабжения в арендуемых помещениях, ответчик не был лишен возможности самостоятельно заключить договор электроснабжения в соответствии с п.1 ст. 539 ГК РФ. Ответчиком не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости; как и не доказан факт оплаты выполненных работ. ГУП РО «ЦРА № 340», выступая от имени арендодателя, уведомило арендатора о расторжении договора в связи с невнесением арендной платы, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом от 25.05.2009 г. № 52, а также доверенностью от 03.02.2009г. № 19/539 на представление интересов министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области по вопросам аренды нежилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении ГУП РО «ЦРА № 340». Поскольку факт владения и пользования арендуемым помещением в спорный период ответчик не оспаривал, доказательств внесения арендных платежей за истребуемый период в материалы дела не представлено, отсутствие своей вины в просрочке исполнения арендных обязательств ответчиком не доказано, судом правомерно удовлетворены исковые требования.

Представители  ГУП РО «ЦРА № 340» и Минимущества Ростовской области в судебном заседании доводы отзывов поддержали. В судебном заседании представитель Минимущества РО пояснил, что данный иск заявлен в интерерсах балансодержателя - ГУП РО «ЦРА № 340», считает, что Минимущество по РО является надлежащим арендодателем, поскольку  имущество принадлежит Ростовской области и как арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (арендодатель), Государственным унитарным предприятием Ростовской области «Центральная районная аптека №340» (балансодержатель) и ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Актиния» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 18.04.2007 №2966/07 общей площадью 114,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-ой Стрелковой Дивизии, 9, сроком с 15.09.2007 по 15.09.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предоставленное в аренду помещение является собственностью Ростовской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.07.2007 серии 61 АГ№ 286396; указанное помещение зарегистрировано на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием Ростовской области «Центральная районная аптека №340», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2001 серии АБ 2000 РО 61 № 209161.(лист дела 50.)

Помещение в аренду было передано балансодержателем арендатору 15.09.2007, что подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами.

Разделом 3 договора предусмотрен порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В соответствии с пунктами 3.2 и 3.4 договора аренды от 18.04.2007 №2966/07 «Арендатор» обязан ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца перечислять арендную плату, предусмотренную настоящим договором, в областной бюджет без учета НДС в размере 17 738 руб. 72 коп.

Письмом от 06.12.2007 №19/11419 арендодатель - Минимущество Ростовской области уведомило арендатора - ООО «Актиния» о том, что в соответствии с изменениями от 26.04.2007, внесенными в Бюджетный кодекс Российской Федерации, начиная с 01.01.2008 года арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности  Ростовской области должна поступать  балансодержателю  ГУП РО «Центральная районная аптека №340.

Минимущество Ростовской области ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность по арендной