Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу n А32-6700/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ).

Как правильно установлено судом первой инстанции, целю обращения администрации в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды являлось погашение в ЕГРП записи об обременении к спорному земельному участку об обременении его арендой по договору аренды №4900004801 от 25.09.08г.

Правовым основанием данного требования явилось истечение срока действия договора аренды и отказ арендодателя (администрации) от его пролонгации - администрация при этом ссылалась на нормы ст.ст. 450, 610, 621 ГК РФ, регламентирующие порядок прекращения договорных отношений после истечения срока действия договора аренды и отказ арендодателя от продолжения арендных правоотношений.

 Администрация в апелляционной жалобе в частности ссылается на то, что в силу п.3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды.

Основываясь на изложенном администрация в апелляционной жалобе указывает, что отказ суда в иске администрации нарушает её права как участника договорных отношений - арендодателя по договору аренды № 4900004801 от 25.09.08г.

Из изложенного следует, что администрация в данном случае обратилась к управлению с требованием о прекращении возникшего из договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. права аренды МРО «Сочинская городская еврейская община» спорного земельного участка.

Соответственно, управление принимало решение по данному требованию исходя из наличия между администрацией и третьим лицом арендных правоотношений договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. и оценивало действия администрации по прекращению данного договора на основании норм ГК РФ, регламентирующих порядок расторжения договора и его пролонгации.

В частности, управление пришло к выводу о том, что администрация до обращения к управлению с заявлением о внесении записи в ЕГРП о прекращении аренды не соблюла установленную ст.ст. 610, 621, 622 ГК РФ и п.п. 8.1, 5.1.8 , 8.6, 5.2.24 договора аренды № 4900004801 от 25.09.08г., п.2.1 дополнительного соглашения №1 к указанному договору процедуру расторжения договора аренды после прекращения срока его действия.

Основываясь на анализе приведённых выше положений ГК РФ и договора аренды, управление пришло к выводу о том, что представленное на государственную регистрацию письмо департамента имущественных отношений администрации от 24.09.14г. №22961/12-05-16 об истечении с 14.11.14г. срока договора аренды земельного участка № 4900004801 от 25.09.08г. не подтверждает прекращения права пользования (аренды) МРО «Сочинская городская Еврейская община», поскольку требования п.8.6 Договора исполнены не были. Это обусловлено в частности тем, что извещение администрации как арендодателя от 24.09.14г. №22961/12-05-16о прекращении договора аренды с 14.11.14г. - срока его действия было направлено арендатору менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, предусмотренных п. 5.2.24 договора.

В связи с этим на основании ст. 621 ГК РФ управление полагает, что договор после истечения срока его действия, установленного дополнительным соглашением к договору (14.11.14г.), пролонгировался на неопределённый срок. С учётом этого, по мнению управления, для прекращения договора аренды вследствие одностороннего отказа администрации как арендодателя необходимо было соблюсти установленный в п.2 ст.610 ГК РФ порядок расторжения договора аренды № 4900004801 от 25.09.08г.в одностороннем порядке. Этого администрацией сделано не было.

Администрация, как уже отмечалось, полагает, что она, как арендодатель соблюла установленные ст.ст. 619, 450 ГК РФ порядок расторжения договора аренды, в связи с чем в ЕГРП должна была быть внесена запись о прекращении аренды спорного земельного участка для его арендатора на основании договора аренды № 4900004801 от 25.09.08г. в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его продолжения.

Вместе с тем, вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-22960/2012 (решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13г.) установлена  ничтожность указанного договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. ввиду отсутствия у администрации права предоставления спорного земельного участка а аренду. Судами было в частности установлено, что на дату заключения названного договора аренды он относился к федеральному уровню собственности и администрация города Сочи не обладала соответствующим правом на его предоставление в аренду.

В рамках дела №А32-22960/2012 судами также был установлен факт владения МРО "Сочинская городская еврейская община" земельным участком и отказано в удовлетворении требования администрации о признании отсутствующим обременения третьего лица в виде права аренды по причине избрания ненадлежащего способа защиты.

При таких обстоятельствах, учитывая установление в 2012 году ничтожности договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. по мотиву отсутствия у администрации права на сдачу спорного земельного участка в аренду, у администрации в 2014 году не имелось правовых оснований для проведения, как арендодателем, установленной нормами данного договора и ГК РФ процедуры расторжения договора по гражданско-правовому основанию истечения срока его действия, определённого нормами договора.

В связи с этим у управления не имелось правовых оснований для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды по данному договору в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его пролонгации, как на том основывалась администрация как сторона договора - этот договор является ничтожным.

Соответственно, обращаясь в управление администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись об обременении права аренды земельного участка, находящегося во владении третьего лица.

Между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены требования администрации, заявленные в порядке гл. 24 АПК РФ, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату.

Основываясь на изложенном суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты своего.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе администрации в удовлетворении заявленных требований не подлежит отмене. Апелляционная жалоба администрации отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 13.10.2015 по делу  № А32-6700/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Н.Н. Смотрова

Судьи                                                                                             М.В. Соловьева

С.С. Филимонова