Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу n А53-5364/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-0-1-56/4201/2014-115 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:88 зарегистрировано за ответчиком 13.01.2014 года на срок.

С 05.06.2012 года - 94,2 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поседение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1253, по следующим договорам:

1) Договор субаренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 232 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственницы - Левченко Елены Александровны.

2) Договор субаренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-0-1-56/4201/2014-120 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1253 зарегистрировано за ответчиком 05.06.2012 года на срок с 20.05.2011 г. по 20.05.2016 г.

С 05.06.2012 года - 23,1 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252, по следующим договорам:

1) Договор аренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 21 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственника - Левченко Евгения Владимировича.

2) Договор аренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-0-1-56/4201/2014-121 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1252 зарегистрировано за ответчиком 07.06.2012 года на срок с 07.06.2012 г.

Как усматривается из материалов дела, всего за период аренды с 30.01.2010 по настоящее время ответчик получил от истца: 9 079 610 рублей, что подтверждается расписками, а также озимой - 15 тонн, ячмень - 9 тонн, кукуруза - 0,31 тонн. При этом дополнительно выдавались по устному распоряжению ответчика зерновые собственникам земельных участков, что подтверждается сводными ведомостями. Земельный налог за собственников земельных участков истцом оплачен в полном объеме по количеству переданных квитанций ответчиком.

Считая, что истец может требовать перевода на себя прав и обязанностей по договорам субаренды земельных участков, заключенных между ООО «Русское поле» и ООО «Рассвет», индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Определением арбитражного суда от 03.07.2014 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу № А53-3425/14 по иску общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьеву Олегу Леонидовичу о взыскании задолженности в размере 2 190 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95 136 рублей 25 копеек, по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 015 735 рублей, поскольку в рамках указанного дела подлежал факт установления надлежащего исполнения истцом обязанностей по договору субаренды.

13.02.2015 по делу № А53-3425/14 судом вынесено решение, согласно которому в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, с общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» взыскано в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича неосновательное обогащение 1 015 735 рублей, судебные расходы 23 157 рублей, всего 1 038 892 рубля.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 решение по делу № А53-3425/14 оставлено без изменения.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об исправном исполнении  истцом своих обязательств, вытекающих из договоров субаренды.

Между тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, на момент разрешения настоящего спора ООО «Русское поле» не является арендатором спорных земельных участков, так как 11.03.2015 между ООО «Русское поле» и индивидуальным предпринимателем Малуша О.В. были заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды от 17.11.2008, от 03.09.2013, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 29.04.2011, таким образом, требования, адресованные ООО «Русское поле», удовлетворены быть не могут ввиду выбытия его из спорного отношения.

Договоры субаренды земельных участков от 16.04.2014, заключенные между ООО «Русское поле» и ООО «Рассвет» были расторгнуты, соглашения о расторжении зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, на момент уступки права аренды отношения субаренды с ООО «Рассвет» были прекращены по соглашению сторон, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного истец лишен возможности вступить в указанные отношения на стороне субарендатора.

Требования истца о переводе на себя прав и обязанностей по договору может быть заявлено только в отношении действующего договора, в котором истец желает занять сторону арендатора (субарендатора). Рассматриваемое требование не может быть адресовано неопределенному кругу возможных субарендаторов и рассматриваться в качестве иска о признании.

Оспаривая решение суда по настоящему делу, истец указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:19:0600010:1252 доказательства заключения договора уступки права аренды, а также расторжения договора субаренды от 16.04.2014 в материалах дела отсутствуют.

Отклоняя изложенный довод, апелляционный суд руководствуется следующим.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенный на срок менее срока, установленного в соответствии с законом субъекта Российской Федерации, определяющим минимальный срок аренды таких земельных участков, не соответствует закону в части условия о сроке аренды, что в силу статей 166 - 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность) в указанной части. Недействительность (ничтожность) условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения о сроке не влечет недействительности всего договора (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым, такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации. В данном случае договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, отсутствие условия о сроке предоставления такого земельного участка устраняется законом субъекта Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым определен основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно сохранение целевого использования земельных участков. Исходя из особенного статуса земель сельскохозяйственного назначения, гражданский оборот земельных участков из их состава имеет ряд особенностей и ограничений, установленных законодателем для достижения основной цели их использования. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» минимальный срок аренды - 5 лет.

По правилам пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.

Поскольку срок договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, не превышал 11 месяцев, указанные сделки противоречили требованиям действующего на момент их заключения законодательства.

В данном случае условие о сроке является определимым, срок действия договора устанавливается на основе норм областного закона (Областной закон Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области») и считается равным минимальному сроку аренды, составляющему 5 лет.

Изложенные рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа по итогам работы заседания от 1 июня 2012 года в г. Геленджике (вопрос № 1.6).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако доказательства регистрации спорных договоров в материалах дела отсутствуют, стороны также факт регистрации договоров отрицают.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Довод истца о том, что отсутствие государственной регистрации договоров субаренды обусловлено уклонением ООО «Русское поле» от регистрации сделок подлежит отклонению, поскольку документально не подтвержден и не влияет на результат рассмотрения спора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится