Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 по делу n А13-4952/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 413 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между комитетом по управлению государственным имуществом и организацией. Арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании статьи 413 ГК РФ.

В рассматриваемом споре третьи лица, привлеченные к участию в деле, являются участниками общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 715,1 кв.м, степень готовности 53 %, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Основанием для регистрации послужили решения судов общей юрисдикции, вступившие в законную силу, которыми за вышеуказанными третьими лицами признано право долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

Судом установлено, что дольщиками - третьими лицами были полностью уплачены паевые взносы; постройка домов была осуществлена на земельном участке, предоставленном в аренду Кооперативу; в соответствии с техническим заключением общества с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» от 08.07.2013 жилые многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Череповец, ул. Речников, д. 7,11, построены в соответствии с требованиями проекта, сводов правил по строительству и технических регламентов, в границах отведенного земельного участка; требования экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, технических и других норм и государственных стандартов соблюдены; несущая способность строительных конструкций и устойчивость обеспечена; техническое состояние жилых домов не создает угрозу для жизни и здоровья третьих лиц, не нарушает права и законные интересы граждан.

С учетом изложенного, собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между Комитетом и Кооперативом.

Ответчиками в ходе рассмотрения дела представлено соглашение о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка от 26.11.2012 № 13808 с 14.08.2014, зарегистрированное в установленном порядке.

Таким образом, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции договор аренды спорного земельного участка сторонами исполнен, следовательно, арендные правоотношения прекращены. Право собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0504001:163 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ.

Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, части 1 статьи 4 ГК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

Судом первой инстанции установлено, что с рассматриваемыми требованиями истец обратился с целью восстановления нарушенного права на заключение договора аренды с победителем торгов - Предпринимателем. Однако с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не представляется возможным удовлетворить требование о признании договора аренды недействительным и применить последствия недействительности договора в виде перевода прав и обязанностей, поскольку повторное проведение конкурса в отношении указанного участка невозможно (в сложившейся ситуации реституция (в виде возврата) участка исключена). Сама по себе констатация недействительности состоявшихся торгов (заключенного ответчиками арендного договора) не защитит нарушенное право Предпринимателя (не восстановит его законный интерес, состоящий в повторном проведении (с его участием) аукциона).

В связи с невозможностью применения судом реституции торги (заключенная по их результатам арендная сделка) не должны признаваться недействительными, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет преследуемых Предпринимателем правовых последствий и не приведет к реальному восстановлению прав истца.

Поскольку удовлетворение требований о признании недействительным заключенного по результатам аукциона договора аренды не способно привести к реальному восстановлению прав и законных интересов истца, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2015 года по делу № А13-4952/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

   А.В. Романова

Судьи                                                              

   Ю.В. Зорина

   Н.В. Чередина