Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу n А32-6700/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-6700/2015

19 января 2016 года                                                                              15АП-20733/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Смотровой Н.Н.

судей М.В. Соловьевой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шемшыленко А.А.

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещён надлежащим образом;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещён надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещён надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу № А32-6700/2015 по заявлению Администрации города Сочи к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при участии третьего лица, МРО "Сочинская городская еврейская община" о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении аренды, принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным формализованного в Сообщении от 31.12.14г. № 20/340/2014-165 отказа о внесении записи о прекращении возникшего из договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. права аренды МРО «Сочинская городская еврейская община» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв.м., расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании погасить указанную регистрационную запись.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена МРО «Сочинская городская еврейская община».

Решением от 13.10.15г. суд отказал в удовлетворении заявленных требований ввиду избрания администрацией ненадлежащего способа защиты своего права. Обращаясь в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды, администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись о договоре аренды №4900004801 от 25.09.08г. Однако, вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-22960/2012, указано на ничтожность договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. и подтвержден факт владения спорным земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община". При принятии судебных актов по делу №А32-22960/2012 суды исходили из того, что при заключении договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. администрация не обладала соответствующим правом на предоставление земельного участка в аренду. С учётом изложенного, поскольку между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены заявленные в настоящем деле в порядке гл. 24 АПК РФ требования администрации, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату. Суд также разъяснил администрации, что она не лишена возможности защищать свои права вещно-правовыми способами защиты путем предъявления иска к МРО "Сочинская городская еврейская община".

Не согласившись данным решением суда, администрация подала апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что доводы управления о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора, не законна, поскольку они основаны на неверном понимании ст.ст. 450, 610, 621 ГК РФ. Согласно п.5 ст. 131 ГК РФ, п.5 ст. 2, п.3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон   N   122-ФЗ)   заинтересованное   лицо   вправе   обжаловать   в   суд   отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено гл. 24 АПК РФ. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды. Отказ суда в иске администрации нарушает её права как участника договорных отношений.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу возражает против её удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения и обжалуемого решения управления.

Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, определённом гл. 34 АПК РФ.

Участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции признал решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено решением суда, 25.09.08г. между администрацией (арендодатель) и местным религиозным обществом "Сочинская городская еврейская община" (арендатор) был заключен договор аренды № 4900004801 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв.м., расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, для строительства синагоги. Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен до 09.09.11г. 

В п. 2.4 стороны согласовали возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии на то письменных возражений арендодателя.

По смыслу п. 8.3 по истечении срока аренды действие договора аренды прекращается. Срок действия договора аренды не подлежит продлению. Арендатор вправе ставить вопрос только о заключении договора аренды на новый срок.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 18.12.08г., о чем в реестр внесена запись регистрации № 23-23-50/077/2008-595.

13.12.11г. стороны дополнительным соглашением №1 продлили срок действия договора от 25.09.08г. N 4900004801 до 14.11.14г., о чем в ЕГРП внесена запись 10.02.12г.

06.08.12г. администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская в виде аренды по договору аренды от 25.09.08г. N 4900004801. Данный иска администрации рассматривался судом в деле №А32-22960/2012.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13г. администрации в удовлетворении иска отказано. При этом, в судебных актах указано на ничтожность договора аренды №4900004801 от 25.09.08г. ввиду отсутствия у администрации прав на предоставление спорного земельного участка в аренду,  и подтвержден факт владения земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община".

24.09.14г. департамент имущественных отношений администрации письмом N 22961/12-05-16 уведомил общество об отсутствии намерения на продление арендных отношений по договорй аренды №4900004801 от 25.09.08г. после 14.11.14г. и наличии возражений относительно использования земельного участка арендатором по истечении срока действия договора аренды. Администрация оставила за собой право на обращение в управление с заявлением о погашении в реестре записи о регистрации договора аренды.

24.11.14г. департамент имущественных отношений администрации обратился в управление с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении права аренды земельного участка на основании договора аренды №4900004801 от 25.09.08г.  К заявлению приложены договор аренды №4900004801 от 25.09.08г., письмо от 24.09.1г. N 22961/12-05-16.

03.12.14г. управление направило администрации уведомление №50/340/2014-1650 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обосновав это возможностью досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны только в судебном порядке.

31.12.14г. сообщением № 20/340/2014-165 управление известило администрацию о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде прекращения обременения земельного участка в связи с отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.

Не согласившись с данным отказом, администрация обжаловала его в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности спариваемого отказа управления.

Согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

- нарушение оспариваемым отказом управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

- несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон № 122-ФЗ), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со ст. 4  закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 13 закона № 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьёй 18 закона № 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу ст. 26 закона N 122-ФЗ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность