Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А13-15377/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 июля 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-15377/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 июля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Мурахиной Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Саакян Ю.В.,

при участии от администрации города Вологды Горячевой А.С. по доверенности от 31.12.2014, от общества с ограниченной ответственностью «Промтовары» Иванова С.С. по доверенности от 05.02.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 апреля 2015 года по делу № А13-15377/2014 (судья Мамонова А.Е.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Промтовары» (место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Батюшкова, д. 18; ОГРН 1033500037317, ИНН 3525004233; далее – ООО «Промтовары», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500082846; ИНН 3525000574; далее – администрация) о признании незаконным решения от 05.08.2014 № 7-0-11/8407 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, общей площадью 120,7 кв. м, расположенных в подвале (23,0 кв. м, позиции по экспликации № 11-14) и на втором этаже (97,7 кв. м, позиции по экспликации № 1 - 4, 1б, 20 - 22) нежилого кирпичного здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 16, в соответствии с данными технического плана здания от 04.10.2006, и находящихся в собственности муниципального образования «Город Вологда», а также о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в двухмесячный срок, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 23 апреля 2015 года заявленные требования удовлетворены. Кроме того, с администрации в пользу ООО «Промтовары» взысканы судебные расходы в сумме 32 000 руб.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что арендуемые помещения на втором этаже могут быть сформированы как самостоятельный обособленный объект недвижимости. Указывает на то, что данное помещение является объектом культурного наследия федерального значения «Дом жилой, XIX век», любые действия, связанные с изменением технических характеристик памятника, допускаются только по согласованию с органами охраны объектов культурного наследия, согласно техпаспорту от 2006 года между помещениями № 2 и 3 проход отсутствует, имеется только окно, спорные помещения на втором этаже не имеют самостоятельного входа, а самовольное переустройство помещений нарушает условия договора аренды. Считает, что отсутствие согласия собственника на разделение объекта имеет существенное значение для дела.  

Общество в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва. Представитель администрации пояснил, что решение суда обжалуется только в части помещений второго этажа, в отношении подвальных помещений не обжалуется. Представитель общества пояснил, что за период аренды каких-либо перепланировок спорных помещений не производилось, условия договора аренды не нарушались, договор на охрану объекта культурного наследия с обществом не заключался, в материалах дела такой договор отсутствует.  

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Промтовары» обратилось в Департамент имущественных отношений администрации г. Вологды в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества с заявлением от 03.07.2014 № 47 (от 07.07.2014 вх. № 2185) о продаже нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 16, площадью 120,7 кв. м, арендуемых по договору аренды от 01.08.2005 № 48/8. К заявлению приложены документы, подтверждающие отнесение его к субъектам малого предпринимательства (т. 1, л. 111 - 120).

Администрация в ответе от 05.08.2014 № 7-0-11/8407 (т. 1, л. 29, 108 - 110) сообщила о невозможности реализации обществом права на приобретение арендуемого имущества в рамках Закона № 159-ФЗ, поскольку часть арендуемых помещений (№ 1-4, 1б, 20-22), расположенных на втором этаже здания общей площадью 97,7 кв. м, учитываются в составе зарегистрированного объекта права общей площадью 502,7 кв. м, не являются самостоятельным объектом права, не поставлены на кадастровый учет, не имеют отдельного входа, исходя из функционального назначения помещений формирование арендуемых ООО «Промтовары» помещений второго этажа как самостоятельного объекта и постановка их на кадастровый учет с целью дальнейшего выкупа невозможны, привели бы к нарушению прав муниципального образования «Город Вологда».

ООО «Промтовары» не согласилось с администрацией и обратилось в суд с заявлением о признании такого решения незаконным.

Судом первой инстанции вынесено решение об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 этого Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении вышеперечисленных условий.

По материалам дела, ООО «Промтовары» относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с положениями статьи 4 Закона № 209-ФЗ, что подтверждается сведениями о среднесписочной численности работников на 01.01.2014, бухгалтерским балансом на 31.12.2013 (т. 1, л. 52-57, 69, 112-120) и не оспаривается ответчиком.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Вологды и ООО «Промтовары» заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 01.08.2005 № 48/8 (т. 1, л. 31-42, 121-149), по условиям которого общество принимает во временное пользование без права наследования нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Вологды, расположенные в подвале и на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 16, общей площадью 117,3 кв. м, в том числе торговые – 78,8 кв. м (позиции по экспликации: II этаж - № 1, 1б, 3, 4, 20, 21, 22), складские – 38,5 кв. м (позиции по экспликации: подвал - № 11-14; II этаж - № 1а, 2), для использования под магазин непродовольственных товаров.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2005 подтверждается передача указанных помещений обществу (т. 1, л. 37, 129).

Срок действия договора определен в пункте 2 – с 01.08.2005 до 01.08.2010.

Изменением к договору от 01.11.2006 стороны согласовали площадь переданных в аренду помещений – 120,7 кв. м, в том числе торговые основные – 35,0 кв. м (позиции по экспликации: лит. А1 – II этаж, № 1), торговые вспомогательные – 16,5 кв. м (позиции по экспликации: лит. А1 – II этаж, № 1б, 2, 4, 20, 22), складские – 69,2 кв. м (позиции по экспликации: лит. А2 подвал, № 11-14; II этаж, № 3, 21).

Дополнительным соглашением от 27.06.2011 стороны изменили срок действия договора аренды от 01.08.2001 № 48/8 на помещения по адресу: ул. Мира, д. 16, на срок с 01.08.2005 по 01.07.2015 (т. 1, л. 134-136).

Договор, изменения и дополнения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, арендуемое имущество находится во временном владении ООО «Промтовары» по договору аренды от 01.08.2005 непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01 июля 2013 года.

Из карточки лицевого счета (т. 2, л. 1-2), пояснений заявителя и ответчика следует, что задолженность по арендной плате, неустойкам за ООО «Промтовары» по состоянию на 03.07.2014 отсутствовала.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах все условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, ООО «Промтовары» соблюдены.

Довод ответчика о том, что спорные помещения не являются обособленными, не могут быть сформированы в качестве самостоятельного объекта права и поставлены на кадастровый учет, подлежит отклонению.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Вологда» на нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Мира, д. 16, общей площадью 502,7 кв. м, номера на поэтажном плане 1-4, 6-8 первого этажа, 1-17, 1б, 20-22, 24-27, 26 второго этажа, а также на помещения