Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015 по делу n А52-4484/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 июля 2015 года

г. Вологда

Дело № А52-4484/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 июля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Шмыревой Натальи Вячеславовны Тутиновой В.Ю. по доверенности от 21.07.2015, от закрытого акционерного общества «ДИКСИ Юг» Урвилова Е.А. по доверенности от 13.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шмыревой Натальи Вячеславовны на решение Арбитражного суда Псковской области от 30 апреля 2015 года по делу № А52-4484/2014 (судья Васильева О.Г.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Шмырева Наталья Вячеславовна (место нахождения: 182177, Псковская обл., Великолукский р-н; ОГРНИП 309602535800037, ИНН 600200064576; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ДИКСИ Юг» (место нахождения: Московская обл., г. Подольск, ул. Юбилейная, д. 32А; ОГРН 1035007202460, ИНН 5036045205; далее - Общество) о взыскании 1 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору от 18.11.2013 № Д-60430.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 30.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требований в полном объеме.

Доводы жалобы сводятся к следующему:

- стороны на момент подписания договоров определили, что объект аренды будет совместно реконструирован, в результате чего изменяться его площадь и границы объекта в пределах этажа здания;

- вывод суда о том, что истец не предпринял мер к оформлению технической документации на объект, не соответствует фактическим обстоятельствам дела;

- ответчик не имел оснований для применения положений договора, которые предусматривали возможность уменьшения арендной платы на 50 %;

- истцом не допущено ни виновных действия, ни виновных бездействий, которые препятствовали государственной регистрации долгосрочного договора аренды до 31.12.2013.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании доводы, изложенные в жалобе, поддержал в полном объеме.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражали.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Предприниматель по договору аренды недвижимого имущества от 18.11.2014 № Д-60430 передал Обществу за плату во временное владение и пользование нежилые помещения № 1 - 9 общей площадью 404,6 кв.м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Великие Луки, просп. Гагарина, д. 18/15, кадастровый (условный) номер объекта 60:60:02/040/2012-213 для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.

Срок аренды по договору составляет 11 месяцев от даты подписания договора (пункт 10.1 договора).

Размер арендной платы с первого по десятый месяц аренды с момента передачи объекта по акту приема-передачи устанавливался в твердом размере и составлял 400 000 руб. в месяц. Начиная с одиннадцатого месяца аренды размер ежемесячной платы, устанавливался в твердом размере и составляет 500 000 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора для использования объекта по целевому назначению, в соответствии с технологиями арендатора, к дате передачи объекта в аренду Арендодатель своими силами и за свой счет обязался выполнить строительно-монтажные работы по увеличению площади объекта путем обустройства крыльца под нежилые помещения (далее - дополнительные помещения). Общая площадь дополнительных помещений, расположенных на площади крыльца должна составлять не менее 95 кв.м, границы дополнительных помещений указаны в приложении 2 к договору.

Арендатор за свой счет разрабатывает проект и выполнит строительно-монтажные работы по обустройству погрузочно-разгрузочного входа указанного в приложении 2 к договору в соответствии с проектом, а арендодатель обязуется согласовать с разрешительными органами проект погрузочно-разгрузочного входа, переоборудование, перепланировки, реконструкцию объекта, выполненные арендатором и осуществить ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (пункт 5.1.1 договора).

В силу пункта 5.2 договора арендодатель обязуется одновременно с объектом передать арендатору дополнительные помещения для осуществления отделочных строительно-монтажных работ и последующего использования под цели, установленные договором. После передачи дополнительных помещений Арендатору объект и дополнительные помещения в целях исполнения договора вместе именуются объект.

Изменение площади объекта в результате проведения ремонтных работ, а также переоборудования, перепланировки и/или реконструкции объекта не влечет перерасчета суммы арендной платы по договору (пункт 2.8 договора).

Арендная плата, предусмотренная договором, после передачи объекта и дополнительных помещений арендатору, изменению не подлежит и включает в себя плату за пользование дополнительными помещениями крыльца (пункт 5.3 договора).

В пункте 10.3 договора арендатор уведомил арендодателя о том, что существенным условием для заключения настоящего договора для арендатора является заключение сторонами долгосрочного договора аренды объекта в срок до 31 декабря 2013 года. Для этого стороны подписали долгосрочный договор аренды объекта в границах, указанных в приложении 1 к договору, сроком на 10 (десять) лет.

Арендодатель в силу пункта 10.5 договора обязался подготовить и передать арендатору полный пакет документов, включая кадастровый паспорт на объект, необходимых для государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

По соглашению сторон действия, связанные с обращением за государственной регистрацией долгосрочного договора аренды, осуществляет арендатор.

Если в связи с виновными действиями или бездействиями арендодателя долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован в срок до 31 декабря 2013 года, условия, предусмотренные пунктом 2.1 договора, не применяются.

В этом случае с 01.01.2014 до даты получения арендатором зарегистрированного долгосрочного договора аренды устанавливается новый размер арендной платы из расчета 50 % от размера арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1 договора.

С даты заключения долгосрочного договора настоящий договор прекращает свое действие (пункт 10.8 договора).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.11.2013 Предпринимателем переданы Обществу нежилые помещения № 1 - 9, этаж 1, общей арендуемой площадью 404,6 кв.м, с условным номером 60:60:02/040/2012-213, дополнительные помещения площадью 91,4 кв.м, являющиеся частью нежилого здания, расположенного по адресу: Псковская область, г. Великие Луки, пр. Гагарина, д. 18/15.

В соответствии с техническим паспортом, выданным по состоянию на 26.08.2013 Псковским филиалом федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» здание прошло технический учет.

Приложением 1 к акту приема-передачи является фототаблица объекта, фиксирующая состояние объекта на 22.08.2013.

Общество 05.12.2013 сдало документы для государственной регистрации договора аренды на помещение.

Уведомлением от 20.12.2013 № 02/030/2013-615 о приостановлении государственной регистрации права Великолукский городской отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области сообщил о наличии причин, препятствующих государственной регистрации: на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт помещения, выданный федеральным государственным бюджетным учреждением «ФКП Росреестра по Псковской области» с указанием арендуемой площади, ни кадастровый паспорт арендуемого помещения площадью 404,6 кв.м, также выданный федеральным государственным бюджетным учреждением «ФКП Росреестра по Псковской области»; КПП Общества в договоре аренды и в учредительных документах не совпадает.

Заявителю предложено в срок до 20.01.2014 устранить причины, препятствующие государственной регистрации.

Договор прошел регистрацию в июле 2014 года.

В период с 01.01.2014 по 30.06.2014, Общество оплатило арендную плату в размере 50 % платы, установленной договором, по 200 000 руб. ежемесячно.

Истец, считая частичную оплату по договору аренды необоснованной, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и материалов дела.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Арендодатель предоставил арендатору имущество во временное пользование за плату. Объект аренды оговорен сторонами в договоре. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер ежемесячно подлежащей оплаты оговорен сторонами в договоре.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из этих положений ГК РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого в этом случае должно иметь место восполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Суд первой инстанции, исходя из буквального значения пункта 10.3 договора № Д-60430, сделал обоснованный вывод о том, что заключение долгосрочного договора аренды до 31.12.2013 является существенным условием договора и при его нарушении в связи с виновными действиями арендодателя арендная плата уплачивается в размере 50 % от установленной в пункте 2.1 договора.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или несовершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

При подписании краткосрочного договора и долгосрочного договора стороны исходили из того, что для регистрации долгосрочного договора необходим кадастровый паспорт объекта, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Пункт 14.8 краткосрочного договора и долгосрочного договора предусматривал обязанность арендодателя передать арендатору кадастровый паспорт на объект, указанный в пункте 1.1 при подписании договора.

Объектом аренды в обоих договорах являлись нежилые помещения, указанные в пункте 1.1 (а имение №  1-9, этаж 1, общей арендуемой площадью 404,6 кв. м, инвентарный номер 610:2001, расположенные по