Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу n А66-1843/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 сентября 2015 года

г. Вологда

Дело № А66-1843/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 сентября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   открытого акционерного общества «Инжиниринговая компания РЭР» в лице конкурсного управляющего Дудникова Алексея Леонидовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 апреля 2014 года по делу                           № А66-1843/2014 (судья Голубева Л.Ю.),

установил:

индивидуальный предприниматель Нахапетян Саркис Геворгович (место нахождения: 125368, город Москва, переулок Третий Митинский, дом 7, квартира 295; ОГРН 313774636500163, ИНН 773312290921; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу «Инжиниринговая компания РЭР» (место нахождения: 357100, Ставропольский край, город Невинномысск, улица Энергетиков, дом 2; ОГРН 1032601999440, ИНН 2631025635; далее - Общество) о регистрации перехода права собственности  по договору купли-продажи от 23.12.2013 от Общества к Предпринимателю на следующие объекты недвижимости:

здание РСЦ общей площадью 2742,7 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, Городское поселение города Конаково, город Конаково, улица Промышленная, дом 12, кадастровый номер объекта                                   69:43:070216:0002/001:1-0147:1000/84;

здание гаража РСЦ общей площадью 294,4 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, Городское поселение города Конаково, город Конаково, улица Промышленная, дом 12, кадастровый номер объекта                     69:43:070216:0002/001-0113:1000/85;

здание склада РСЦ общей площадью 288,8 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, Городское поселение города Конаково, город Конаково, улица Промышленная, дом 12, кадастровый номер объекта                     69:43:070216:0002/001-0113:1000/83;

земельный участок общей площадью 16 998 кв.м, кадастровый номер земельного участка 63:43:0070216:108, категория земель - земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону, расположенный по адресу: Тверская область,  город Конаково, улица Промышленная, дом 12;

здание ремонтно-строительного цеха площадью 549,1 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, город Конаково, улица Промышленная, дом 12, кадастровый номер объекта                                               69:43:07 02 16:0002/001-0332/15/1001/344;

земельный участок общей площадью 5138 кв.м, кадастровый номер земельного участка 63:43:0070216:109, категория земель - земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону, расположенный по адресу: Тверская область,  город Конаково, улица Промышленная, дом 12;

здание склада общей площадью 1192,2 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, город Конаково, улица Промышленная,  дом 12, кадастровый номер объекта 69:43:07 02 16:0002/001:2/0260/15/1001/343;

земельный участок общей площадью 10 166 кв.м, кадастровый номер земельного участка 63:43:0070216:110, категория земель: земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону, расположенный по адресу: Тверская область, город Конаково, улица Промышленная, дом 12;

здание склада, общей площадью 298 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область,  город Конаково, улица Промышленная, дом 12, кадастровый номер объекта 69:43:070216:0002/001:1/0205:1000/179;

земельный участок общей площадью 464 кв.м, кадастровый номер земельного участка 63:43:0070216:106, категория земель: земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону, расположенный по адресу: Тверская область,  город Конаково, улица Промышленная, дом 12.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление).

Решением суда от 25.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Общество в лице конкурсного управляющего Дудникова Алексея Леонидовича с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска. Суд необоснованно указал, что  по итогам  электронных  торгов в форме  публичного  предложения от 23.12.2013 между сторонами заключен  договор купли-продажи имущества от 23.12.2013, имущество передано  истцу по акту приема-передачи  от 25.12.2013. В тоже время  договор  купли-продажи  имущества по результатам  торгов не мог  быть заключен  сторонами 23.12.2013, поскольку  протокол  по  итогам торгов  утвержден организатором торгов и размещен  на электронной площадке 27.12.2013. По  этим же основаниям имущество не могло  быть передано  истцу  по акту приема-передачи от 25.12.2013. Суд не учел, что  с 26.12.2013  по 26.02.2014 по объективным причинам отсутствовало  уполномоченное лицо, которое  вправе  от имени  Общества заключить договор купли-продажи, передать имущество и/или осуществлять действия, направленные  на регистрацию перехода  права  собственности на  объекты недвижимости. Поэтому  предоставленные истцом  документы (договор, акт, уведомления о явке на регистрацию) со стороны Общества подписаны неуполномоченным лицом, что влечет их недействительность. Суд не учел, что ответчик является банкротом. Суд не принял во внимание, что земельные  участки не включены в договор купли-продажи. У истца  отсутствовали  основания для приобретения  права собственности  на земельные участки и для регистрации права собственности. Истец не доказал факт исполнения им обязательства по договору об оплате  недвижимости.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25.09.2014.

Определением от 25.09.2014 производство по делу № А66-1843/2014 приостановлено в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения  заявления конкурсного управляющего Общества Дудникова А.Л. о признании недействительным торгов от 23.12.2013, проведенных в рамках процедуры  конкурсного производства Общества, организатором торгов, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 23.12.2013, заключенного с Предпринимателем  по результатам  указанных  торгов, применении последствий  недействительности сделки, в рамках дела                           № А63-2772/2010 о банкротстве Общества.

Постановлением  Арбитражного суда  Северо-Западного округа  от  02.12.2014 определение апелляционного суда от 25.09.2014 оставлено без изменения.

Определением апелляционного суда от 28.01.2015  заявление  Общества о возобновлении производства по делу  оставлено без удовлетворения.  Определением от  30.07.2015 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 03.09.2015. В судебном заседании  от 03.09.2015 объявлен перерыв до  08.09.2015.

В связи с отпусками судей Шадриной А.Н. и Зориной Ю.В. на основании статьи 18 АПК РФ произведена их замена в составе суда на судей Зорину Ю.В. и Шадрину А.Н. соответственно, о чем имеются определения, на что указано в протоколах судебного заседания, объявлено в судебных заседаниях. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Предприниматель в отзыве на жалобу, дополнении к отзыву возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Предприниматель, Общество  и Управление надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От Общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия его представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, дополнении к ней, отзыве на нее и дополнении к отзыву, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании  пунктов  2, 3 части 1 стати 270 АПК РФ.

Как следует из искового заявления, Общество в лице конкурсного управляющего  (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 23.12.2013.

По данному договору продавцом фактически передано покупателю недвижимое имущество, реализованное на торгах: здание РСЦ, здание гаража РСЦ, здание склада РСЦ, здание ремонтно-строительного цеха, здания склада, а также иное имущество должника, расположенное по адресу Тверская область, город  Конаково, улица Промышленная, дом 12, а именно: земельный участок, общей площадью 16 998 кв. м, кадастровый номер 63:43:0070216:108, категория земель -  земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону; земельный участок общей площадью 5138 кв.м, кадастровый номер 63:43:0070216:109, категория земель -  земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону; земельный участок общей площадью 10 166 кв.м, кадастровый номер 63:43:0070216:110, категория земель: земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону; земельный участок общей площадью 464 кв.м, кадастровый номер 63:43:0070216:106, категория земель - земельный участок из земель населенных пунктов под промышленную зону.

В соответствии с пунктом 3.3 договора продавец обязан  подать заявление о переходе права собственности с необходимыми документами в течение месяца с даты заключения договора, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец 23.12.2013 и 25.12.2013 уведомил  ответчика о необходимости явиться в Конаковский отдел Управления для регистрации  сделки.

Поскольку ответчик уклонился  от регистрации  сделки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск полном объеме.

Апелляционная инстанция полагает, что решение суда подлежит отмене, в иске следует отказать по следующим основаниям.

Как указано в пункте  60  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 61 названного Постановления № 10/22,  если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе  стороны.

В случае  уклонения  одной из сторон   от совершения действий  по регистрации  сделки, такое бездействие оценивается как создающее  другой стороне  препятствий в регистрации права собственности на недвижимое имущество, поименованного в договоре купли-продажи.

Суд первой инстанции установил, что стороны заключили спорный договор на указанных условиях, его подписали,  передали денежные средства и имущество. В связи с этим сделка считается  исполненной и переход права  должен быть зарегистрирован в установленном законе порядке.

Вместе с тем, данные выводы опровергаются  установленными по настоящему  делу и по делу № обстоятельствами.

В рамках дела № А63-2772/2010 установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2011 по делу № А63-2772/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства.

Определением от 03.06.2014 суд освободил Комарова Г.А. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника и утвердил конкурсным управляющим Дудникова А.Л.

В рамках названного дела 23.08.2013 залоговым кредитором  согласовано и утверждено Положение о порядке, условиях и сроках проведения торгов посредством публичного предложения по продаже в ходе конкурсного производства имущества должника, разработанное арбитражным управляющим Асташкиным А.Ф., исполняющим в указанный период времени обязанности конкурсного управляющего должника.

Указанным Положением предусмотрен порядок и условия реализации обремененного залогом недвижимого имущества должника, расположенного в Тверской области, город Конаково, улица Промышленная, дом 12 (шесть зданий). Минимальная цена залогового имущества составила 2 000 000 руб. по истечении девяти недель действия публичного предложения. Оплата задатка от лица, желающего участвовать в торгах, должна быть произведена на счет должника.

 Сообщения о торгах указанного