Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 по делу n А32-20449/2009. Изменить решение

с этим расчетом не согласен, полагает, расчет должен быть осуществлен по Отчету №А-09-752, составленному 06 ноября 2009г., согласно которому рыночная стоимость услуг по предоставлению в аренду помещений, занимаемых предпринимателем, с учетом НДС (18%) составляет 225 000 рублей – том 2, л.д. 98.

Именно данную суму – 225 000 рублей в НДС требовало общество от предпринимателя уплачивать за один месяц аренды в многочисленных направленных в адрес предпринимателя претензиях.

Свое право требовать от предпринимателя оплаты аренды в сумме, определенной по акту оценки, общество мотивирует ссылкой на п.4.3. договора аренды – том1, л.д.75.

Суд верно не принял данную аргументацию.

Общество, указывая на необходимость расчета по отчету оценщика, ссылается на нормативные акты города-курорта Анапа.

Действительно, постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62. внесены изменения в постановление от 22.08.2006 №1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа". В силу пункта 2 постановления № 1632 в новой редакции размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 2.2 постановления № 1632 (в новой редакции) 2008 - 2010 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества. До определения размера арендной платы на основании отчета о его рыночной оценке применяется Методика определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденная постановлением № 1632.

Между тем верное толкование положений ст.309, 614 ГК РФ, верное применение нормы п.1 ст. 424 ГК РФ исключает вывод о возможности одностороннего изменения условия договора в связи  с наличием акта оценщика.

Пункт 4.3 договора от 28.09.2005 № 140 содержит исчерпывающий перечень случаев, когда у арендодателя возникает право в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы, а именно: при изменении уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или изменении методики расчета арендной платы, утверждаемых правовыми актами органа местного самоуправления.

Данное условие следует толковать с учетом того, что по договору передавалось муниципальное имущество.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости арендной платы по отчету оценщика не может быть приравнена к тарифам, расценкам, ставкам, установленным (регулируемым) нормативными актами уполномоченных органов. Поэтому указание в постановлении № 1632 в новой редакции на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком и на поэтапный переход на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества не является изменением уровня базовых ставок или методика расчета.

Следовательно, предусмотренные пунктом 4.3 договора условия для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера аренды в связи с наличием отчета оценщика не возникли.

В то же время, из сопоставления текста постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62. и текста постановления от 22.08.2006 №1632 следует, что минимальная величина годовой арендной платы за 1 кв.м. общей площади арендуемого объекта без учета НДС составляет с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 , 1 350 рублей. Постановление опубликовано 25 марта 2008г., т.е. в заявленный ко взысканию период действовало. В случае, если величина  годовой арендной платы, рассчитанная по методике, меньше минимальной величины годовой арендной платы, подлежит применению минимальная величина годовой арендной платы.

Минимальная величина годовой арендной платы за помещение, занимаемое предпринимателем, с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 составляет: 1350 рублей х 184,5 кв.м. (площадь помещения по договору аренды) = 249 075 рублей в год, как и указано в решении суда.

Вместе с тем для верного расчета следует учесть, что при аренде муниципального имущества в силу ст. 161 НК РФ арендатор выступает налоговым агентом по уплате НДС в бюджет. Поскольку помещение приобретено коммерческой организацией, вся сумма, с НДС, подлежит уплате арендодателю.

Поэтому подлежащая уплате предпринимателем обществу по договору аренды плата составляла 24 492 рубля 37 копеек в месяц, 805 рублей 23 копейки в день.

Из материалов дела следует, что общество являлось собственником арендуемого предпринимателем объекта 28 дней, 6 дней в августе и 22 дня в сентябре 2009г. С 23 сентября 2009г. собственником данного объекта является закрытое акционерное общество “Оптово-розничная торговля и производственная фирма “Кубаньоптпродторг” – том 2, л.д.4.

Сумма задолженности предпринимателя перед обществом составляла 22 546 руб. 44 коп.

Общество требует также взыскать с предпринимателя сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по 17 сентября 2009г года – том1, л.д.118, 134, том2, л.д.71.

Исходя из ставки 11 % и условия договора о платеже не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, проценты по ст.395 ГК РФ на 17 сентября 2009г. составили 10 рублей 33 коп. (просрочка – 7 дней сентября).

Всего сума долга предпринимателя перед обществом составляла 22 556 руб. 77 коп. Поскольку осуществленный предпринимателем платеж значительно превышает данную сумму, требования общества о взыскании с предпринимателя расходов по уплате суммы основного  долга и процентов подлежат отклонению.

В требовании о расторжении договора судом отказано верно, в связи с отсутствием долга предпринимателем перед обществом. Кроме того, общество не является надлежащим истцом по требованию о расторжении договора аренды, поскольку в настоящий момент не является собственником помещения, а следовательно, арендодателем по договору аренды.

При этом суд обосновано пришел к выводу о соблюдении обществом претензионного порядка рассмотрения спора в части требования о расторжении договора, требование расторжения выражено в претензии от 27 февраля 2009г., доказательства вручения претензии предпринимателю к материалам дела приобщены – том1, л.д.51,52.

Судебные расходы по иску подлежат распределению между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ, с учетом того, что иск подлежал удовлетворению на 0,78 %, исполнение произведено предпринимателем после обращения к нему с иском. Сумма пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение дела судом первой инстанции, составляет 2 000 руб. (расторжение) + 25 969,63 руб. (требование взыскать 2 893 926,06 руб.), при этом обществом уплачена пошлина 2 000 руб. (том1, л.д. 15), 22 487, 50 руб. (том1, л.д. 20) и 1 300 руб. (том1, л.д.69). Доказательства доплаты пошлины при увеличении исковых требований в материалах дела отсутствуют. С учетом признания обоснованными исковых требований на 0,78 %, на истца подлежит отнесению сумма пошлины размере 25 767 руб. 20 коп. С истца надлежит взыскать 1 979 руб. 70 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Поскольку судом неверно применены  нормы материального права, а именно нормы ст.387, 608, 617 ГК ПФ, решение суда подлежит изменению в части взыскания с предпринимателя денежных средств и в части распределения судебных расходов.

Пошлина по апелляционной жалобе подлежит оставлению на истце.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009 г. по делу № А32-20449/2009 изменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Параскевас Надежды Ивановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" денежных средств и в части распределения судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Параскевас Надежды Ивановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" 1170 рублей в возмещение судебных издержек, 202 рубля 43 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, всего 1 372 рубля 43 коп. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" в доход федерального бюджета 1 979 руб. 70 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                            О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                                          М.В. Ильина

О.Х. Тимченко