Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2008 по делу n А53-5705/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Ростовской области установлен областным законом №19 ЗС от 22.07.2003г. «О регулировании земельных отношений в Ростовской области. В соответствии с часть 1 статьи 12.1 указанного закона, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по цене в размере 15% его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Переданный в собственность ООО «Деметра-С» земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как земли занятые зданиями, так и свободные от застройки земли сельскохозяйственного назначения.

Реализация  спорного земельного участка по указанной в договоре цене 3565руб. 01 коп. произведена без учета требований статьи 12.1 областного закона № 19 ЗС.

Помимо указанных нарушения норм действующего законодательства при заключении договора купли- продажи земельного участка, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка №11 от 28.09.2005г., ответчику ООО «Деметра-С» принадлежали мельница и маслоцех литер Б, модуль литер Д, мясокомбинат литер А, миниэлеватор литер А, профиль литер Е, крытый ток литер 3, ККЗ литер Ф, зерносклад литер X, право собственности на которые было зарегистрировано в Едином госреестре прав.

Вместе с тем, право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано за ООО «Деметра-С» только 16.03.06г., т.е. после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельных участков №11 от 28.09.2005г.:

-литеры В - котельная, А, А12- административное здание, пристройка, расположенные на земельном участке площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02 0217литеры А- бригадный дом, Г-мастерская, расположенные на земельном участке

 с кадастровым номером 61:19:60 00 02:0325

литер Г - очистное сооружение, расположенное на земельном участке кадастровым

номером 61:19:60 00 02:0214,

 - литер Г- зернохранилище, Ц-склад, Ч-склад, расположенные на земельном участке

растровым номером 61:19:60 00 02.

Как на момент заключения договора купли-продажи земельных участков, так и на момент  рассмотрения делав суде первой инстанции, на спорных земельных участках, имеются объекты недвижимости, регистрация права собственности на которые сохраняется за ОАО Ясиновское»:

-литер «Г» - аккумуляторная -. расположенное на земельном участке площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02 0217;

-литер В - сарай, расположенное на земельном участке площадью 880 кв.м., кадастровый -номер 61:19:60 00 02:0325;

-литер В - склад, литер Б- контрольно-пропускной пункт, литер Д- навес, расположенные -;а земельном участке площадью 7030 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02:0214.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. В соответствии со статьей 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.

Таким образом, на момент заключения договора кули-продажи №11 от 28.09.2005г. на спорных земельных участках находились объекты недвижимости, принадлежащие как ответчику ООО «Деметра-С», так и третьему лицу - ОАО «Ясиновское».

В соответствии с пунктом З ст. 36 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание (помещение в нем) находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законом.

Поскольку собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимых земельных участках, являются два юридических лица, ООО «Деметра-С» было вправе обращаться с требованием об оформлении соответствующих прав на земельный участок лишь совместно с другим собственником объектов - ОАО «Ясиновское». Соблюдение условий нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ в части указанного порядка соответствует выводам, содержащимся в пункте 19 Постановления №11 от 24.03.2005г. Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Оспариваемой сделкой по приобретению всего земельного участка одним из собственников объектов недвижимости, расположенных на нем, нарушено исключительное право на приватизацию земельных участков другим собственником объектов недвижимости - ОАО «Ясиновское», предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ и принадлежащее ему в силу прямого указания закона.

Таким образом, договор №11 от 28.09.2005г. заключенный между КУИ Администрации Куйбышевского района и ООО «Деметра-С» купли-продажи земельных участков является ничтожной сделкой.

Поскольку основания недействительности сделки, установленные судом, являются ничтожными в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых оснований ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно  ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признание недействительной сделки, явившейся основанием для госрегистрации права собственности ООО «Деметра-С» на земельные участки, является основанием признания недействительности зарегистрированных прав собственности и возврата земельных участков в государственную собственность. Администрации Куйбышевского района надлежит возвратить ООО «Деметра-С» денежные средства, полученные по ничтожной сделке в сумме 3565руб. 01коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы от носятся на заявителя жалобы. ООО «Деметра-С» оплатило государственную пошлину в размере 1000руб. в федеральный бюджет платежным поручением №842 от 12.12.2007г.

Руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2007 года по делу №А53-5705/2007_С2-20 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Деметра-С» без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                     О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                     В.В. Галов

                                                                                               Л. А. Захарова