Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 по делу n А53-7352/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договор аренды считается прекратившим свое действие 03.07.2012.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор при прекращении договора аренды не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, за период с момента прекращения договора аренды (03.07.2012) по 15.05.2015 с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, ООО «Альтаир» обязано вносить плату за земельный участок до перехода права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимости, а с момента регистрации за новыми собственниками объектов права арендная плата подлежит уменьшению пропорционально площади преданным в собственность другим лицам объектов.

Из материалов дела следует, что за период с 13.08.2014 по 09.02.2015 объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены ответчиком, право собственности на указанные объекты за третьими лицами зарегистрировано в установленном порядке: склад лит. Б, площадью 154,8 кв.м. – 13.08.2014; склад лит. В, площадью 234,2 кв.м. – 27.10.2014; нежилое здание лит. А, площадью 96 кв.м. – 05.11.2014; гараж лит. Г, площадью 668,6 кв.м. – 11.12.2014; сторожка, площадью 13,9 кв.м. – 09.02.2015.

Следовательно, плата за пользование земельным участком за период с 13.08.2014 по 15.05.2015 обоснованно рассчитана истцом с учетом доли ответчика в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента регистрации за ними права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на данном участке.

Согласно расчету исковых требований за период с 01.04.2012 по 15.05.2015 сумма задолженности составляет 276 157,53 руб. Расчет истца проверен судом и признан обоснованным.

Ссылка общества в апелляционной жалобе на необходимость применения при расчете задолженности по арендной плате понижающего коэффициента (0,8), установленного постановлением администрации Ростовской области 05.12.2007 № 475, не принимается апелляционным судом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Поскольку регулирование арендной платы за использование публичных земельных участков осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Пунктом 7 постановления администрации Ростовской области 05.12.2007 № 475 было установлено, что при расчете размера арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, расположенных в шахтерских территориях, перечень которых утвержден постановлением Администрации Ростовской области от 07.06.2004 № 231 «О порядке предоставления региональной поддержки хозяйствующим субъектам шахтерских территорий Ростовской области», за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или ограниченных в обороте, применяется понижающий коэффициент 0,8.

Данный пункт постановления утратил силу с 01.01.2010 в связи с внесением изменений постановлением администрации Ростовской области от 31.12.2009 № 723.

Поскольку порядок начисления арендной платы установлен нормативно, следовательно, понижающий коэффициент не подлежит применению при расчете задолженности за спорный период.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.04.2012 по 03.07.2012 свидетельствует о возникновении у истца права начисления договорной неустойки за указанный период.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

По условиям договора аренды от 05.08.2002 № 49 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На возможность взыскания договорной неустойки за период после окончания срока действия договора указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8171/13 по делу № А41-19033/2012.

Согласно пунктам 8 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление № 35) в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Кодекса, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Кодекса применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды, взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Кодекса).

В пункте 3 постановления № 35 указано, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Таким образом, взыскание с ответчика договорной неустойки после истечения срока договоров аренды соответствует вышеприведенным нормам гражданского законодательства и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2015 года по делу № А32-14260/2014.

 Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоразмерность взысканной судом первой инстанции неустойки и неприменении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судебной коллегией.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не привел доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит изменить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2015 по делу № А53-7352/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Н.Н. Мисник