Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2010 по делу n А53-5593/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-5593/2009

22 марта 2010 г.                                                                                     15АП-7383/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Щербаков А.Н., удостоверение, доверенность №2 от 11.01.2010г.

от ответчика: Ранцев В.П., паспорт

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2009 по делу № А53-5593/2009

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты

к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу,

при участии третьего лица ТСЖ «Галактика»,

о взыскании задолженности за пользование земельным участком и нежилыми помещениями,

принятое судьей Паутовой Л.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ранцеву Вячеславу Петровичу (далее – ответчик) о  взыскании в доход бюджета г. Шахты и консолидированного бюджета задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и земельным участком согласно договоров аренды №17 от 01.05.07, от 01.01.08, от 01.04.08, в том числе: 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением и 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком и  1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательства по уплате арендных платежей за пользование муниципальным имуществом: арендованными помещениями и земельным участком пропорционально площади помещений.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2009г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ «Галактика».

Решением от 08.07.2009 по делу № А53-5593/2009 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича в доход бюджета г. Шахты 17 056 рублей 52 копейки, в том числе 16 524 рубля 34 копейки задолженности по арендной плате за пользование муниципальным нежилым помещением, 532 рубля 18 копеек пени за просрочку оплаты; 19 773 рубля 02 копейки, в том числе 18 337 рублей 09 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком, 1 435 рублей 93 копейки пени за просрочку оплаты.

Решение суда  мотивировано констатацией арендных правоотношений сторон и отсутствием доказательств уплаты арендной платы в отыскиваемом размере ответчиком. Доводы предпринимателя об отсутствии у истца надлежащей легитимации в связи с отнесением помещений к общему имуществу многоквартирного дома судом отклонены со ссылкой на Постановление Администрации г. Шахты № 66 от 27.01.1997г. «О передаче жилищного фонда и жилищно-коммунальных объектов фирмы «Дон-Текс» в муниципальную собственность», выписку из реестра муниципальной собственности и техническую документацию.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, просил  обжалуемое решение отменить.       

Заявитель жалобы полагает, что суд неправомерно не принял во внимание довод о ничтожности договоров аренды, заключенных в 2007 и 2008 годах в нарушение положений статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагает, что принятые судом в обоснование права муниципальной собственности документы не являются правоустанавливающими. Полагает, что материалами дела подтверждено наличие в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций, соответственно помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и  муниципальное образование не имело право распоряжаться ими путем передачи в аренду. Аналогичным образом в части взыскания платы за землю заявитель жалобы отмечает, что участок под многоквартирным домом по ул. Ворошилова, 11 сформирован в 2003 году и муниципальное образование не обладает надлежащей легитимацией в части требования платы за указанный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает на принадлежность арендованного ответчиком помещения к муниципальной собственности.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебное заседание 16.03.2010г. не явилось третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании 16.03.2010г. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Истец в судебном заседании 16.03.2010г. представил письменные пояснения, поддержал доводы изложенные в них, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению истца, КУИ правомерно распоряжалось спорными помещениями до создания ТСЖ в 2008 году, нормы статьи 36 ЖК РФ не должны применяться к рассматриваемым правоотношениям.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.05.2007г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ранцевым Вячеславом Петровичем (арендатор) был заключен договор аренды №17 нежилого муниципального здания (помещения), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду муниципальное нежилое помещение для использования под тренажерный зал, общей площадью 155,1 кв.м., часть лит. п/Аа, ком. 4,5,6,7,9,10,2а, зона 2, расположенные по адресу: г.Шахты, ул. Ворошилова, 11. Срок договора аренды был установлен с 01.05.2007г. по 31.12.2007г.

Согласно договору арендатор обязуется производить оплату арендодателю за пользование помещениями в сроки и порядке, предусмотренных настоящим договором. (пункт 4.4.3 договора).

В соответствии с п.3.5 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год на основании федеральных законов, нормативных актов органов местного самоуправления, решений городской думы об изменении базовых ставок арендной платы после официального опубликования.

В пункте 4.4.7 договора стороны установили дополнительную плату за фактическое использование земли, необходимой для использования арендуемого здания (помещения).

В последующем стороны заключили договоры аренды того же нежилого помещения №17 от 01.01.2008г. со сроком действия с 01.01.2008г. по 31.03.2008г., №17 от 01.04.2008г. со сроком действия с 01.04.2008г. по 31.12.2008г.

По соглашению сторон договорные отношения сторон  прекратили  свое действие 15.08.2008г.

Указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное субъективное право истца. Таким образом, в предмет судебного исследования входит установление надлежащей легитимации истца как лица, обладающего  субъективным правом, в защиту которого заявлен иск.

Легитимация арендодателя при взыскании арендной платы включает проверку принадлежности последнему имущества, переданного в аренду.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, наличие в помещениях, переданных в аренду предпринимателю, инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, исключает принадлежность соответствующих помещений иным лицам, за исключением собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное, в свою очередь, лишает истца надлежащей легитимации в споре.

Между тем, выяснение вопроса о том, являются ли инженерные  коммуникации, расположенные в спорных помещениях, общедомовыми, требует наличия специальных знаний, ввиду чего определением от 24.11.2009г. производство в суде апелляционной инстанции по жалобе индивидуального предпринимателя Ранцева Вячеслава Петровича было приостановлено в связи с назначением экспертизы по делу № А53-5593/2009, проведение которой было поручено эксперту государственного учреждения “Южный региональный центр судебной экспертизы”, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 109/2, Власовой Галине Ивановне.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, имеются ли в помещениях № часть лит. п/Аа, 4,5,6,7,9,10,2а, общей площадью 155,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова,11, инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, если имеется, то какие именно помещения оно обслуживает?

Из исследовательской части экспертного заключения со ссылкой на представленный фотоматериал следует, что:

- в помещениях №№4,5,6,7,9,10,2а подвала расположены обратная магистраль отопления с врезкой стояков жилого дома с запорной и спускной арматурой;

- врезка подающего и обратного трубопроводов системы отопления в городскую сеть теплоснабжения осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод прямого и обратного трубопроводов теплоснабжения расположен в помещении №5 подвала, а далее трубопроводы проходят  в помещение №6 подвала, где имеется узел управления с установленными приборами учета запорной арматурой;

- врезка трубопровода холодного водоснабжения в городскую сеть осуществляется в колодце, расположенном со стороны левого фасада жилого дома. Ввод трубопровода холодного водоснабжения расположен в помещении №6, где установлена задвижка;

- в помещении №6 установлен теплообменник для подогрева холодной воды и обеспечения горячим водоснабжением всего жилого дома;

- в помещениях №;5,6,9,10 расположены стояки отопления обратной сети с запорной и спускной арматурой на каждом стояке;

- через помещения №№6,7,10 проходят горизонтальные участки горячего и холодного водоснабжения жилого дома с наличием запорной арматуры;             - через помещения №№6,7,10 проходят горизонтальные участки канализационной сети и стояк ливневой канализации с прочистками.

На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что  помещения №№ 4,5,6,7,9,10,2а подвала общей площадью 155,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Шахты, ул. Ворошилова,11, согласно приложению Б «Термины и определения» к СНиП 312-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» функционально являются техническим этажом жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования помещений исследуемого технического этажа невозможно.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что помещения технического этажа (подвала), переданные в аренду предпринимателю с 01.01.2005 года являются объектом права общедолевой  собственности жильцов (собственников помещений) многоквартирного дома по ул. Ворошлова, 11 (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Довод КУИ о правомерности распоряжения указанными помещениями комитетом до создания ТСЖ в 2008 году основан на неверном понимании норм материального права, поскольку в силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1,2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, достигаемому в установленных Жилищным кодексом формах. Право общей долевой собственности возникло в силу прямого указания закона и не связано с моментом формирования ТСЖ как законного представителя собственников.

Не может быть принят во внимание и довод о наличии в многоквартирном доме части квартир, находящихся в муниципальной собственности, поскольку распоряжение объектом долевой собственности  одним из сособственников в отсутствие согласия остальных неправомерно, а соответствующая сделка ничтожна. КУИ не представило доказательств согласования с собственниками помещений на момент заключения договоров вопроса о передаче помещений в аренду предпринимателю.

Таким образом, заключенные между КУИ и предпринимателем в 2007 и 2008годах договоры аренды ничтожны, ввиду чего у комитета отсутствует надлежащая легитимация по иску о взыскании арендной платы.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Поскольку право общей долевой собственности возникло в силу закона, арендатор вправе ссылаться на указанные обстоятельства вне зависимости от факта получения спорных помещений в аренду от истца. Аналогичная правовая