Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2009 по делу n А53-5649/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке. В случае, если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (п.4 ст.37 ЗК РФ).

Таким образом, положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают необходимость внесения изменений в договор аренды в части уменьшения размера арендной платы, в случае предоставления земельного участка с ограничениями и обременениями которые не были заранее оговорены в договор аренды. Требования о соразмерном снижении размера арендной платы являются самостоятельным способом защиты права, реализуемым посредством иного иска, чем требования о внесении изменений в условия договора аренды за прошедший период. Более того, указанные нормы права не предусматривают необходимость внесения изменений в договор аренды в части указания на наличие обременений спорного имущества.

Внесение изменений в акт приема-передачи имущества по договора аренды в части указания на наличие обременений арендованного имущества также не предусмотрено действующим законодательством.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом ООО «Центр-98» от 10.12.2008 № 27732/6 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядке урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст.452 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцом заявлены требования об изменении договора аренды от 27.09.2009 в части уменьшения арендной платы с момента заключения договора аренды до снятия в полном объеме обременений (ограничений) на спорный земельный участок.

Однако, из представленного в материалы дела акта обследования № 1917/5-2 от 23.07.2009 земельного участка по ул. Тельмана, 118 с кадастровым номером 61:44:04 04:23 следует, что гараж, принадлежавший Семыкиной В.И., демонтирован, договор аренды земельного участка под ним № 22463 от 21.02.2002г. сроком действия до 29.12.2006г. расторгнут, в подтверждение чего представлены фотографии спорного земельного участка, схема генплана, ситуационный план участка.

Актом обследования № 1917/5-1 от 23.07.2009 земельного участка зафиксировано, что в связи с тем, что ½ гаража Пульмана Е.Н. попадала на земельный участок, предоставленный постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 718 от 30.07.2007г. ООО «Центр-98» для строительства многоэтажного жилого дома (2-я очередь), гараж был переставлен к торцу насосной станции (от прежнего места на 5 метров) и находится за пределами земельного участка ООО «Центр-98», в подтверждение чего также представлены фото и графические материалы.

Таким образом, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции на земельном участке, предоставленном ООО «Центр-98» в аренду на основании договора от 27.09.2007 № 30107, объекты третьих лиц, указанные истцом в исковом заявлении, демонтированы либо перемещены. То есть, указанные истцом обременения (ограничения), которые по мнению ООО «Центр-98» являются основанием для внесения изменений в спорный договор аренды, устранены.

При таких обстоятельствах, основания для внесения изменений в договор аренды от 27.09.2007 № 30107 в части уменьшения размера арендной платы до снятия в полном объеме обременений (ограничений) на спорный земельный участок отсутствуют.

Пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и не предоставляет ни сторонам договора, ни суду права устанавливать момент, с которого договор, в отношении которого заявлены требования о его изменении в судебном порядке, считается измененным.

Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, при достижении соглашения об изменении договора, стороны вправе распространить действие положений в измененной редакции на отношения сторон, возникших до достижения указанного соглашения. Между тем, соглашение об изменении условий договора аренды от 27.09.2007 № 30107 в части размера арендной платы и распространение данных условий на период до заключения данного соглашения сторонами не достигнуто.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласно пункту 2 статьи 425, а также пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение положений договора, изменений, внесенных в договор, на ранее возникшие отношения поставлено законодателем в зависимость исключительно от волеизъявления сторон.

Учитывая, что основания для изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.09.2007 № 30107 на момент вынесения оспариваемого решения отпали, истец не доказал наличие у него нарушенных ответчиком прав или законных интересов, которые могут быть восстановлены в случае удовлетворения заявленных истцом требований, с учетом избранного ООО «Центр-98» способа защиты права.

При наличии фактических и юридических оснований ООО «Центр-98» не лишено права на обращение в суд с самостоятельными требованиям о соразмерном уменьшении арендной платы в спорный период либо возмещении расходов на устранение недостатков земельного участка.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.07.2009 по делу № А53-5649/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                               М.В. Ильина

Судьи                                                                                                                 О.Г. Ломидзе

                                                                                                                            М.Н. Малыхина