Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по делу n А53-1284/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

С учетом изложенного, положения п.2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к спорным отношениям с учетом вышеприведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данные положения, с учетом требований статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, применяются также в отношении договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был передан ЗРО РОО ООО «ВОИ» по акту приема передачи от 10.10.2006. Доказательства фактического использования спорного земельного участка ответчиком в период с 22.08.2006 (принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду) до 10.10.2006 (подписание акта приема-передачи) истцом не представлены.

По смыслу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства является только основанием для заключения договора аренды указанного земельного участка, то есть является одним из этапов процедуры предоставления земельного участка для строительства. Само по себе решение КУИ администрации Зерноградского района от 22.08.2006 № 153 не является доказательством передачи спорного земельного участка ответчику.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.3. договора аренды от 10.10.2006 по сути представляет собой соглашение, которым стороны распространили действие условий договора на предшествующий дате его заключения период. При этом, начальной датой указанного периода является 10.10.2006, то есть дата передачи земельного участка ответчику по акту приема- передачи.

Судом установлено, что с учетом даты начала землепользования и размером арендной платы, предусмотренным пунктом 3.1 договора аренды, за период с 10.10.2006 до 31.12.2008 года размер подлежащей оплате арендной платы составляет 893974 руб. 51 коп.

В материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы за указанный период в размере 930578 руб. 06 коп. (т.1,л.д.35-39, т.2,л.д.134-139).

С учетом вышеизложенного, переплата по договору аренду от 10.10.2006 № 56 составила 36603 руб. 55 коп. Поскольку истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано наличие задолженности по договору аренды от 10.10.2006 №56, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.4.3 договора аренды №56 от 10.10.2006 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2. договора аренды №56 от 10.10.2006).

Согласно расчету истца (т.2,л.д.120) сумма пени за просрочку внесения арендной платы с 15.11.2006 по 01.01.2009 составила 743288 руб.52 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что условия о договорной неустойке были применены истцом к отношениям сторон по внесению платы за фактическое пользование земельным участком, имевшим место до государственной регистрации договора аренды от 10.10.2006, а, следовательно, и до его заключения.

Между тем, предусмотренное пунктом 3.3 договора аренды от 10.10.2006 положение о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. В связи с этим у суда отсутствуют основания признавать, что ответчиком были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно исключил из расчета договорной неустойки период с 15.11.2006 по 16.05.2007, когда не прошедший государственной регистрации договор аренды от 10.10.2006 №56 не имел юридической силы, а условия о договорной ответственности сторон не подлежали применению.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

В Информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о снижении размера взыскиваемой неустойки суд обязан решить вопрос о наличии или отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Выводы суда первой инстанции о несоразмерности взыскиваемой неустойки соответствуют изложенным требованиям.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что просрочка исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей причинила истцу действительный ущерб, который соответствует заявленной им сумме неустойки, рассчитанной с учетом предусмотренной пунктом 3.3. договора аренды от 10.10.2006 ставкой – 0,3% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Из материалов дела такие последствия также не усматриваются. Само по себе недополучение муниципальным бюджетом неустойки в части, уменьшенной судом первой инстанции, (незапланированных поступлений в бюджет) не является убытком истца. С учетом изложенного, ответственность, установленная сторонами в пункте 5.2 договора аренды №56 от 10.10.2006, признается чрезмерно высокой (108% годовых при действовавшей в спорный период ставке рефинансирования Банка России в размере от 10% до 13% годовых).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 104215 руб. 42 коп., рассчитанной судом с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент рассмотрения спора (12,5%). С учетом выявленной судом первой инстанции переплаты по арендным платежам по спорому договору аренды, размер взысканной с ответчика пени составил 67611,86 руб.

Доводы истца о том, что суд первой инстанции при расчете пени не учитывал просрочки внесения платежей, допущенные ответчиком в 2008 году, отклоняются судом апелляционной инстанции. Из приведенного на странице 4 решения Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 расчета неустойки за просрочку внесения арендных платежей следует, что судом первой инстанции была учтена просрочка внесения ответчиком арендных платежей с 01.01.2008 по 16.10.2008 – 289 дней.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы МУП «Стройзаказчик» о том, что с момента ввода дома в эксплуатацию, для строительства которого предоставлялся земельный участок, ответчик перестал быть субъектом арендных платежей.

В соответствии с п.2 статьи 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно п.6 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Факт возведения жилого дома не влечет автоматического перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома. С учетом положений абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, определенному п.п.5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с частью 2  статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 4 указанной нормы формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, определяющим является факт формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта государственного кадастрового учета.

Однако из представленного в материалы дела кадастрового плана от 10.10.2006 следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:12:04 03 39:0034 сформирован для социального жилищного строительства, но не для эксплуатации указанного дома.

Между тем, разрешенное использование земельного участка в силу пункта 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  является одним из принципов земельного законодательства, а собственник земельного участка и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Следовательно, установление разрешенного использования земельного участка является одним из элементов процедуры формирования земельного участка. Соответственно, для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяющим моментом является формирование указанного участка именно для эксплуатации многоквартирного дома.

Иные доводы апелляционной жалобы являются формальными и не влекут отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения суда, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 по делу № А53-1284/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную