Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 по делу n А53-8877/2015. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

объединен­ных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, поз­воляющая на основе существенной для данного метода информации определить стои­мость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Разделом 3 ФСО № 1 предусмотрены три подхода к оценке: доходный, сравни­тельный и затратный.

Из содержания отчета ООО «Консалтинг Технолоджи» усматривается, что экспертом использован сравнительный подход – определение предполагаемой стоимости объекта по указанным учреждением характеристикам произведено путем сравнения стоимости объектов коммерческой недвижимости Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, предлагаемых к продаже в соответствующий период.

Материалы дела свидетельствуют о том, что учреждением сформулированы следующие требования к объекту, являющемуся предметом спорного аукциона: 

1. Ориентировочное месторасположение: Пролетарский район города Ростова-на-Дону;

2. Характеристика объекта недвижимости: отдельно стоящее нежилое здание с земельным участком (обоснование требуемого значения: п. 4.1. СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций» (постановление главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 15.05.2013г. № 26));

3. Площадь здания: не менее 800 кв.м (обоснование требуемого значения: п.п. 4.22., 4.23. приложение 1 (таблицы: 1,2,3) СанПиН 2.4.1.3049-13);

4. Этажность здания: не более 3-х этажей (обоснование требуемого значения: п. 4.3. СанПиН 2.4.1.3049-13);

5. Год постройки – не ранее 1960 года;

6. Состояние объекта недвижимости: отвечающее установленным действующим законодательством Российской Федерации санитарным и техническим правилам и нормам или требующее капитального ремонта (реконструкции) – (обоснование требуемого значения: возможность исполнения разделов IV,VI, VII, XIII (приложение 4) СанПиН 2.4.1.3049-13);

7. Площадь земельного участка: земельный участок (может быть в собственности или в аренде) не менее 0,2 га;

8. Коммуникации (наличие и состояние): наличие водопровода, канализации, отопления, энергоснабжения или возможность подведения и подключения вышеуказанных коммуникаций (обоснование требуемого значения: разделы VIII,IX СанПиН 2.4.1.3049-13);

9. Благоустройство территории: территория должна быть ограждена (обоснование требуемого значения - пункт 3.1. СанПиН 2.4.1.3049-13);

10. Дополнительные требования к объекту недвижимости: отсутствие прав третьих лиц, а также иных обременений. Наличие подъездных путей.

Данные  требования сформированы в пункте 14 раздела 3 информационной карты открытого аукциона в электронной форме  и техническом задании Аукционной документации учреждения.

Таким образом, поскольку предметом аукциона являлось приобретение объекта недвижимости для целей его эксплуатации под детское дошкольное учреждение, данный объект должен отвечать требованиям, предусмотренным СанПиН 2.4.1.3049-13, что отражено в информационной карте и аукционной документации.

Между тем, как видно из текста консалтингового отчета №4, при определении ориентировочной стоимости помещения в качестве аналогов экспертом принимались во внимание объекты коммерческой недвижимости, не отвечающие требованиям данных СанПиН, поскольку предложения по продаже отдельно стоящих зданий с земельным участком соответствующих СанПиН 2.4.1.3049-13 на рынке недвижимости отсутствуют (лист 46 отчета). Экспертом в качестве одного из объектов, на основании которого проводилось сравнение, выбрано помещение площадью 1200 кв.м с этажностью 4 этажа, что противоречит требованиям СанПиН  2.4.1.3049-13.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объек­та оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании раз­личных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Выбранный оценщиком спо­соб согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обосно­ваны.

В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" в отчете об оценке должен содержаться, в том числе, раздел -согласование результатов, в котором должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, получен­ных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных ме­тодов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор ис­пользованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различ­ных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки исполь­зует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода.

В нарушение приведенных выше требований Федеральных стандартов оценки в консалтинговом отчете №4 не описана процедура согласования результатов оценки, не указаны причины, по которым экспертом-оценщиком применен лишь один подход к оценке. Кроме того, исходя из характеристик объекта в аукционной документации, перенесенных в консалтинговый отчет, состояние объекта недвижимости – отвечающие установленным действующим законодательством РФ санитарным и техническим правилам и нормам или требующие капитального ремонта (реконструкции). При этом в отчете не указано, определена вероятная стоимость объекта нежилого помещения в сумме 42 000 000 рублей для объекта в состоянии, отвечающем техническим правилам и нормам или требующем капитального  ремонта. В то же время, очевидно, что цена для объекта недвижимости, требующего капитального ремонта, не может быть идентичной объекту, ремонта не требующего.

 При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о правомерности использования учреждением консалтингового отчета для определения минимальной (начальной) цены аукциона признается апелляционным судом несоответствующим обстоятельствам дела.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод УФАС о нарушении учреждением ст. 19.1 Закона №94-ФЗ, а именно отсутствие надлежащего обоснования начальной цены контракта в документации об аукционе.

В этой связи оснований для удовлетворения требований учреждения и признания незаконным решения УФАС от 12.03.2015 г. апелляционным судом не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.06.2015 по делу № А53-8877/2015 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           С.С. Филимонова

Судьи                                                                                             Н.Н. Смотрова

                                                                                                        Г.А. Сурмалян