Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А13-13275/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 июня 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-13275/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и                Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания            Яндоуровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интекс» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 февраля 2015 года по делу                 № А13-13275/2014 (судья Шумкова И.В.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Интекс»                               (ОГРН 1073528006419; ИНН 3528125116; место нахождения: 162602, город Череповец, улица Ленина, дом 80, квартира 311; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Садковой Елене Ивановне (ОГРНИП 304352806200355; ИНН 352800932045; далее – ответчик, Предприниматель)  об установлении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2012 с учетом площади фактически переданных в аренду помещений 426,2 кв.м, в сумме 165 676 рублей 72 копейки в месяц, с момента заключения указанного договора (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

Общество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что перепланировки в спорном нежилом помещении осуществлялись арендатором до заключения договора аренды от 27.11.2007, то есть до начала договорных отношений между сторонами. Считает, что фотография помещения № 15 не может служить доказательством использования помещения в течение всего срока аренды. Указывает также, что помещения № 15, 18, 19 ранее (до 29.08.2012) не передавались в аренду Обществу.

Предприниматель отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 29.08.2012 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался передать арендатору в аренду подвальное помещение площадью 472,3 кв.м. в здании многофункционального центра общей площадью 1824,4 кв.м, назначение – нежилое помещение, кадастровый номер 35:21:041011:0270:09848, расположенное по адресу: город Череповец, Советский проспект, дом 56. Помещения подвала переданы по акту от 29.08.2012.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата по договору составляет 183 600 руб. в месяц.

Полагая, что площадь арендуемых помещений фактически меньше, чем указано в договоре и акте приема-передачи, а часть помещений не подлежит передаче в аренду и не может использоваться арендатором, истец обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации              (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310    ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Судом первой инстанции установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: город Череповец, Советский проспект, дом 56, введено в эксплуатацию 27.12.2006 на основании разрешения № 154, выданного Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца.

Согласно техническому паспорту здания по состоянию на 08.12.2006 площадь подвала составляла 472,3 кв.м.

В период с 2007 года по 19.08.2012 Общество арендовало у предпринимателей Колесовой О.И. и Садковой Е.А. часть подвального помещения в нежилом здание, расположенном по указанному адресу, в том числе:

- по договору аренды от 25.11.2007 № 004 часть подвального помещения площадью 429,9 кв.м, помещение передано по акту от 25.11.2007;

- по договору аренды  от 01.08.2009 № 053 часть подвального помещения площадью 179,9 кв.м, акт приема-передачи помещения не составлялся, поскольку помещения не были возвращены арендатором по предыдущему договору, договор аренды действовал до 29.08.2012.

Приложением  к указанным договорам являлся план подвального помещения общей площадью 472,3 кв.м с выделением красными линиями передаваемых в аренду площадей.

Согласно техпаспорту на спорное нежилое здание по состоянию на 22.05.2014 площадь подвала составила 444,7 кв.м.

Как указывает ГП ВО «Череповецтехинвентаризация» в письме                        от 24.11.2014 в ходе обследования, проведенного в мае 2014 года выявлено: площадь подвала уменьшилась на 27,6 кв.м. в результате монтажа перегородок, а именно монтаж гипсокартонных выступов в помещении № 6, монтаж гипсокартонных перегородок в помещениях № 1, 2, 3, 5, 7, 10, 11, обшивка стен гипсокартоном в помещениях № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11 (нумерация помещения в соответствии с техпаспортом от 2006 года).  Монтаж перегородок в подвале здания выявлен при обследовании здания, проведенного по заявлению Общества и учтен в техпаспорте по состоянию на 18.12.2007.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 2 данной статьи установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Представитель Общества в судебном заседании суда первой инстанции не отрицался факт того, что гипсокартоновые перегородки и обшивка стен  гипсокартоном произведены арендатором, согласия на произведенную перепланировку от собственников помещений в период аренды с ноября 2007 года и до 28.08.2012 не получено. Доказательств того, что произведенные улучшения являются неотделимыми и их демонтаж без причинения ущерба имуществу ответчика невозможен  истцом не представлено.

Довод подателя жалобы о том, что перепланировки осуществлялись арендатором, но до заключения договора аренды от 27.11.2007, то есть до начала договорных отношений, документально не подтверждены.

Из акта приема-передачи сданных в аренду истцу помещений                      от 29.08.2012 следует, что ему передано все подвальное помещение.

Апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда, что из материалов дела усматривается, что в течение срока действия договора в период с 29.08.2012 до 19.09.2014 истец пользовался нежилым помещением, претензий в отношении площади помещений, неосновательной передачи в аренду  помещений, являющихся общим имуществом нежилого здания, и невозможности использования указанных помещений в течение более чем двух лет им не заявлялось, что свидетельствует о реальном исполнении договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

 Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно актов осмотра от 26.12.2014 и 26.01.2015, фотоматериалов в спорном помещении № 15 расположен для обслуживания всего здания:  коммерческий узел учета воды, расположенный на стене помещения, канализационный люк в полу помещения,  а также для обслуживания арендованного подвала  коммуникации для оттока и притока воздуха, электрощит, для включения и выключения электрических автоматов для пользования кафе-клубом «Барракуда». В помещении согласно фотоматериалам от 26.12.2014 организована раздевалка работников. По состоянию на 26.01.2015 раздевалка отсутствует, однако на фотографиях видно, что произведен демонтаж вешалок и полок, на которых ранее располагалась одежда.

При таких обстоятельствах является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что спорное помещение полностью использовалось истцом в своей предпринимательской деятельности, оно не является полностью  помещением, предназначенным для обслуживания более чем одного помещения в здании, и следовательно, не является общим имуществом здания. 

Доводы истца об обратном не подтверждены надлежащими доказательствами.

Помещения № 18 (кладовка) и № 19 (лестница) не являются общим имуществом здания, утверждения об этом голословны и бездоказательны.  Указанная лестница является вторым входом  в   помещение подвала и не используется иными лицами.

При таких обстоятельствах доводы истца о введении его в заблуждение  относительно площади подвала и назначения помещений являются несостоятельными, несоответствие принятых площадей реально используемым не нашло подтверждения