Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2009 по делу n А32-5284/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса РФ, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, договор заключен в нарушение ст. 270 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника участка и с нарушением п.4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего запрет на распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах договор аренды от 30 октября 2003г. №12/2 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Суд первой инстанции, верно констатировав ничтожность сделки, отказал в иске с указанием на пропуск истцом срока исковой давности.

Между тем исследование обстоятельств дела приводит апелляционный суд к выводу, согласно которому срок давности истцом не пропущен.

Росимущество обратилось в суд с иском 02 марта 2009г.

Договор аренды и аренда как ограничения права собственности Российской Федерации зарегистрированы в реестре 22 июня 2007г., номер регистрации №23-23-22/052/2007-130.

Номер регистрации согласно штампу на договоре совпадает с номером регистрации согласно выписке, поэтому апелляционный суд рассматривает указание в иске номера №23-23-22/012/2007-130  как описку.

До момента регистрации подписанный обществом и ГУ “Сочинский национальный парк” договор не считался заключенным, права собственности Российской Федерации не было обременено арендной, сделка не могла исполняться. Поэтому не могло начаться и течение исковой давности.

Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

Росимущество требует признать недействительным зарегистрированное обременение в виде аренды, запись о котором внесена в реестр на основании ничтожного договора.

Гражданский кодекс РФ в буквальном тексте содержащихся в нем статей не устанавливает такого способа защиты, как признание недействительным права или обременения. Поэтому во всех тех случаях, когда истец требует такого признания, следует установить, какой именно предусмотренный законом способ защиты истец действительно имеет в виду.

В данном случае заявленный истцом способ защиты является надлежащим.

Общество является видимым арендатором, обременение в виде аренды зарегистрировано в реестре, притом, что в действительности ограничение права в виде аренды отсутствует. При этом право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания,  противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Одной из основных нужд оборота является защита неинформированного лица, обеспечение доступности информации.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Поэтому защите интересов истца и интересам оборота, обеспечению защиты неинформированных лиц, соответствует скорейшее погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку договор является ничтожным, требование о признании недействительным обременения в виде аренды может быть заявлено как самостоятельное, сопровождать его требованием о признании сделки ничтожной не обязательно.

Данный способ защиты законом предусмотрен, устранение из реестра записей, внесенных на основании признанных в судебном порядке недействительными договоров, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 ГК РФ).

Требуя публично признать отсутствие каких-либо прав ответчика на принадлежащий истцу объект, и, как следствие, аннулировать (погасить) регистрацию несуществующего обременения, зафиксированного, тем не менее, в реестре, истец тем самым добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Данный способ защиты не может быть истолкован как излишний.

Во-первых, судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (данный подход получил отражение в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ №132 от 21 июля 2009г. “О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

При этом в действующем законодательстве и подзаконных актах отсутствует четкое указание, обязывающее регистрирующий орган при поступлении решения о признании недействительным договора аренды осуществить погашение актуальной записи полраздела III-1 ЕГРП – см. ст. 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, раздел  V Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.

Кроме того, судебный акт, которым предоставляется защита, должен быть предельно ясным, не вызывать у исполнителя затруднений и вопросов.

Во-вторых, не могут быть обнаружены нормы права, согласно которым возможно было бы требовать от субъекта, обратившегося за судебной защитой от регистрации обременения на основании ничтожной сделки, отстаивания своего интереса с использованием административного порядка.

Данный подход не противоречит правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении № 15148/08 от 28.04.2009г.

В этом постановлении по конкретному делу Президиум ВАС РФ акцентировал внимание на недопустимости удовлетворения иска о признании недействительным права собственности при задавненной виндикации, что привело бы к дестабилизации положения владельца, подрыву стабилизирующего значения срока исковой давности.

В данном случае требования Росимущества не направлены на обход какого-либо иного упущенного им способа защиты. Законный интерес состоит именно в погашении ложной записи, получившей отражение в реестре, дезинформирующей неопределенный круг потенциально заинтересованных в получении подобной информации лиц.

Скорейшим способом устранения этой записи из реестра является признание несуществования аренды как обременения в резолютивной части судебного акта, что и должно быть сделано для целей верного применения ст. 12 ГК РФ. При получении органом регистрации судебного акта запись будет погашена.

Кроме того, участок фактически из владения общества выбыл, на нем осуществляется строительство, общество по его пояснениям не может использовать участок, погашение регистрационной записи приведет к восстановлению нарушенного права Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для устранения судебной власти от предоставления Российской Федерации защиты нет.

По искам рассматриваемого рода корректно привлечение в качестве ответчиков всех сторон сделки. ГУ “Сочинский национальный парк” в качестве ответчика не привлечено. Однако апелляционный суд в данном случае не усматривает оснований для отказа в иске в связи с данным обстоятельством. ГУ “Сочинский национальный парк” привлечено в качестве третьего лица, участвовало при рассмотрении спора в суде первой инстанции.  Довод о пропуске истцом срока исковой давности судами оценен. Ущемления интересов ГУ “Сочинский национальный парк” не выявлено.

Апелляционный суд полагает, что УФРС по Краснодарскому краю нарушителем права истца не является, для обеспечения соблюдения требований процесса достаточно было бы привлечения регистрационной службы в качестве третьего лица. Поэтому в исковых требованиях к УФРС по КК надлежит отказать.

Росимущество просит признать недействительным зарегистрированное за обществом право аренды на земельный участок. Данная формулировка не учитывает, что законодательством РФ предусмотрена регистрация прав, сделок и ограничений.   Регистрации подлежит аренда как обременение, посредством регистрации договора, а не право аренды. Однако данная неточность не является основанием к отказу в иске, поскольку не меняет сущности испрашиваемого способа защиты нарушенного права. Применяя способ защиты, который истец имел в виду, суд использует при этом корректную формулу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 августа 2009г. по делу №А32-5284/2009 отменить.

Признать недействительным зарегистрированное в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" ограничение (обременение) в виде аренды в отношении права на земельный участок площадью 0,5 га, расположенного в квартале 33 выделе 28 Краснополянского лесничества, ГУ “Сочинский национальный парк”, аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись о договоре аренды №12/2 от 30 октября 2003г.,  внесенную в реестр 22 июня 2007г. (запись №23-23-22/052/2007-130).

В удовлетворении искровых требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             В.В. Галов

О.Х. Тимченко