Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу n А53-3069/2009. Изменить решение

Деминова Н.М. на квартиру  №13 по ул.Извилистая, 10а;

- общество полагает, что договорные правоотношения между истцом и ответчиком прекращены в связи с формированием и кадастровым учетом новых земельных участков; обществом представлен контрасчет¸ согласно которому арендная плата за весь земельный участок подлежит взысканию только до 02 сентября 2008г., со 2 октября 2008г. по 28 октября 2008г. подлежат взысканию плата только за участки с кадастровыми номерами 61:44:072704:305 - 61:44:072704:307, которые остались в арендном пользовании общества;

- общество не согласно с увеличением подлежащей уплате арендной платы на коэффициент инфляции;

- общество не согласно с расчетом пени, в котором применена ко всему периоду ставка рефинансирования ЦБ РФ, равная 13%.

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Раздел земельного участка является актом распоряжения им. Для раздела земельного участка необходимо выражение воли органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующего земельного участка в пределах своей компетенции.

Необходимость принятия решения указанного органа получила закрепление в п.1 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ. Участки сформированы до введения главы 1.1 Земельного кодекса РФ “Земельные участки”, однако и до введения в Земельный кодекс РФ данной главы раздел юридически не мог быть завершен без  принятия решения уполномоченным лицом, в силу общих предписаний гражданского законодательства о полномочиях собственника (лица, уполномоченного представлять собственника), а также предписаний земельного законодательства о компетентных распоряжаться земельными участками органах государственной власти (местного самоуправления).

Действующая в настоящий момент ст.11.3 ЗК РФ в качестве исключения из общего правила о необходимости принятия решения полномочным органом государственной власти (местного самоуправления) указывает, в частности, на ситуацию, в которой земельные участки образовываются из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно ст.11.3, 11.4 ЗК РФ в этом случае раздел земельного участка осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Вместе с тем проекты планировки и проекты межевания территорий утверждаются главой местной администрации (п.2 ст.6 Федерального закона “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”), что также подтверждает вывод о необходимости выражения воли компетентного к распоряжению земельным участком лица.

Положения ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” также не исключают необходимости принятия решения о разделе. Данные положения в совокупности с нормами о распоряжении земельными участками, находящимися в публичной собственности, могут быть истолкованы таким образом, что право общей долевой собственности возникает в момент образования земельного участка по решению уполномоченного органа, а не в момент государственной регистрации права на него (как это предусмотрено общим правилам  п.2 ст. 8 ГК РФ, п.2 ст.11.2 ЗК РФ, п.4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ “О государственном кадастре объектов недвижимости”).

Таким образом, до принятия решения, выраженного в постановлении мэра г.Ростова-на-Дону от 28.10.2008г. №1137, земельный участок с кадастровым номером №61:44:07 27 04:0144, площадью 23 745 кв.м, юридически продолжал существовать  как единый объект.

Между тем данный вывод не означает, что на арендатора земельного участка в данном случае может быть возложено бремя арендных платежей вплоть до выражения воли компетентного лица, что поставило бы арендатора в зависимость от такого органа.

Обязательственное правоотношение делимо при условии наличия критериев, позволяющих такое деление осуществить.

Земельный участок предоставлен обществу с четким целевым назначением: для завершения строительства многоэтажных жилых домов и подземных гаражей.

Ни для каких иных целей общество использовать земельный участок не вправе.

Праву пользования в арендном правоотношении корреспондирует обязанность арендатора уплачивать арендную плату, обратное толкование означает нарушение принципа возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения.

В случае, если арендатор не может пользоваться земельным участком (его частью) по независящим от себя причинам, в связи с надлежащим исполнением своих обязанностей  застройщика, при этом размер соответствующей части участка может быть определен, на арендатора не может и возлагаться обязанность по уплате арендных платежей в соответствующей части.

Передача жилых домов означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Сдача домов в эксплуатацию, их передача ТСЖ и управляющей компании, постановка вновь образованных земельных участков, предназначенных для эксплуатации жилых домов на кадастровый учет является той совокупностью  обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

До момента постановки участков на кадастровый учет определить, в какой именно части невозможно исполнение договора, невозможно. Заявитель жалобы ссылается на закрепление в ст.6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений земельного участка. Однако действующее законодательство не устанавливает каких-либо исключений из правил об индивидуализации применительно к частям земельного участка. Напротив, Закон последовательно указывает на осуществление кадастрового учета подобных объектов и содержит нормы, посвященные особенностям постановки этих объектов на кадастровый учет – п.4 ст.20,  ст.23,25 Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

Таким образом, с момента передачи введенного в эксплуатацию жилого дома управляющей организации и постановки на учет земельного участка, на котором он расположен, с назначением для целей использования многоквартирного дома,  исполнение  договора аренды, заключенного обществом и департаментом, в части данного земельного участка  невозможно, поскольку по договору аренды земельный участок предоставлен для целей завершения строительства.

В соответствующей части общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает  – п.1 ст. 416 ГК РФ.

Расчет следует осуществить с учетом данного обстоятельства.

Апелляционный суд приходит к выводу о корректности позиции общества, согласно которой  плата за пользование земельным участок площадью 23 745 кв.м подлежала уплате обществом только до 2 сентября 2009г., т.е. до момента раздела земельного участка.

С этого момента до 28 октября 2008г. общество может быть обязано к оплате только за участки с кадастровыми номерами 61:44:072704:305 - 61:44:072704:307, которые остались в арендном пользовании общества (что обществом признается и департаментом не опровергается).

Данное обстоятельство не учтено судом первой инстанции, суд первой инстанции не применил подлежащую применению ст.416 ГК РФ, поэтому решение суда надлежит изменить посредством уменьшения подлежащей взысканию с общества платы за пользование земельным участком.

В то же время, суд первой инстанции обоснованно отклонил предлагаемое обществом толкование пункта 6.5 договора аренды.

Формулировка данного пункта обусловлена положениями ст. 552 ГК РФ, явно направлена на  блокирование применение данных положений.

Ясно, что обязанность по уплате платы за  весь земельный участок не может быть возложена на первого покупателя квартиры, толкование, предлагаемое обществом, противоречит функциональному предназначению  пункта 6.5 договора аренды.

Суд первой инстанции также верно отклонил доводы общества о неприменении индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

То есть, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Таким образом, к рассматриваемому договору аренды в силу ст.424 ГК РФ подлежали применению нормативные акты органа государственной власти субъекта  Российской Федерации о размере арендной платы.

В спорный период размер арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области” и постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 19 декабря 2005г. №1919 “Об утверждении ставок арендной платы за землю в г.Ростове-на-Дону”.

Согласно постановлению администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области” в редакции до 09.02.2009г. размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (п.8).

Как следует из текста постановления администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475, данный порядок индексации применим в том числе для ситуации, когда размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды, устанавливаемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что оценка рыночной стоимости права аренды утверждена 23 марта 2007г. – т.1, л.д.13, основания для непримения  индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на 2008год отсутствуют.

Что касается расчета неустойки – общество верно указывает на некорректность расчета. Согласно условиям договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Отсылка к ставке рефинансирования ЦБ является в данном случае приемом юридической техники, договором установлена ответственность в виде неустойки, а не процентов по ст. 395 ГК РФ. При применении данной ответственности (неустойки) не может быть воспринят подход, согласно которому процентная ставка определяется на момент подачи иска или принятия судом решения. Неустойка подлежит расчету с учетом изменения ставки рефинансирования ЦБР в течение периода, за который она рассчитывается.

Исходя из изложенного, расчет следует осуществить следующим образом:

Расчет основной суммы задолженности:

Срок договора: с 04 мая 2007г. по 4 мая 2009г.

Период взыскания: с 01.01.2008г. по 28.10.2008г.

Арендная плата в год в момент заключения (без индексации) 23 075 000 рублей.

Площадь земельного участка 23 745 кв.м.

Согласно Федеральному закону “О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов от 4 июля 2007г. №198-ФЗ” прогнозируемый уровень инфляции не превышает  8,5 процентов (декабрь 2008 года к декабрю 2007 года)  -  в ред. Федерального закона от 03.03.2008 № 19-ФЗ; не превышает 10,5 процентов (декабрь 2008 года к декабрю 2007 года)  -  в ред. Федерального закона от 22.07.2008 № 122-ФЗ.

Арендная плата с учетом коэффициентов индексации составляет:

- 25 036 375 рублей в год в первом, втором квартале 2008г.

- 25 497 875 рублей в год в третьем, четвертом квартале 2008г.

Арендная плата за первый квартал 2008г с учетом коэффициента индексации 1,085 составляет: 25 036 375 рублей / 4 = 6 259 093,75 рублей.

Уплачено: 5 768 750 рублей.

Задолженность: 490 343,75 рублей.

Арендная плата за втором квартале 2008г с учетом коэффициента индексации 1,085 составляет: 25 036 375 рублей / 4 = 6 259 093,75 рублей.

Уплачено: 5 768 750 рублей.

Задолженность: 490 343,75 рублей.

Арендная плата в третьем квартале 2008г. составляет в день 69 666 рублей.

Арендная плата  за 1 кв.м. в год для третьего квартала составляет 1 073 руб. 82 коп.

Арендная плата за июль, август, 1 день сентября 2008г. (63 дня) составляет:69 666  руб. х 63 дня  = 4 388 958 рублей.

За период со 2 сентября по 27 октября 2008г. (56 дней):

Общая площадь земельных участков, оставшихся в арендном пользовании общества после 2 сентября 2008 г., составляет 4590 кв.м.

4590 кв.м. х 1 073,82 руб. х  56 дней / 366 дней = 754 138,5 рублей.

Итого: 6 123 784 рубля.

Расчет неустойки

Неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, период взыскания с 21.03.2008г. по 16.02.2009г.

Первый квартал

По условиям договора платеж за первый квартал следовало осуществить 20 марта 2008 г.

Общество заплатило платежным поручением от 7 июня 2008г. сумму в размере 5 768 750 рублей.

С 21 марта по 28 апреля (39 дней) сумма неустойки по ставке 10,25 % на сумму долга 6 259 093,75 рублей составляет 83 402,42 рубля.

С 29 апреля по 07 июня (40 дней) неустойка по ставке 10,5 % на сумму долга  6 259 093,75 рублей составляет 87 627, 31 рубль.

С 08 июня  по 09 июня 2008г. (2 дня) неустойка по ставке 10,5 % на сумму 490 343,75 рублей составляет 343, 24 рубля.

С 10 июня по 13 июля 2008г. (34 дня) неустойка по ставке 10,75 % на сумму 490 343,75 рублей составляет 5 974,02 рубля.

С 14 июля по 11 ноября 2008г. (121 день)  неустойка по ставке 11 % на сумму 490 343,75 рублей