Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2009 по делу n А53-20064/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А53-20064/2008

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А53-20064/2008-С2-50

12 августа 2009 г.15АП-4556/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца –Серая  Д.В. по доверенности от 31.12.2008,

от ответчика - Азарян С.Р. по доверенности от 07.07.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котова Виктора Александровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2008 по делу № А53-20064/2008-С2-50

принятое в составе судьи Басовой Л.А.,

по иску Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска Ростовской области, г.Волгодонск

к индивидуальному предпринимателю Котову Виктору Александровичу, г.Волгодонск

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10539,50 руб., пени в сумме 19731,90 руб., расторжении договора аренды, погашении регистрационной записи в ЕГРП, понуждении вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г.Волгодонска Ростовской области (далее – КУИ г.Волгодонска) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Котову Виктору Александровичу (далее ИП Котову В.А.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10539 руб. 50 коп., пени в сумме 19731 руб. 90 коп., расторжении договора аренды, погашении регистрационной записи № 61-61-10/047/2006-335 от 08.09.2006г. в ЕГРП, понуждении Котова В.А. вернуть земельный участок площадью 0,0637га кадастровый номер 61:48:04 02 07:0057.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, предусмотренных заключенным сторонами договором аренды земельного участка от 02.08.2006г. № 411.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2008г.  исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 10 539 руб. 50 коп., пеня в сумме 16 443 руб. 25 коп.; расторгнут договор аренды №411 от 02.08.2006г.; суд обязал индивидуального предпринимателя Котова Виктора Александровича вернуть Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска земельный участок, площадью 0,0637 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0057.

В части требований о погашении регистрационной записи №61-61-10/047/2006-335 от 08.09.2006г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним производство по делу прекращено. В остальной части в удовлетворении иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 3210 руб. 84 коп. государственной пошлины.

ИП Котов В.А. обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2008г. в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Просил отменить решение суда в части расторжения договора аренды и понуждения Котова В.А. вернуть земельный участок площадью 0,0637 га кадастровый номер 61:48:04 02 07:0057.  Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок ответчику направлено не было. Ответчик не был уведомлен о дате и времени судебного разбирательства.

КУИ г.Волгодонска в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в соответствии с выпиской из ЕГРИП от 22.07.2008г. ответчик проживает по адресу: г.Волгодонск, бульвар Великой Победы, 24 , кв. 24, этот же адрес указан в договоре аренды № 411 от 02.05.2006г.  По указанному адресу ответчику направлялись претензия № 56 от 03.09.2008г., копия искового заявления № 01-14/7764 от 08.09.2008 с расчетом задолженности и определения суда. В силу ст.ст. 121-124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при вынесении решения процессуальные права ответчика были соблюдены, оснований для отмены решения не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда в обжалуемой части, оставить иск без рассмотрения. Пояснил, что в части взыскания арендной платы, пеней и отказа в погашении регистрационной записи решение суда не оспаривается. Претензию о расторжении договора аренды Котов В.А. не получал. Спорный земельный участок используется по целевому назначению, что подтверждается представленными договорами подряда, оказания услуг и актами выполненных работ.

Представитель истца апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Против рассмотрения дела только в обжалуемой части не возразила. Пояснила, что претензия о расторжении договора была направлена ответчику по указанному в договоре аренды адресу и вернулась истцу с отметкой организации почтовой связи о выбытии адресата. Однако, представить соответствующие доказательства не имеет возможности.

Согласно ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения  только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2008г. проверяется только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением главы г.Волгодонска №600 от 21.03.2006г. «О предоставлении в аренду земельного участка Котову В.А. под строительство магазина «Продукты» у жилого дома №5 по улице Черникова», Котову В.А. был предоставлен в аренду земельный участок, с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0057, площадью 0,0637 га, сроком на три года.

.05.2006г. между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Котовым Виктором Александровичем (арендатор) был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.05.2006г., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,0637 га из земель поселений с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0057, находящийся по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, ул. Черникова, 5а, для использования под строительство магазина «Продукты».

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 02.05.2006г.

Срок аренды участка установлен с 02.05.2006г. по 02.05.2009г. (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2006г. за номером регистрации 61-61-10/047/2006-335, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2008г. №10/075/2008/771.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 59100 руб. Расчет арендной платы за период с 02.05.2006г. по 31.12.2006г. составляет 39 507 руб. 95 коп.

Порядок уплаты арендных платежей установлен пунктом 3.2 договора.

Факт наличия задолженности по арендной плате в размере 10539 руб. 50 коп. за период с 20.07.2008г. по 02.09.2008г. ответчиком не оспаривается.

14.08.2008г. на основании письма главного архитектора Администрации г. Волгодонска об истечении действия разрешения на строительство, предоставленного Котову В.А., представителями КУИ г. Волгодонска было проведено обследование земельного участка, предоставленного на основании постановления главы г. Волгодонска от 21.03.2006г. №600.

В соответствии с актом от 14.08.2008г. при обследовании было установлено, что признаки ведения строительных работ (наличие техники и персонала, земляные работы, складирование оборудования) на участке отсутствуют.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящим его к порче, невнесении арендной платы более чем за 1 месяц, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Судом в рамках настоящего дела установлен факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд.

В соответствии с п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателя имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В качестве доказательства направления ответчику претензии №56 от 03.09.2008г. суду представлена копия реестра отправления заказных писем КУИ г.Волгодонска в почтовом отделении №15 от 11.09.2008г. следует, что ответчику была направлена почтовая корреспонденция с уведомлением по адресу: бульвар В.Победы, д.24, кв.24.

В договоре аренды от 02.05.2006г. и выписке из ЕГРИП указан адрес ИП Котова В.А. : г.Волгодонск, б-р Великой Победы, д.24, кв. 24. Согласно справке УФМС по Ростовской области  от 09.06.2009г. Котов В.А. зарегистрирован 10.07.2006г. по месту жительства по адресу: г.Волгодонск, ул.Строителей, д.20, кв.134. В апелляционной жалобе ответчик указывает адрес фактического проживания: г.Волгодонск, ул.Дружбы, д.8, кв. 10.

Как следует из пояснений представителя ответчика, письменные доказательства уведомления арендодателя об изменении адреса отсутствуют. Таким образом, истец направил претензию по известному ему адресу, однако, уведомление о вручении заказной корреспонденции ответчику либо возврата почтового отправления с отметкой органа почтовой связи суду не представлены.

Факт получения претензии №56 от 03.09.2008г. Котов В.А. оспаривает.

Кроме того, п.29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В претензии № 56 от 03.09.2008г. указано на необходимость оплатить в 10-дневный срок задолженность по арендной плате и добровольно передать земельный участок в связи с тем, что он не используется.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В направленной ответчику претензии № 56 от 03.09.2008г. предложение расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.05.2006г. в случае неисполнения договорных обязательств в разумный срок не содержится.

Иных письменных доказательств, подтверждающих соблюдение порядка расторжения договора, установленного ст.ст. 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции необоснованно признал порядок досудебного урегулирования спора соблюденным.

Поскольку истцом при направлении претензии № 56 от 03.09.2008г.  не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, в соответствии с пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежал оставлению без рассмотрения.

Доводы ответчика о нарушении процессуальных норм в связи с его ненадлежащем извещением о месте и времени судебного разбирательства подлежат отклонению как необоснованные.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного